Modèle de contrat :Modèle de bail commercial

Bail commercial

Entre les soussignés

Si le propriétaire est une société :

La société [nom de la société], [forme de la société], au capital de [montant du capital] € ayant son siège social à [adresse],

immatriculée au RCS. de [ville] sous le numéro [numéro de RCS],

Représentée par

[Madame/ Monsieur] [Nom de représentant], [poste occupé], ayant tout pouvoir à l'effet des présentes.

Si le propriétaire est une personne physique :

[Madame/ Monsieur] [Nom et prénom],

[adresse]

ci-après dénommé « le bailleur » d'une part,

ET

la société [nom de la société], [forme de la société], au capital de [montant du capital] € ayant son siège social à [adresse],

immatriculée au RCS. de [ville] sous le numéro [numéro de RCS],

Représentée par

[Madame/ Monsieur] [Nom de représentant], [poste occupé], ayant tout pouvoir à l'effet des présentes,

ci-après dénommé « le preneur » d'autre part.

Nature et objet du bail

Le bailleur loue au preneur, à titre commercial, dans les conditions qui suivent, au preneur, ce qui est accepté par [Madame/ Monsieur] [Nom du représentant], en qualité de [poste occupé], les locaux ci-après désignés.

Le présent contrat est soumis aux dispositions légales et réglementaires des articles L145-1 et suivants, et R145-3 du Code de commerce, relatives aux baux commerciaux, et du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.

Désignation des locaux loués

Le local, objet du présent contrat de bail commercial, est situé [adresse/ nom de l'immeuble/ étage/ numéro de porte/ autre à préciser] comprenant :

• un local de [utilisation du local] d'une superficie de [superficie] mètres carrés ;

Si le local comprend des locaux annexes :

• [type de locaux annexes] pour une superficie de [superficie] mètres carrés.

Ledit bien est cadastré : [indications du cadastre].

Tel que ces lieux existent, s'étendent et se comportent, sans en faire plus ample description, puisque le preneur déclare bien les connaître pour les avoir vus et visités préalablement à la signature des présentes.

Durée du bail

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de [nombre d'années, obligatoirement supérieur à 9] années, entières et consécutives à compter du [date de début du bail] pour prendre fin le [date de fin du bail], sauf faculté de résiliations prévue à l'article L145-4 du Code de commerce.

Résiliation du bail et reconduction

Résiliation du bail

Le preneur aura la faculté de notifier au bailleur son intention de ne pas renouveler le bail à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le preneur aura également la faculté de résilier le présent bail à chaque période triennale avec un préavis de six mois.

Les notifications de résiliation doivent être effectuées par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire.

Reconduction

À défaut de congé dans les conditions ci-dessus prévues, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, selon les règles prévues aux présentes.

Destination

Les locaux loués sont destinés à l'exercice [d'activité/ des activités] du preneur : [définition précise de l'activité exercée/ des activités exercées].

Le preneur déclare avoir les qualités professionnelles et les autorisations administratives nécessaires pour l'exercice de cette activité.

L'exercice de la profession sus-indiquée s'effectuera à l'exclusion de toute autre profession et de tout autre usage.

Le preneur ne pourra sous aucun prétexte, modifier cette destination ou changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués, ni même adjoindre à ce commerce des activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformé préalablement aux procédures prévues à cet effet par les articles L145-47 et suivants du Code de commerce.

Loyer

Le présent bail est consenti et accepté pour un loyer annuel en principal de [montant du loyer], taxes et charges en sus.

Si le bailleur a opté pour la TVA :

Ce loyer est majoré du montant de la TVA au taux légal en vigueur, le bailleur déclarant opter pour cette taxe.

En cas de paiement mensuel :

Le loyer sera payable d'avance, en douze termes égaux de [montant du loyer mensuel] Euros, le premier jour de chaque mois.

En cas de paiement trimestriel :

Le loyer sera payable par trimestre à échoir, en quatre termes égaux de [montant du loyer trimestriel], le premier jour de chaque trimestre.

Les premiers et derniers termes seront payables au prorata temporis le cas échéant.

Les paiements se feront entre les mains du bailleur, ou du mandataire qu'il lui conviendra de désigner, en leur domicile ou en tout autre endroit indiqué par eux.

Indexation des loyers

Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer à une indexation annuelle.

Le loyer sera donc réévalué, en plus ou en moins chaque année à la date anniversaire du présent bail, de plein droit, et sans que le bailleur ou le preneur aient à formuler de demande particulière à cette fin.

Cette revalorisation annuelle sera proportionnelle à la variation de l'indice [indice choisi et applicable].

Les parties choisissent comme référence initiale le dernier indice connu à la date de prise d'effet du présent bail, soit celui du [premier/ deuxième/ troisième/ quatrième] trimestre [année] d'une valeur de [valeur en point].

Le retard dans la publication de l'indice n'autorisera pas le preneur à retarder le paiement du loyer. Celui-ci devra être payé normalement à l'échéance sur la base de l'échéance précédente, sauf redressement ultérieur.

Pour le cas où l'indice choisi cesserait d'être publié où viendrait à disparaître au cours du bail, les parties conviennent que les calculs seront établis en se référant à l'indice destiné à remplacer celui disparu en utilisant le coefficient de raccordement établi par l'INSEE.

À défaut de l'indice de remplacement ou de coefficient de raccordement, les parties devront s'entendre pour substituer à l'indice défaillant un autre indice de leur choix en rapport soit avec leurs activités respectives soit avec l'objet du présent bail. À défaut d'accord, l'indice de remplacement sera déterminé par deux experts choisis d'un commun accord ou désignés d'office à la requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve l'immeuble. En cas de désaccord, ces experts auront la faculté de s'adjoindre un troisième expert pour les départager, lequel pourra être désigné par le même Président que ci-dessus, sur simple requête de la partie la plus diligente.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article L145-39 du Code de commerce, chacune des parties pourra demander la révision du loyer dès lors que, par le jeu de la présente clause d'indexation, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé conventionnellement ou par décision judiciaire.

Charges, taxes et impôts

Indépendamment du loyer, le preneur devra s'acquitter de toutes les charges, impôts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus.

Il les réglera à chaque terme de loyer sous forme d'acomptes provisionnels, versés en même temps que le loyer.

Le montant de cette provision est fixé à [montant en toutes lettres] euros.

Entretien des locaux et réparations

Obligations du preneur

Le preneur s'engage à prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à les entretenir en bon état et à prendre à sa charge les travaux et réparations qui incombent légalement au locataire.

En fin de bail, le preneur s'engage à rendre les locaux loués en bon état d'entretien et de réparation locative.

Le preneur s'engage à n'effectuer aucun travail de transformation, de perçage des murs et des planchers ainsi que de changement dans la distribution des locaux loués, sans avoir au préalable sollicité et obtenu l'autorisation expresse du bailleur.

Le preneur autorise le bailleur et ses mandataires à pénétrer dans les locaux loués pour y effectuer les travaux de réparation nécessaires, quelles que soient leur importance et leur durée.

Dans les six mois précédents son départ, le preneur s'engage à laisser visiter les locaux loués par un éventuel repreneur. Pendant cette même période, il autorise le bailleur à apposer un panneau publicitaire aux fins d'une nouvelle location ou d'une mise en vente.

Obligations du bailleur

Le bailleur s'oblige à mettre les locaux loués à la disposition du preneur, prendre en charge les grosses réparations définies par les dispositions de l'article 606 du Code civil et garantir le preneur contre les risques d'éviction et les vices cachés.

État des lieux

Un état des lieux sera dressé contradictoirement au moment où le bailleur remettra les clefs des locaux loués à la disposition du preneur.

Cet état des lieux demeurera annexé au présent contrat.

À défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux loués en parfait état.

Si le bailleur exige un dépôt de garantie :

Dépôt de garantie

Lors de l'entrée en jouissance des locaux, le preneur verse une somme de [montant en toutes lettres], destinée à garantir la bonne exécution de ses obligations. Cette somme ne sera pas productive d'intérêts.

Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail et sera restituée au preneur en fin de jouissance, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu pour responsable.

Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas s'imputer sur les derniers mois du loyer.

Assurances

Dès l'entrée en jouissance des locaux, le preneur s'oblige à souscrire une assurance garantissant les locaux loués pendant toute la durée du bail contre les risques locatifs et ceux pouvant surgir du fait de l'exercice de son activité professionnelle.

Il doit, sur simple demande du bailleur, pouvoir justifier de la souscription desdites assurances, ainsi que des primes correspondantes.

Ces différentes assurances doivent, en tout état de cause, comporter une clause de renonciation à exercer tout recours contre le bailleur et ses assureurs.

Sous-location

Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux loués, sans l'autorisation préalable et expresse du bailleur.

Si telle est l'intention du preneur, celui-ci doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le silence gardé par ce dernier pendant un délai de quinze jours vaut acceptation de sa part.

En tout état de cause, le sous-locataire ne pourra invoquer à son bénéfice aucun droit au renouvellement de la sous-location à l'expiration du bail.

Cession

Le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail qu'à un successeur dans son fonds de commerce et avec l'agrément préalable du bailleur.

Dans le cas où le preneur céderait son droit au bail, il resterait garant et solidaire du cessionnaire pour l'exécution de l'ensemble des clauses du présent contrat.

Clause résolutoire

Dans le cas où le preneur manquerait à une seule de ces obligations, notamment pour défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance, pour défaut d'assurance ou pour usage des locaux loués contrairement à la destination prévue au présent contrat, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure par voie d'huissier restée infructueuse.

L'exécution postérieure de ses obligations par le preneur ne suspend nullement la possibilité réservée au bailleur d'exercer cette faculté de résiliation.

Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion par application d'une ordonnance du juge des référés rendue exécutoire.

L'opposition ou l'appel formé par le preneur à l'encontre de l'ordonnance d'expulsion ne saurait, en aucun cas, suspendre son exécution.

Le preneur sera redevable de l'ensemble des frais d'actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues.

Si le bail fait l'objet d'un enregistrement :

Frais d'enregistrement

Le preneur s'engage à prendre à sa charge les frais d'enregistrement et autres taxes additionnelles, aux fins de donner une date certaine aux présentes.

Élection de domicile

Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile à leur domicile et siège social respectif.

Annexes

Sont annexés au présent bail :

• [état des lieux contradictoire] ;

• [copie des extraits du règlement de copropriété] ;

• pièces justificatives de l'immatriculation au RCS ;

• [indiquer tous les documents joints au bail].

Fait à [ville] en [nombre] exemplaires dont un remis à chacune des parties qui le reconnaît, le [date]

[Le bailleur] Signature précédée de la mention manuscrite : « Lu et approuvé » [SIGNATURE]

[Le preneur] Signature précédée de la mention manuscrite : « Lu et approuvé » [SIGNATURE]