Loyer

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous louez un bien pour y vivre, quel que soit le type de location, cette location se fait en échange d'un loyer et de charges.

Loyer : montant et paiement

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Le montant du loyer est fixé librement par le bailleur au début du bail : ce montant est bien évidemment inscrit dans le bail signé par le locataire et le bailleur.

Bon à savoir : dans certaines communes, les loyers sont toutefois encadrés et ne peuvent pas dépasser des plafonds.

Le loyer, comme les charges, se paie généralement mensuellement par avance, c'est-à-dire au début de chaque mois. À la remise des clés qui marque l'entrée dans le logement, le locataire doit donc payer un loyer et des provisions sur charges.

Le loyer peut être réglé par chèque, par virement bancaire ou bien par prélèvement automatique (avec l'accord du débité) :

  • soit directement au bailleur ;
  • soit à l'intermédiaire mandaté (souvent une agence immobilière) qui le reverse ensuite au bailleur.

Révision de loyer : oui, mais de façon encadrée

Le bailleur a le droit de réviser le montant du loyer dans plusieurs cas :

  • Chaque année, à la date anniversaire du bail :
    • Le loyer est révisé annuellement selon l'indice de référence des loyers (IRL).
    • Ex : l'IRL est de 101.9 pour un IRL à 100 l'année d'avant à la même date. Dans ce cas, l'augmentation de loyer sera au maximum de 1,9 %.
    • Une clause d'indexation doit être inscrite dans le contrat de bail.
  • Lors du renouvellement du bail :
    • Le propriétaire peut proposer à son locataire un réajustement du loyer au cas où celui-ci serait trop faible par rapport à des biens comparables.
    • Il doit en avertir le locataire 6 mois avant la date de renouvellement du bail soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en mandatant un huissier.
    • Cette proposition doit être justifiée par des exemples concrets : le bailleur doit donner 3 à 6 loyers de référence (6 pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants et 3 pour les autres) en s'appuyant sur des exemples de locations similaires (en mentionnant le prix du loyer, l'adresse...).
    • Le locataire dispose de 2 mois pour donner sa réponse : s'il refuse ou s'il ne donne pas de réponse, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation (courrier recommandé avec accusé réception).
  • Lorsqu'il propose au locataire une augmentation de loyer en échange de la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement :
    • Il ne peut pas le faire sans l'accord du locataire.
    • Cela doit être mentionné dans un avenant au bail signé par les deux parties.

Attention : les locations faisant l'objet d'un bail commercial ou d'un bail rural répondent à des règles spécifiques en matière de révision de loyer.

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Modèles de Bail

Restrictions dans les zones tendues

Dans certaines communes, appelées zones tendues, où de hauts niveaux de loyers sont observés, la révision de loyer pour tous les baux renouvelés ou conclus est plafonnée.

Cette révision de loyer est en principe limitée à la variation de l'indice de référence des loyers. Elle peut toutefois être supérieure en cas de loyer sous-évalué ou de travaux effectués. L'augmentation ne doit alors pas dépasser :

  • 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et ceux appliqués dans le voisinage pour des locations similaires ;
  • une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le montant de ces travaux correspond au moins au montant de la dernière année de loyer.

Bon à savoir : selon le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016, les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Encadrement des loyers à Paris et à Lille

Par ailleurs, les villes de Paris et de Lille sont soumises à un encadrement des loyers supplémentaire. En effet, les loyers doivent respecter des limites en €/m² fixées par arrêté préfectoral :

Pour chaque zone géographique, le loyer peut être modulé en fonction :

  • de l'âge du bâtiment ;
  • du nombre de pièces ;
  • du fait qu'il s'agisse d'une location nue ou meublée.

Les propriétaires ne peuvent augmenter les loyers qu'en respectant les loyers de référence minorés de 30 % ou majorés de 20 %.

Négocier une baisse de loyer : les cas où cela est envisageable

Il existe certains cas dans lesquels le locataire peut demander une baisse (permanente ou temporaire) de son loyer ou une absence temporaire de loyer :

  • Lorsque le logement nécessite des travaux et que le locataire propose au bailleur de les réaliser lui-même.
  • Lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux dans le logement qui durent plus de 21 jours.

Attention, dans ces différents cas, une clause spécifique ajoutée au contrat de bail doit mentionner cet arrangement.

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