Feuille de calcul :Calcul de rendement locatif

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en février 2020

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MAJ en
février 2020

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Sommaire

Description du tableur excel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous avez besoin de savoir, avant de vous lancer, combien votre investissement va vous rapporter. Il existe trois méthodes pour calculer le rendement d’un investissement locatif.

1) Rapporter le loyer annuel à percevoir au prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition du bien comprend le prix d’achat mais également les frais de notaire, les travaux éventuels que vous engagerez pour remettre en état le bien, les achats pour le meubler et tous les frais annexes.

Le loyer annuel prend en compte les changements de locataires : les vacances locatives, pendant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, souvent plus pour les petites surfaces où les locataires restent moins longtemps, comme dans le cas de logements étudiants par exemple).

Cette première méthode permet de calculer le rendement brut. Elle est souvent utilisée par les agences immobilières. Elle ne tient pas compte de tous les autres frais que vous aurez à payer.

2) Déduire des loyers les frais annuels puis rapporter le total au prix d’acquisition du bien

Les frais annuels comprennent les charges de copropriété non récupérables, les assurances diverses (habitation, loyers impayés, etc.), la taxe foncière, les frais administratifs pour la mise en location, les travaux d’entretien et de réparation, et les frais divers. Cette deuxième méthode permet de calculer le rendement net de charges.

3) Calculer le rendement net après impôt

La troisième méthode consiste à prendre en compte l'impôt sur les revenus fonciers afin d'obtenir le rendement net après impôt.

Notice : Calcul de rendement locatif

Dans un premier temps, vous renseignerez dans le tableur tous les frais qui vous permettront de calculer le prix d’acquisition du bien :

  • prix d’achat ;
  • frais de notaire ;
  • travaux ;
  • achat de meubles ;
  • autres frais.

Puis, pour connaître vos revenus locatifs annuels, vous renseignerez :

  • le loyer mensuel ;
  • le nombre de mois de vacances locatives.

Enfin, vous renseignerez l’ensemble des frais que vous aurez à payer à l’année en plus du prix d’acquisition du bien :

  • charges de copropriété non récupérables ;
  • assurance habitation ;
  • assurance loyers impayés ;
  • taxe foncière ;
  • frais administratifs pour la mise en location ;
  • travaux d’entretien et de réparation ;
  • frais divers.

Vous obtiendrez automatiquement le taux de rendement brut et le taux de rendement net de charges de votre investissement locatif.

Pour connaître le taux de rendement net après impôt, vous renseignerez votre taux moyen d’imposition et l’un des 3 tableaux suivants en fonction du régime d’imposition choisi.

Le régime réel détermine votre revenu foncier imposable en déduisant de vos recettes locatives vos charges annuelles réelles.

Le régime micro-foncier prend en compte un abattement de 30 % sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu foncier imposable. Ce régime est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € et qui ne mettent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux.

Le régime micro-BIC prend en compte un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Vous pouvez opter pour ce type de fiscalité si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70 000 € (en 2018 et 2019).

Dans chacun des 3 cas, vous obtiendrez votre taux de rendement net après impôt et prélèvements sociaux.

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