Engager une procédure en cas de loyers impayés

1. Tentez une résolution à l'amiable

Contactez le locataire et fixez un rendez-vous afin d'étudier ensemble une solution qui soit avantageuse pour les 2 parties.

Commencez par planifier le remboursement en déterminant le montant auquel vous êtes en mesure de baisser le loyer jusqu'à ce que la situation financière du locataire s'améliore, et étudiez comment étaler sa dette sur les mois suivants.

Assistez le locataire dans sa gestion peut également permettre de solutionner le problème de loyer impayé. Aidez-le à mieux gérer son budget, à se séparer de certains biens de consommation trop coûteux ou à regrouper ses dettes.

Enfin, dirigez votre locataire vers des aides comme le programme d'Aide personnalisée au logement (APL) qui peut prendre en charge une partie de son loyer.

2. Engagez une procédure de recouvrement

Si aucune solution à l'amiable n'a pu être trouvée :

• Envoyez un simple rappel de paiement à votre locataire défaillant.
• Si cette lettre reste sans effet au bout de 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
• Avisez de la même façon et dans le même temps la caution du défaut de paiement.
• En cas d'absence de réponse ou de refus de votre locataire, envoyez une demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception à la caution.

3. Demandez une saisie

Si les démarches précédentes n'ont pas réglé le problème de paiement des loyers impayés, engagez une procédure juridique.

Vous êtes en effet en droit de demander le blocage du compte bancaire ou des biens du locataire. Cependant, vous ne pouvez pas les saisir physiquement sans l'accord du juge.

En tant que bailleur, vous pouvez demander à un huissier de procéder à une saisie conservatoire :

• Sur les biens mobiliers du locataire défaillant, qui n'a alors pas le droit de les revendre, de les donner ou de les déplacer sous peine de sanctions pénales.
• Sur le compte bancaire du locataire défaillant, qui ne peut alors disposer de la somme bloquée.

Vous devez ensuite demander au juge de lever la saisie conservatoire pour la faire passer en saisie de vente. Pour cela, adressez-vous :

• au tribunal judiciaire ;
• ou, si vous dépendez d’une chambre de proximité et pour les sommes de moins de 10 000 €, à la chambre de proximité du tribunal judiciaire.

4. Demandez l'expulsion du locataire

Il est essentiel qu'une clause résolutoire soit présente au bail. Elle vous permet de faire expulser un locataire défaillant, si toutes les démarches précédentes se sont avérées insuffisantes.

Pour cela, il vous faudra suivre les démarches suivantes :

• Mandatez un huissier :
  • Demandez à l'huissier de remettre un acte légal appelé « commandement de payer » au locataire défaillant, dont le contenu a été précisé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137.
  • Ce dernier dispose alors de deux mois pour régler son dû ou faire appel au juge du tribunal judiciaire ou de la chambre de proximité du tribunal judiciaire afin de demander un étalement de sa dette.
• En cas d'absence de réponse, de réponse négative ou si le locataire ne demande pas l'aide du tribunal, le bail est automatiquement résilié.
• Demandez l'expulsion : le bail étant cassé, le locataire devient occupant illégal, le bailleur demande donc au juge son expulsion. Pour cela, il est nécessaire de mandater un huissier qui délivrera au locataire une assignation en audience en vue de demander son expulsion. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier doit remettre au locataire défaillant un document informatif indiquant la date, le lieu et l'heure de l'audience ainsi que l'importance pour ce dernier de se présenter à l'audience. Le prononcé de l'expulsion, le cas échéant, prendra plus de 2 mois.

Si aucune clause résolutoire n'est inscrite au bail, le bailleur doit s'adresser au juge afin de lui demander d'intervenir. Ce dernier pourra :

• Se prononcer sur un étalement de la dette sans mettre fin au bail.
• Expulser le locataire défaillant.

Pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.