Contester la révision d'un loyer de bail commercial

Cas 1 : Contestez la date d'une révision triennale

Un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans par le bailleur, sans qu'aucune mention ni clause particulière ne soit présente au contrat.

Cependant, la révision triennale ne peut prendre effet que 3 ans et 1 jour après la date de la précédente augmentation. Ainsi :

• S'il s'agit d'une première révision triennale :
  • Sur votre contrat, consultez la date de début de votre location.
  • Si la date de révision du loyer prévue par le bailleur intervient plus tôt que 3 ans et 1 jour après la date de début du contrat, la révision ne peut pas avoir lieu au jour indiqué.
• S'il s'agit d'une deuxième révision ou plus :
  • Sur le précédent avis de révision triennale envoyé par le bailleur, consultez la date d'effet.
  • Si la date de la nouvelle révision triennale se situe à moins de 3 ans et 1 jour de la précédente, la révision n'est pas possible à la date indiquée.

Cas 2 : Contestez la date d'une révision contractuelle

Le bail commercial permet une augmentation du loyer à une certaine fréquence, à partir du moment où cette fréquence est inscrite au contrat.

Par exemple, les baux précisent en général que le loyer peut être augmenté tous les ans, à partir de la date d'anniversaire.

Cette révision n'est pas obligatoire, ainsi en cas d'absence de clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté à des fréquences de moins de 3 ans.

Cas 3 : Contestez le montant de la révision

Vérifiez les variations de l'ICC

Qu'il s'agisse d'une révision contractuelle ou triennale, une augmentation de loyer de bail commercial ne peut avoir lieu que dans la limite de l'indice des coûts et de la construction (ICC).

Ainsi, lorsque l'ICC augmente de 1,5 %, la hausse du loyer ne peut dépasser 1,5 %, sauf s’il peut être prouvé que des facteurs locaux augmentent la valeur locative.

En revanche, un bailleur ne peut pas augmenter son loyer lorsque la valeur locative a baissé, et ce même si l'indice ICC a monté.

Si la valeur locative de votre logement a baissé, vous devrez apporter la preuve qu'au moins 3 locaux commerciaux similaires des environs se louent moins chers que celui que vous occupez afin d'éviter une hausse de votre loyer.

Vérifiez les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité sont des événements dont la survenance possède une incidence favorable sur la qualité de l'emplacement commercial :

• nouvelle ligne de transport en commun ;
• nouvelles places de parking ;
• transformation en rue piétonne ;
• etc.

Les événements en question doivent déboucher sur une hausse de la fréquentation de la clientèle potentielle pour justifier une hausse du loyer d'un bail commercial.

Procédure de contestation d'une hausse de loyer

Pour contester une hausse de loyer à l’amiable, envoyez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la raison de la mise en cause de la hausse de loyer, en y apportant le plus de détails et de preuves possibles.

Si le bailleur ne donne pas suite au courrier ou répond par la négative, vous devrez alors vous rendre au tribunal de commerce dont dépend le lieu où se situe le local.