Résiliation d'un bail 

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka
resiliation-bail Thinkstock

Que vous soyez bailleur ou locataire d'un bien immobilier, vous devez connaître vos droits et vos devoirs concernant la résiliation de votre bail.

La résiliation équivaut en droit à mettre un terme au contrat en cours, pour l'avenir.

Comme la signature du bail, la résiliation doit respecter un certain nombre de règles de droit commun.

Important : le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà. La clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000) et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017.

Les règles de résiliation d'un bail varient à la fois selon le type de location et selon la personne qui engage les démarches. Voyons, dans un premier temps, les possibilités offertes au locataire et au bailleur afin de résilier le bail amiablement. 

Résiliation amiable du bail par le locataire

Les droits à résiliation du locataire diffèrent selon le type de bail signé. 

Résilier un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (habitation résidence principale)

Le bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est celui régissant la mise à disposition de logements à titre de résidence principale, vides ou meublés. 

Un tel bail, conclu pour 1 an si le logement est meublé, 3 ans s'il est vide, ne prend pas fin de plein droit à échéance. Il est reconduit tacitement pour la même durée sauf si l'une des parties donne « congé ». Cela équivaut à une demande de résiliation.

Bon à savoir : le locataire est libre de ne pas attendre l'échéance du contrat pour donner congé. Il peut le faire à tout moment en cours de bail.

Le congé doit suivre une forme spécifique : il doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.

S'agissant du préavis à respecter, la règle diffère selon que le logement est loué vide ou meublé. 

En matière de logement loué vide, le locataire doit donner congé au bailleur en respectant un préavis de 3 mois. Il peut toutefois être rabaissé à 1 mois en cas de :

  • mutation professionnelle ;
  • perte d'emploi (par licenciement, mais aussi rupture conventionnelle, selon un arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2016) ;
  • obtention d'un nouvel emploi suite à une perte d'emploi ;
  • obtention d'un 1er emploi ;
  • état de santé justifiant le départ du logement sans condition d'âge (mais sur certificat médical) ;
  • locataire bénéficiant du RSA ou de l'AAH (allocation adulte handicapé) ;
  • attribution d'un logement social ;
  • changement de logement dans le parc social ;
  • logement situé dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (villes où s'applique la taxe sur les logements vacants)1.

1 : selon le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016, les agglomérations soumises à l'encadrement des loyers sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

En matière de logement loué meublé, la procédure est la même. Seul le délai de préavis change. Il est ramené à 1 mois, quelle que soit la situation du locataire. 

Dans tous les cas, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise du congé en main propre au bailleur.

Résiliation d'un bail soumis à la réglementation du Code civil

Il s'agit d'un type de bail dont les règles sont plus souples. Il est généralement utilisé pour les logements donnés à bail autrement qu'en tant que résidence principale.

Selon l'article 1737 du Code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit et ce sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Toutefois, si le locataire est laissé en possession des lieux, l'on considère qu'un nouveau contrat est conclu, régi par les règles du bail verbal. 

S'agissant du congé, le locataire doit respecter les règles définies dans le bail, la loi ne fixant pas de procédure particulière. Le contrat est donc censé prévoir une marche à suivre pour la résiliation (lettre recommandée, acte d'huissier...) et un délai de préavis. 

Bon à savoir : si le bail a été fait sans écrit le congé doit être donné en respectant « les délais fixés par l'usage des lieux ».

Résilier un bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

Il s'agit d'un type de bail spécifique dont le loyer est particulièrement faible et qui prévoit, au bénéfice du locataire un principe de droit au maintien dans les lieux à l'expiration du bail.

Toutefois, le locataire est libre de résilier le bail en cours d'exécution. Pour ce faire, il doit donner congé.

Ce congé est similaire à celui prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : il doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La durée de préavis est également similaire. Elle est ordinairement de 3 mois mais peut être réduite à 1 mois sous les mêmes conditions que pour le locataire d'un bail d'habitation classique.

Résiliation d'une location HLM

Les règles afférentes à ce type de logement sont dans l'ensemble similaires à celles des baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il existe toutefois certains particularismes liés à la situation du locataire (conditions de revenus...).

S'agissant de la résiliation par le locataire, elle peut intervenir à tout moment, en cours ou à l'échéance du bail. Celui-ci doit donner congé sous les formes habituelles (lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement).

Le délai de préavis est fixé à 3 mois mais peut également être réduit dans certaines situations telles que :

  • location d'un autre logement auprès du même organisme HLM (préavis de 1 mois) ;
  • location d'un logement conventionné auprès d'un autre organisme HLM (préavis de 2 mois) ;
  • motifs de résiliation permettant de réduire le préavis à 1 mois pour les locations régies par la loi du 6 juillet 1989.

Résiliation d'un bail commercial

Le bail commercial est un contrat habituellement conclu pour 9 ans divisé en trois périodes triennales. Il prend fin par l'effet du congé donné par l'une des parties à l'échéance. À défaut, il est reconduit tacitement. 

Sur la période initiale du bail (9 ans) le locataire peut solliciter sa résiliation au terme de chaque période triennale, sans motif particulier. On appelle cela un congé triennal.

Bon à savoir : le contrat peut prévoir au bénéfice du locataire la faculté de donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (tous les 2 ans au lieu de 3 ans par exemple).

Le congé doit être donné par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai de préavis de 6 mois. 

Si le bail est tacitement prorogé (à l'expiration des 9 ans) le locataire pourra donner congé plus facilement, au terme de chaque trimestre civil. Mais dans ce cas, le congé ne pourra être donné uniquement que par acte d'huissier. 

Enfin, il existe également une faculté offerte au locataire commercial partant à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité. Il peut donner congé à tout moment sous réserve du respect d'un préavis de 6 mois (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier).

Voyons désormais quelles sont les possibilités offertes au bailleur afin de résilier un contrat de location, qu'il soit en cours d'exécution ou lorsqu'il arrive à échéance.

Résiliation amiable du contrat par le bailleur

Les conditions de résiliation du contrat par le bailleur sont plus strictes que pour le locataire. Il en va de la protection de celui-ci. Ainsi, le bailleur ne pourra quasiment jamais donner congé à tout moment ou sans motif. 

Comme précédemment, les conditions de résiliation varient d'un type de bail à l'autre.

Résiliation d'un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (habitation résidence principale)

Le bailleur peut résilier le contrat à la fin du bail, ce qui correspond à chaque période de renouvellement (3 ans ou 1 an, selon que le logement est vide ou meublé).

Pour ce faire, il doit respecter la forme du congé tel que prévu par la loi (la même que celle exigée du locataire) :

  • lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • acte d'huissier ;
  • remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis à respecter est de 6 mois en matière de logement vide, 3 mois pour un meublé. 

Toutefois, ce congé n'est pas libre. Le bailleur doit en effet justifier sa décision. Pour cela, il doit préciser l'un des motifs suivants dans le congé :

  • la reprise du local pour y habiter personnellement ou pour y loger un membre de sa famille (son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ;
  • la vente du logement ;
  • un motif légitime et sérieux (comme le non paiement des loyers).

Bon à savoir : il existe une restriction pour les baux signés à compter du 27 mars 2014. En effet, le nouveau propriétaire qui rachète un logement déjà occupé doit respecter des délais supplémentaires (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR).

Résiliation d'un bail soumis à la réglementation du Code civil

Il convient en ce domaine de se référer aux dispositions prévues par le bail. Comme précédemment évoqué, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. 

L'on relèvera que l'article 1767 du Code civil prévoit que le bailleur « ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s'il n'y a eu convention contraire ».

Ainsi, par principe, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de location, sauf clause contraire insérée au contrat de bail. Les modalités du congé doivent également être prévues par le contrat. Elles sont réalisées, à défaut, selon l'usage des lieux.

Résiliation d'un bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

Le congé du bailleur est restreint par le principe du droit au maintien du locataire dans les lieux. Il ne pourra en effet donner congé que pour certains motifs.

En premier lieu, le bailleur peut avancer sa volonté d'habiter le logement en tant que résidence principale. Il peut le faire à titre personnel, ou pour son époux(se), ses ascendants et descendants (ou ceux de son époux(se)).

Toutefois, le bailleur doit alors proposer à son locataire une solution de relogement (sauf si le logement a été acquis depuis au moins 10 ans. Cette durée est réduite à 4 ans si le bailleur peut justifier de sa volonté initiale d'achat pour habiter).

L'obligation de relogement ne joue pas si le bailleur est lui même locataire évincé de son logement (droit de reprise, expropriation, interdiction d'habiter ou perte de son logement de fonction). 

La forme du congé est la même que celle prévue par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

  • lettre recommandé avec avis de réception ;
  • acte d'huissier ;
  • lettre en main propre contre émargement ou récépissé.

Le délai de préavis sera de 3 mois en cas de proposition de relogement adressée au locataire. À défaut, il est de 6 mois. 

En second lieu, la reprise du logement peut intervenir pour la réalisation de certains travaux. Ils peuvent être de : 

  • surélévation ;
  • démolition pour reconstruction ;
  • addition de construction.

Le propriétaire doit alors proposer une offre de relogement à son locataire. La forme du congé est la même que celle exigée pour la reprise pour habiter. Le bailleur doit y exposer le motif de la résiliation du bail. Il est également obligatoire d'un  reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi. Le délai de préavis est de 6 mois.

Résiliation d'une location HLM

En cette matière spécifique, le bailleur peut résilier le contrat lorsque les ressources du locataire sont, a minima 2 fois supérieures aux plafonds de ressources exigés pour l'attribution du logement, durant 2 années consécutives.

Le locataire dispose alors d'un délai de 3 ans pour quitter les lieux. 

Bon à savoir : la procédure peut être interrompue si les revenus du locataire redeviennent inférieurs au plafond de ressources. En outre, le locataire handicapé ou hébergeant une personne handicapé, celui d'un appartement situé dans une zone urbaine sensible ou dans un quartier défini prioritaire par la politique de la ville n'est pas tenu de quitter son logement, peu important ses revenus.

De la même façon, le congé peut être délivré par le bailleur du fait d'un logement inadapté (sous occupé en termes de surface ou équipé pour une personne handicapée ne résidant plus sur place) ou de la démolition de celui-ci. Dans ces deux situations, le bailleur doit proposer une solution de relogement au locataire.

Résiliation d'un bail commercial

Le droit à résiliation du bailleur est en cette matière limité. En effet, si celui reste libre de refuser le renouvellement du contrat (article L. 145-14 du Code de commerce), il doit en contrepartie payer au locataire une indemnité d'éviction correspondante à la valeur de son fonds de commerce. 

Il existe toutefois certaines exceptions à ce principe. Le bailleur peut résilier sans indemnité lorsque :

  • Il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds. Cependant, pour cela, le bailleur doit avoir mis en demeure le locataire au préalable. Cette mise en demeure doit être effectuée par acte d'huissier et être restée sans effet un mois après sa délivrance.
  • L'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli du fait de son insalubrité (reconnue par une autorité administrative ou s'il est reconnu qu'il ne peut plus être occupé sans danger).

Le congé doit être donné par acte d'huissier à peine de nullité, avec respect d'un délai de préavis de 6 mois avant l'échéance prévue par le bail. Il comporte certaines mentions obligatoires (article L. 145-9 du Code de commerce). 

Si la résiliation amiable d'un bail se fait par la voie du congé donné par l'une ou l'autre des parties, il existe toujours la possibilité, en cas de conflit, de procéder à une résiliation judiciaire du contrat. 

Résiliation judiciaire du contrat de bail 

Cette résiliation intervient lorsque l'une ou l'autre des parties ne respecte pas ses obligations alors que le bail est en cours d'exécution. 

La clause résolutoire et la notification

La plupart des baux, quels qu'ils soient, comportent habituellement ce que l'on appelle une clause résolutoire. 

Le régime en est fixé par l'article 1225 nouveau du Code civil (anciennement 1184). Il précise que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

Bon à savoir : comme le prévoit le Code civil, la résolution est toujours subordonnée à une mise en demeure infructueuse (sauf s'il est prévu que la résolution intervient du seul fait de l'inexécution). Cette mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon ce régime, une clause résolutoire peut donc être insérée au sein de n'importe quel contrat de location. Toutefois, il existe certaines spécificités liées aux dispositions propres à certains baux. 

Concrètement, dans le cadre des baux étudiés précédemment, l'on relèvera :

  • Le jeu de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient ensuite, pour valider la résiliation, de saisir le tribunal d'instance.
  • L'article L. 145-41 du Code de commerce qui prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En cas d'inexécution de l'obligation visée passé ce délai, le bailleur peut saisir le juge des référés (procédure rapide) afin de voir constater la résiliation du bail.

Bon à savoir : même si un propriétaire ne remplit pas ses propres obligations en vertu du bail de location, le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement de ses loyers sans autorisation du juge. Ainsi, dans un telle hypothèse, le bailleur est en droit de demander le paiement des loyers ou la résolution du bail (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19.614). 

Il existe également une autre possibilité afin de faire constater la résiliation du contrat.

La résiliation judiciaire

L'on relèvera que la résiliation peut, en toute hypothèse, être demandée en justice (article 1227 du Code civil) et cela, même si une clause résolutoire n'a pas été insérée au contrat. 

L'on a vu également que le jeu de certaines clauses résolutoires impose la validation en justice. La saisine du juge est généralement nécessaire du fait du conflit entre les parties. 

Le contrat prend alors fin :

  • dans les conditions prévues par la clause résolutoire ;
  • soit à la date fixée par le juge (à défaut au jour de l'assignation en justice).

Les possibilités de résiliation d'un bail sont donc multiples et dépendent à la fois du contrat, de la personne qui souhaite résilier mais aussi de la situation (amiable ou contentieuse). 

Que l'on soit bailleur ou locataire, il convient donc de se référer aux termes du contrat signé (ou à défaut à la loi applicable) afin d'engager la procédure de résiliation du bail selon les formes prévues.

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