Modèle de contrat :Convention d'occupation précaire

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juin 2019

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Sommaire

À quoi sert ce modèle de contrat ?

La convention d'occupation précaire déroge au régime du bail commercial, contrat par lequel une personne, le bailleur, loue à une autre personne, le preneur, un bien immobilier dans le but d'y mener une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le statut des baux commerciaux est particulièrement protecteur des locataires, par exemple le bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans (art. L145-4 du Code de commerce).

Dans certaines circonstances, la jurisprudence admet la possibilité de louer des locaux pour un usage commercial pour une durée inférieure à neuf ans. Le propriétaire peut conclure une convention d'occupation précaire en raison de circonstances exceptionnelles motivant sa conclusion et pour un terme marqué par une autre cause que la volonté des parties, si les conditions suivantes sont remplies :

  • la convention d'occupation précaire doit avoir un motif légitime, défini par la situation objectivement précaire du local loué, par exemple attente de démolition, expropriation...
  • le terme ne dépend pas de la volonté des parties et la convention est susceptible de prendre fin à tout moment, c'est-à-dire que la durée est incertaine.
  • l'occupation du bien doit donner lieu à une faible redevance (en comparaison avec celle qui pourrait être demandée dans le cadre d'un bail commercial).

Notice : Convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire n'est soumise à aucun formalisme, cependant il est conseillé de rédiger un contrat synallagmatique dans lequel les conditions de la précarité devront être précisément expliquées, par exemple le bien est en attente de démolition ou d'expropriation ou de préemption, ou la convention est consentie dans l'attente du règlement d'un procès...

Il convient de préciser que la convention d'occupation précaire présente un risque de requalification notamment en bail commercial ; il est donc conseillé de préalablement se renseigner auprès d'un professionnel.

Les clauses de la présente convention devront être adaptées à chaque cas en fonction de la durée d'occupation prévue, de la nature de l'activité exercée, etc.

Modèle de contrat

Convention d'occupation précaire

Les soussignés

Le propriétaire

Personne physique :

[Madame/ Monsieur Prénom(s) NOM], [profession], [épouse/époux de Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - partenaire lié(e) par un pacs à Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - veuve/veuf de Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - célibataire], demeurant à [adresse].

Né(e) à [lieu], le [date].

De nationalité [X].

Personne morale :

[Prénom(s) NOM], agissant au nom et pour le compte en qualité de [qualité du représentant] [forme, dénomination, et siège social de la personne morale, statuts en date du X et immatriculation]. Ayant tout pouvoir à l'effet des présentes en vertu de [indiquez article ou délibération].

Ci-après dénommé(e)(s) « LE PROPRIÉTAIRE »

L'occupant

Personne physique :

[Madame/ Monsieur Prénom(s) NOM], [profession], [épouse/époux de Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - partenaire lié(e) par un pacs à Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - veuve/veuf de Madame/Monsieur Prénom(s) NOM - célibataire], demeurant à [adresse].

Né(e) à [lieu], le [date].

De nationalité [X].

Personne morale :

[Prénom(s) NOM], agissant au nom et pour le compte en qualité de [qualité du représentant] [forme, dénomination, et siège social de la personne morale, statuts en date du X et immatriculation]. Ayant tout pouvoir à l'effet des présentes en vertu de [indiquez article ou délibération].

Ci-après dénommé(e)(s) « L'OCCUPANT »

Ont exposé ce qui suit :

I. Exposé

Les parties déclarent que le caractère précaire de la présente convention, motivant la conclusion de celle-ci, est dû à [justifiez du caractère précaire de de la convention, par exemple les locaux objet des présentes est susceptible de faire l'objet d'un droit de préemption par la commune de X mais l'acquisition par la commune est subordonnée à des délibérations en cours concernant le prix].

Dans l'attente de l'issue [indiquez le motif de précarité], LE PROPRIÉTAIRE concède la jouissance des-dits locaux pour que L'OCCUPANT y exerce l'activité de [type d'activité].

En conséquence, LE PROPRIÉTAIRE a consenti à L'OCCUPANT une convention d'occupation précaire dans les conditions suivantes :

II. Convention d'occupation précaire

LE PROPRIÉTAIRE met à la disposition de L'OCCUPANT, qui accepte, les locaux désignés ci-après.

Aux termes des présentes les parties reconnaissent que la convention étant établie à titre précaire, elles ne pourront pas se prévaloir du bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux tel qu'il résulte des articles L. 145-1 et R 145-1 et suivants du Code de commerce.

III. Désignation des locaux concernés

[Type de bien], sis à [commune], [adresse], d'une superficie de [X] m², comprenant [description précise des locaux].

Les parties conviennent qu'un état des lieux contradictoire sera dressé lors de l'entrée dans les lieux et à la sortie, aux frais de L'OCCUPANT.

IV. Destination

Les locaux sont mis à disposition pour l'exercice de l'activité de [précisez l'activité de l'occupant], ceci à l'exclusion de toute autre activité, même connexe ou complémentaire.

V. Durée

La présente convention est conclue pour une durée indéterminée.

Les parties pouvant y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant le respect d'un délai de préavis d'un mois.

Concernant la fin de l'occupation pour arrivée de l'événement constitutif du motif de précarité, LE PROPRIÉTAIRE peut dénoncer la présente convention à tout moment.

À réception de la sommation de quitter les lieux, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, L'OCCUPANT s'engage à libérer les locaux pour la date prévue dans ladite sommation, après avoir restitué les clefs. À défaut, il encourra une astreinte de [X] euros par jour de retard.

VI. Redevance

L'occupation est consentie moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de [X en chiffres et en lettres] euros.

Cette redevance sera payée par mois et d'avance, avant le [date] de chaque mois, avec un premier paiement le [date].

VII. Conditions générales

L'occupation est concédée aux conditions suivantes :

  • L'OCCUPANT prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée dans les lieux sans recours contre LE PROPRIÉTAIRE pour quelque cause que ce soit, et s'engage à les restituer en fin de convention en bon état de réparations de toute espèce ;

  • L'OCCUPANT s'engage à occuper les lieux conformément à l'usage prévu aux termes des présentes et reconnaît n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les lieux ci-dessus désignés ;

  • L'OCCUPANT s'engage à maintenir les lieux en bon état d'entretien, à effectuer les menues réparations et travaux d'entretien. En outre, il s'engage à avertir sans délai LE PROPRIÉTAIRE de toute réparation à sa charge qui serait nécessaire ;

  • L'OCCUPANT sera tenu des dégradations et pertes qui pourraient survenir pendant la durée de son occupation à moins qu'il ne prouve que les dégradations ont eu lieu par suite de vétusté, malfaçon, vice de construction, ou par cas de force majeure, par faute DU PROPRIÉTAIRE ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

  • L'OCCUPANT ne pourra faire dans les bâtiments faisant l'objet du prêt, aucun changement de distribution, ni de percement de murs, planchers, cloisons, sans le consentement préalable et écrit DU PROPRIÉTAIRE, et même dans ce cas, devront à la fin de la convention rester AU PROPRIÉTAIRE, sans indemnité, à moins que ce dernier n'exige le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais DE L'OCCUPANT.

  • L'EMPRUNTEUR s'acquittera de tout impôt, taxe et charge pendant la durée de la présente convention.

  • LE PROPRIÉTAIRE ne prenant aucun engagement pour la surveillance des locaux, ne sera pas responsable de vols, cambriolage ou actes délictueux et LE PRENEUR devra faire son affaire personnelle de toute assurance à ce sujet. En outre, la responsabilité du propriétaire ne peut être engagée en cas d'interruption dans le service des installations de l'immeuble, d'accident pouvant survenir dans les lieux ou de force majeure.

  • L'OCCUPANT s'engage à s'assurer auprès de compagnies d'assurance notoirement solvables contre l'incendie, les risques professionnels de son commerce, les recours des voisins, les dégâts des eaux, les explosions de gaz, les bris de glace et, généralement, tout risque quelconque susceptible de causer des dommages à l'immeuble ou à ses objets mobiliers, aux matériels ou aux marchandises. Il s'engage à maintenir cette assurance pendant toute la durée du contrat, et à justifier de cette assurance et du paiement des primes lors de la remise des clés, puis chaque année auprès DU PROPRIÉTAIRE.

  • L'OCCUPANT s'engage à occuper les lieux personnellement et reconnaît avoir connaissance du caractère incessible de son droit d'occupation. En conséquence, il s'interdit de mettre les locaux à la disposition d'un tiers, sous quelque forme et à quelque titre que ce soit.

VIII. Clause résolutoire

La présente convention d'occupation précaire sera résolue de plein droit, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet pendant une durée de [X] jours :

  • à défaut de paiement à son échéance d'une mensualité de la redevance stipulée aux présentes ;

  • en cas de non-respect de l'une des conditions stipulées aux présentes.

IX. Élection de domicile et frais

Pour l'exécution du présent contrat les parties font élection de domicile aux adresses indiquées en tête des présentes et s'engagent à informer l'autre partie de tout changement d'adresse.

Les frais engagés au titre des présentes sont à la charge exclusive de L'OCCUPANT.

Fait à [ville] en deux exemplaires, le [date]

[Nom du propriétaire]



[SIGNATURE]

[Nom de l'occupant]



[SIGNATURE]

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