Signature du bail

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous vous apprêtez à louer un logement, le bail est l'acte qui consacre cet engagement réciproque du propriétaire et du locataire du logement. Il en fixe les règles.

Comment ce contrat est-il signé ? Quelles sont les démarches préalables ? Nous faisons le point sur la question.

Signature du bail : définition et différentes étapes

Négociation du contrat

Le bail est un contrat par lequel deux parties, l'une appelée bailleur, consent à la seconde, appelée locataire, la mise à disposition d'un bien, mobilier ou immobilier.

S'agissant d'un bien immobilier, l'opération intervient généralement suite à la mise en relation de plusieurs intervenants qui sont, outre le bailleur et le preneur, une agence immobilière, parfois un notaire ou un gestionnaire de biens.

Dans ce cadre, une négociation est un préalable. Toutefois, les termes du contrats sont variables car ils dépendent du type de bail qui sera signé.

Exemple : peu de clauses sont négociables lorsque le bail est à usage d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux les plus courants pour les résidences principales) car les termes du contrat sont en majorité fixés par la loi (bail-type). A contrario, l'on peut davantage discuter en matière de bail commercial. 

Selon les cas, l'on pourra donc négocier le loyer, la prise en charge de travaux par le locataire, la durée du bail, la récupération de certaines charges locatives par le propriétaire, etc.

Dans le cadre de cette période pré-contractuelle, le bailleur et ses conseils vont également examiner le dossier présenté par le locataire. Outre ses documents justifiant de son identité, seront examinés sa situation, ses revenus, la stabilité de son activité professionnelle, etc. En somme, tous les éléments qui permettent de s'assurer de son sérieux et de sa solvabilité.

Signature du bail

La signature du contrat consacre l'accord des parties à l'issue de la négociation. Il est signé par plusieurs parties.

  • le bailleur (propriétaire) :
    • couple marié : une seule signature suffit ;
    • logement en indivision : chaque indivisaire doit signer (il est possible de mandater un indivisaire en cas d'empêchement) ;
  • le ou les locataires :
    • couple marié ou pacsé : une seule signature suffit pour engager le couple marié (pour un bail à usage d'habitation principale). Les conjoints pacsés doivent tous deux signer le bail. À défaut, le conjoint non signataire qui souhaite être titulaire du bail doit effectuer une démarche postérieure auprès du bailleur (article 1751 du Code civil) ;
    • couple en concubinage ou non pacsé : il faut les deux signatures pour que les deux aient des droits sur le logement.

La signature du bail se fait en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

Bon à savoir : une partie absente peut se faire représenter pour la signature du contrat par un tiers ayant reçu mandat de sa part. 

Signature d'un bail : les éléments usuels

Avant de signer le bail, il convient de s'assurer que ses termes en sont réguliers. Il faut donc bien relire le contrat. Outre les erreurs communes (fautes de frappe), il convient de veiller à ce que le bail contienne toutes les mentions obligatoires exigées par la loi. Si des principes généraux sont fixés par le droit des contrats et les textes du Code civil, d'autres exigences spécifiques relèvent du type de bail dont il est question.

Selon le droit des contrats et les règles propres au louage (article 1708 du Code civil et suivants) tout bail doit contenir :

  • l'identité des signataires ;
  • la date de prise d'effet du bail et sa durée ;
  • la consistance et la destination du local ;
  • la description du local ou logement ;
  • le montant du loyer et charges et modalités de révision ;
  • le montant du dépôt de garantie (s'il est prévu).

L'on relèvera certains particularismes propres au bail d'habitation (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

  • la surface habitable ;
  • la nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location ;
  • les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (telles que réception de la télévision dans l'immeuble, le raccordement à Internet, etc.) ;
  • les diagnostics immobiliers (constat des risques d'exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques, état de l'installation de gaz si elle a plus de 15 ans, état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans).
  • logement meublé : inventaire dressant la liste et l'état du mobilier et des équipements fournis par le bailleur.

Bon à savoir : la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que le diagnostic amiante doit être annexé au contrat de location. Le décret d'application de cette mesure n'est pas encore paru, mais le propriétaire est d'ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante « à disposition des occupants de l'immeuble », depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.

Certains points importants doivent être examinés scrupuleusement en matière de bail commercial :

  • le montant du loyer et ses modalités de révision ;
  • la précision de la désignation des lieux (local, annexes, usage, etc.) ;
  • la durée du bail qui ne peut être normalement inférieure à 9 ans (sauf bail dérogatoire) ;
  • l'ensemble des activités qui peuvent être exercées dans les lieux ;
  • les clauses qui restreignent les modalités de transmission du bail (agrément par le bailleur d'un successeur ou formalisme particulier imposé lors de la cession du bail). 

Enfin, l'on notera certains particularismes propres aux locations saisonnières meublées (articles L. 324-1 et suivants du Code du tourisme). Le contrat doit clairement mentionner :

  • la superficie habitable et la description du logement (avec annexes comme garage par exemple) ;
  • l'inventaire du mobilier ;
  • le prix demandé pour la location et ses modalités de règlement, notamment la perception d'un acompte ou d'arrhes par le bailleur ;
  • le montant de la taxe de séjour, etc.

Bon à savoir : lorsque la location est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, le montant des arrhes ne peut être supérieur à 25 % du prix total.

La rétractation du bail : procédure et conséquences

Les parties s'engagent librement dans la relation contractuelle. Elles peuvent toujours revenir en arrière et décider de ne pas signer le bail ou potentiellement se rétracter. Toutefois, cette décision n'est pas sans conséquences :

  • si le bail n'est pas encore signé, chacune des parties reste libre de sortir des négociations. La rétractation est alors possible, dans la mesure où l'engagement n'est pas effectif ;
  • une fois le bail signé, le contrat devient la loi des parties. L'on ne peut plus se rétracter, sauf clause spécifique insérée au bail, ce qui est très rare.

Exemple : les contrats portant sur des meublés de tourisme prévoient généralement la possibilité d'annulation ainsi que les conséquences qui y sont attachées (perte des arrhes versés ou paiement de la totalité de la somme prévue, etc.).

Pour la majorité des baux, il convient donc d'engager une procédure de résiliation, telle que prévue au contrat signé. Il s'agit généralement des règles afférentes au congé, prévues par un article spécifique.

Exemple : il est impossible de se rétracter d'un bail d'habitation classique signé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il faut alors donner congé selon les règles prévues par le contrat. C'est possible pour le locataire, moyennant le respect d'un préavis. Le bailleur devra attendre l'échéance prévue (1 ou 3 ans - logement meublé ou vide) pour donner un congé qui devra être motivé (article 15). S'il se rétracte malgré cela avant l'entrée dans les lieux, le locataire pourra solliciter en justice l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de son préjudice (déménagement, frais pour recherche d'un autre logement, etc.).


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