Vente à la découpe : les droits du locataire

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le droit de préemption en cas de vente à la découpe s'applique selon la loi du 31 décembre 1975 et du 13 juin 2006.

vente-decoupe

Le droit de préemption du locataire est possible en cas de congé pour vendre ou bien en cas de vente à la découpe d'un immeuble comptant plus de dix logements.

Exception : les locataires ne bénéficient pas de ce droit de préemption quand la vente s'effectue entre parents et alliés (jusqu'au 4e degré).

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre la totalité d'un immeuble qui comporte plus de cinq logements ayant des baux en cours, il doit s'assurer des projets de l'acquéreur éventuel afin de laisser la possibilité aux locataires d'exercer leur droit de préemption.

Le locataire peut se retrouver dans deux situations lors d'une vente à la découpe :

  • Le nouveau propriétaire prolonge son bail de 6 ans
  • Ou bien il ne le prolonge pas.

Vente à la découpe : si le bail est prolongé

Une fois l'acte définitif de vente signé, le bail des locataires doit être prolongé de 6 ans au minimum.

Bon à savoir : dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, les baux en cours dont le terme intervient moins de 3 ans après la date de mise en copropriété sont prolongés de 3 ans. Les autres baux sont également prolongés de façon à permettre au locataire d'occuper le logement pendant 6 ans à compter de la mise en copropriété.

Le nouveau propriétaire peut ensuite vendre l'immeuble à la découpe (par lots d'appartements) :

  • Dans ce cas, chaque locataire dispose d'un droit de préemption.
  • Le propriétaire lui fait parvenir une offre de vente :
    • S'il souhaite acheter le logement, il doit réaliser l'acte de vente dans les 2 mois (ou 4 mois en cas d'attente d'obtention d'un prêt).
    • S'il ne souhaite pas acheter, il pourra rester dans son logement jusqu'à la fin du bail de 6 ans comme convenu dans l'acte de vente.

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Modèles de Bail

Vente à la découpe : si le bail n'est pas prolongé

Dans ce cas, le propriétaire s'occupe lui-même de la vente en lots de l'immeuble et propose à chaque locataire l'achat du logement qu'il occupe.

Cette offre de vente est valable pendant 4 mois.

Les différentes possibilités qui s'offrent au locataire :

  • Le locataire refuse d'acheter : le propriétaire peut vendre le logement à un tiers (le locataire reste en place jusqu'à la fin de son bail).
  • Le locataire accepte : il dispose de 2 mois pour réaliser la vente (ou 4 mois en cas d'attente de l'obtention d'un prêt).

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