Obtenir un financement pour son gîte ou sa chambre d'hôtes

1. Estimez vos investissements et vos dépenses

Pour mettre au clair votre projet prévisionnel, il faut commencer par estimer précisément le montant de votre investissement, de vos dépenses.

Calculez votre investissement

• Les créateurs de maisons d’hôte dépensent en moyenne 12 000 € pour créer une seule chambre ; la structure moyenne est de 3 chambres.
• Pour atteindre une rentabilité optimale, mieux vaut exploiter 5 chambres et proposer des services ou des équipements : piscine, sauna, terrain de tennis…
• Attention toutefois, ces investissements coûteux ne doivent pas mettre en péril la viabilité de votre projet et son seuil de rentabilité.

Estimez vos dépenses

• Calculez précisément les charges financières, fiscales, d'entretien ; les frais de fonctionnement, frais de marketing et communication, frais de personnel.
• C’est non seulement indispensable pour estimer votre bénéfice, mais aussi un excellent outil de gestion. Vous pourrez ainsi repérer les postes sur lesquels vous pourriez faire des économies.
• Si vous avez de grosses dépenses d’alimentation, vous n’êtes peut-être pas assez rigoureux dans la gestion de votre table d’hôte.
• Si votre facture de chauffage grimpe à des prix exorbitants, calculez si cela vaut la peine de rester ouvert hors saison, ou du moins pendant les mois les plus froids.
• Une jeune entreprise ne bénéfice pas toujours des meilleures conditions auprès de ses fournisseurs. Avant de débuter, assurez-vous de connaître avec précision vos coûts de revient, les coûts d’achat de matières premières, les coûts de transport, de publicité… Faites la soustraction précise entre chiffres d’affaires et coût de revient : on peut avoir un bon CA et des bénéfices quasi nuls, voire un déficit. Beaucoup de jeunes entreprises échouent car elles confondent recettes et bénéfices !

2. Estimez vos recettes et votre seuil de rentabilité

Votre chiffre d’affaires prévisionnel se calcule en estimant le nombre de nuitées (taux d’occupation), à multiplier par le nombre de chambres et leur prix unitaire. Pour calculer votre seuil de rentabilité, vous devrez déduire les dépenses et frais de fonctionnement de ce chiffre d'affaires : pour que l'affaire devienne rentable, il faut bien sûr que les recettes dépassent les dépenses.

Fixez votre prix

Louer 20 nuits à 120 € peut paraître nettement plus intéressant que faire le plein tout le mois à 60 € par nuit : plus d’argent, moins de fatigue.

Mais attention, des prix élevés doivent être justifiés : il faudra prévoir un investissement plus lourd (confort des chambres et des salles de bains, piscine, jacuzzi…) et des coûts de fonctionnement également élevés (entretien quotidien des chambres, qualité et variété du petit-déjeuner…). Vos clients seront aussi plus exigeants et plus difficiles ! Vos infrastructures et vos services doivent justifier un prix haut de gamme.

• Faites une étude de marché :
  • À quel prix vos concurrents immédiats proposent-ils leurs chambres ?
  • Quels sont les tarifs médians habituels dans votre région, selon son attractivité touristique, le nombre d’hébergements proposés, la catégorie de clientèle la plus fréquente ?
• Évaluez bien les « plus » et les « moins » de votre maison. Un beau jardin mais pas de places de stationnement, de très belles chambres mais pas de piscine, un environnement merveilleux mais éloigné de tout ? Les chambres d’hôte ne sont pas des hébergements standardisés ; chacune a ses avantages, pouvant faire monter le prix de la nuitée, mais aussi des inconvénients venant le pondérer !
• Vos tarifs devront se situer dans la bonne fourchette au regard de ceux de vos concurrents ayant un ratio avantages/inconvénients comparable !

Définissez des variables

• Allez-vous instituer des tarifs haute saison et basse saison ? C’est plus courant dans les gîtes, mais cela peut aussi se pratiquer en chambres d’hôtes, surtout dans les régions où l’affluence est strictement limitée à deux mois par an.
• Pensez aux charges, parfois supérieures en hiver : cela peut justifier un prix fixe, avec des offres promotionnelles aux périodes creuses.
• Par ailleurs, toutes vos chambres ne seront pas forcément au même tarif : non seulement leur capacité peut être variable, mais leur confort, ou la vue offerte par la fenêtre, aussi. Même si ces différences sont infimes, il peut être judicieux d’établir une fourchette qui permette d’afficher un prix d’appel plus bas.

Définissez votre taux d'occupation

• C'est difficile car il est très variable, lié à la saisonnalité, à l’emplacement, mais aussi à des circonstances variables et imprévisibles : météo, crise économique…
• En moyenne, le taux d’occupation d’une chambre d’hôte est de 30 %, soit 16 semaines par an. Mais il varie fortement en fonction de la localisation et de l’objectif du propriétaire.
• La durée moyenne de séjour est de trois nuits, mais on note une tendance au raccourcissement des séjours. Le prix moyen de la nuitée est de 56 € pour deux personnes, petit-déjeuner inclus. Il varie selon les régions et le niveau de confort. Celui de la table d’hôte est en moyenne de 22 € par personne.

Calculez votre seuil de rentabilité

• Reprenez vos investissements et vos dépenses, déjà listés (étape 1) : vous avez tous les éléments pour calculer votre seuil de rentabilité, en déduisant ces derniers de votre chiffre d’affaires.
• Le résultat permet-il de dégager des revenus pour vous, et éventuellement pour votre conjoint ? Ou seulement de rembourser vos investissements (maison et travaux) ? La réponse à ces questions est essentielle pour définir la viabilité, sinon la rentabilité, de votre projet.

3. Préparez votre business plan

Ensuite vient le moment de dégager un business plan à même de convaincre votre banquier ou vos autres investisseurs ;

Affinez votre étude de marché

Vous avez fait une étude de marché pour fixer votre prix : affinez vos estimations et complétez-les :

• Combien de concurrents, à quelle distance, quels sont leurs avantages et atouts, à quels prix vendent-ils leurs prestations ?
• Pouvez-vous éventuellement nouer des partenariats avec eux ?
• Quel est le potentiel touristique de la région ?
• Le nombre de nuitées comptabilisées par l'Office de tourisme ?
• Le prix moyen des chambres ?

Peaufinez votre business plan

Vous reprendrez dans votre business plan votre estimation des recettes, dépenses et du seuil de rentabilité mais aussi votre étude de marché.

Rassemblez un apport

• Pour obtenir un crédit, mieux vaut avoir plus de 10 % d’apport personnel ; en deçà, il est actuellement très difficile d’obtenir plus de 150 000 à 260 000 € de crédit. De même il est difficile de déroger à la règle des 33 % d'endettement maximum.
• Bien sûr, tout dépend aussi de vos revenus mensuels : un minimum de 1 500 € par mois est généralement requis. Votre capacité à rembourser les mensualités, et un projet bien calibré, bien préparé, peuvent convaincre votre banquier même sans apport.
• Vous pouvez essayer de réunir quelques fonds supplémentaires en trouvant des investisseurs, grâce aux nombreux sites de financement participatif. Même si la majorité des projets soumis sur ces sites a du mal à rayonner au-delà du cercle des proches et amis, c'est toujours un coup de pouce bienvenu.
• Adhérer à un label peut aussi permettre d'obtenir une aide pour monter votre projet.
• Démarchez également le conseil général, les chambres de métiers, l'agence nationale pour la création d'entreprise, voire le Pôle Emploi si vous êtes inscrit ; nombreux sont les organismes qui peuvent vous octroyer des subventions. Celles-ci auront aussi l'avantage de convaincre la banque que votre projet est viable.

4. Allez voir les banques

• Mettez votre banque habituelle en concurrence. Pour cela, le recours à un courtier peut vous faire gagner du temps… et de l’argent ! Indépendant, il travaille avec toutes les banques (y compris des banques locales peu connues) et des spécialistes du crédit (hors établissements bancaires classiques).
• Ne vous focalisez pas sur les taux : certes, c’est important, mais le montant de l’assurance et la souplesse des remboursements, sont tout autant à prendre en compte dans la comparaison.
• Préférez un crédit à taux fixe (et non variable). Mais veillez à pouvoir, sans pénalités, suspendre vos remboursements en cas de pépin, ou augmenter leur montant pour rembourser plus vite quand ça va mieux… Très important, surtout avec une activité de chambre d’hôte, dont les résultats peuvent fluctuer.
• Négociez une assurance dégressive : calculée sur le montant restant dû, elle baissera à mesure que le capital à rembourser diminuera. C’est beaucoup plus avantageux qu’une assurance intégrée au montant du remboursement de façon invariable. Attention, les banques baissent les taux mais misent sur les assurances pour se rattraper ! Soyez très attentif : leur montant peut varier énormément d’un établissement à l’autre, avec un impact lourd sur votre mensualité.