Loyer

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous louez un bien pour y vivre, quel que soit le type de location, cette location se fait en échange du paiement d'un loyer et de charges. Le point sur la question. 

Loyer : principes généraux

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Montant du loyer

Le loyer est la contrepartie à la jouissance du bien concédée par le contrat de location. Il s'agit de la première obligation du locataire qui doit, selon l'article 1728 du Code civil « payer le prix du bail aux termes convenus ».

De manière générale, le montant du loyer est fixé librement par le bailleur lors de la conclusion du bail : ce montant figure au sein du contrat signé entre bailleur et locataire. 

Bon à savoir : dans certaines communes et pour certains types de baux (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), les loyers sont toutefois encadrés et ne peuvent pas dépasser certains plafonds.

Le loyer, comme les charges, se paie selon les modalités fixées par le contrat de location. Généralement, il est convenu que le paiement a lieu mensuellement par avance, c'est-à-dire au début de chaque mois. À la remise des clés qui marque l'entrée dans le logement, le locataire paie donc habituellement un loyer et des provisions sur charges.

Bon à savoir : la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000), et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà.

Mode de paiement du loyer

Le loyer peut être réglé par chèque, par virement bancaire ou bien par prélèvement automatique (avec l'accord du débité). L'on peut également régler son loyer en espèces s'il est inférieur à la somme de 1 000 euros.

Le règlement doit être adressé :

  • soit directement au bailleur ;
  • soit à l'intermédiaire mandaté (souvent une agence immobilière) qui le reverse ensuite au bailleur.

La perception du loyer donne droit au locataire de réclamer une quittance. Ce document atteste du paiement effectif.

Non-paiement du loyer

Le non-paiement du loyer correspond à une inexécution contractuelle, quel que soit le type de bail. 

Le bailleur serait alors fondé à réclamer le montant dû. La procédure à engager dépend des termes du contrat. La plupart des baux comportent une clause résolutoire, imposant au bailleur d'adresser une notification (par lettre recommandée ou par acte d'huissier) au locataire afin qu'il s'exécute sous un certain délai. À défaut, celui-ci encourt le risque de voir le bail résilié à ses torts. 

Voyons, au delà de ces quelques principes généraux, certains aspects particuliers touchant à la question du loyer, tel sa révision ou sa négociation.

Révision de loyer : principes et limites

Révision du loyer : principes

La révision du loyer intervient en fonction du type de contrat signé. L'on notera toutefois la permanence de deux grands principes.

Révision annuelle à la date anniversaire du bail

Ce type de révision est le plus fréquent, correspondant à une indexation du loyer sur le coût de la vie. Il existe différents indices, applicables selon le type de bail, révisés tous les ans. La révision annuelle du loyer suppose qu'une clause d'indexation soit prévue par le contrat de bail ;

Exemple : les loyers des baux d'habitations soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont révisés, lorsqu'ils le peuvent, à l'aide de l'indice IRL (indice de référence des loyers). Les loyers commerciaux le sont au moyen de l'ILC (indice des loyers commerciaux).

Révision lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut parfois, selon le type de bail, proposer à son locataire un réajustement du loyer au moment de son renouvellement.

Il existe pour cela une procédure spécifique en matière de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logements consentis à titre de résidence principale). Le bailleur peut émettre une proposition de révision au cas où celui-ci serait trop faible par rapport à des biens comparables (article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il faut que le loyer soit « manifestement sous évalué ».

Le bailleur doit en avertir le locataire 6 mois avant la date de renouvellement du bail soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en mandatant un huissier.

Cette proposition doit être justifiée par des exemples concrets : le bailleur doit donner 3 à 6 loyers de référence (6 pour les agglomérations de plus d'1 million d'habitants et 3 pour les autres) en s'appuyant sur des exemples de locations similaires (en mentionnant le prix du loyer, l'adresse, etc.).

Le locataire dispose de 2 mois pour donner sa réponse : s'il refuse ou s'il ne donne pas de réponse, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation (par courrier recommandé avec accusé réception).

Bon à savoir : le bailleur peut proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement. Toutefois, rien ne peut lui être imposé en cours de bail sans son accord. Celui-ci devra être acté par un avenant au bail signé par les deux parties.

D'une manière assez similaire, il existe une procédure spécifique applicable en matière de révision des loyers commerciaux.

Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement du bail doit adresser un congé avec offre de renouvellement par acte d'huissier à son locataire, 6 mois avant l'échéance triennale du contrat.

Cet acte doit comporter la proposition du nouveau loyer. Si le locataire accepte, le bail est renouvelé dans ces termes. Le locataire peut refuser. Le litige sera alors tranché soit devant la commission départementale de conciliation soit, à défaut, par le juge des loyers commerciaux (tribunal de grande instance).

Restrictions et encadrement dans les zones tendues : un particularisme applicable aux logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Limites pour la révision du loyer

En cette matière et dans certaines communes appelées zones tendues du fait de hauts niveaux de loyers observés, la révision de loyer pour tous les baux renouvelés ou conclus est plafonnée.

Cette révision de loyer est en principe limitée à la variation de l'indice de référence des loyers. Elle peut toutefois être supérieure en cas de loyer sous-évalué ou de travaux effectués. L'augmentation ne doit alors pas dépasser :

  • 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et ceux appliqués dans le voisinage pour des locations similaires ;
  • une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le montant de ces travaux correspond au moins au montant de la dernière année de loyer.

Bon à savoir : selon le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016, les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Encadrement des loyers à Paris et à Lille

Par ailleurs, les villes de Paris et de Lille sont soumises à un encadrement des loyers supplémentaire. En effet, les loyers doivent respecter des limites en €/m² fixées par arrêté préfectoral :

Pour chaque zone géographique, le loyer peut être modulé en fonction :

  • de l'âge du bâtiment ;
  • du nombre de pièces ;
  • du fait qu'il s'agisse d'une location nue ou meublée.

Les propriétaires ne peuvent augmenter les loyers qu'en respectant les loyers de référence minorés d'environ 30 % ou majorés de 20 %.

Négocier une baisse de loyer : quand et comment ?

Il existe certains cas dans lesquels le locataire peut demander une baisse (permanente ou temporaire) de son loyer ou une absence temporaire de loyer :

  • lorsque le logement nécessite des travaux et que le locataire propose au bailleur de les réaliser lui-même ;
  • lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux dans le logement qui durent plus de 21 jours ;
  • en cas de trouble de jouissance conséquent (dans son étendue et dans le temps). Tel peut être le cas du fait d'un dégât des eaux dont le locataire n'est pas responsable. 

Il convient pour cela d'échanger par écrit avec son bailleur, quel que soit le support, pourvu qu'il puisse être durable (lettre, e-mail, etc.). Pour se prémunir de toute contestation, la lettre recommandée avec accusé de réception reste le meilleur moyen de communication. 

Enfin le locataire peut négocier une baisse de loyer en échange de travaux réalisés par ses soins. Bien entendu, le bailleur doit avoir donné son consentement au préalable quant aux travaux et à la baisse de loyer consentie. L'accord peut faire l'objet d'une clause insérée au contrat initial ou d'un avenant ultérieurement conclu.


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