Louer sa résidence secondaire

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka

 

La location de résidences secondaires est régie par les articles 1708 et suivants du Code civil.

Les résidences secondaires ont un usage différent de la résidence principale, mais répondent aussi à des réglementations précises.

Résidence secondaire : définition

Les résidences secondaires sont des logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire son logement principal pendant l'année.

Il s'agit d'une résidence occupée occasionnellement au cours d'une année, que ce soit pour les loisirs, les vacances, ou encore pendant les week-ends.

Une résidence secondaire peut être :

  • un appartement ;
  • une maison ;
  • un mobile-home, etc.

Toutes les locations meublées n'étant pas utilisées à titre de résidence principale sont considérées comme résidences secondaires.

Réglementation des résidences secondaires

La location d'un logement qui constitue la résidence secondaire du locataire est généralement soumise à la réglementation des locations libres (articles 1708 et suivants du Code civil), peu contraignante pour le propriétaire. Le propriétaire peut déroger à cette réglementation par contrat (bail).

Les dispositions réglementaires des résidences secondaires ont également été appliquées dans d'autres types de location : logement à usage mixte d'habitation et professionnel, location saisonnière, location meublée, logement de fonction, garage ou parking, jardin ou encore locaux loués indépendamment du logement.

Lorsqu'un bailleur loue sa résidence secondaire en tant que meublé de tourisme, il doit (article L. 324-1-1 du Code du tourisme) :

  • effectuer une déclaration en mairie ;
  • demander une autorisation préalable de changement d'usage en mairie (notamment à Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes de plus de 200 000 habitants).

Pour procéder à l'enregistrement des locations meublées de courte durée auprès de la mairie, la ville de Paris a mis en place un téléservice, accessible depuis le 1er octobre 2017. Ce service en ligne permet aux propriétaires bailleurs parisiens d'enregistrer leur location meublée de courte durée. Cette formalité d'enregistrement via le site Internet dédié est obligatoire depuis le 1er décembre 2017 pour tous les loueurs parisiens. 

Bon à savoir : pour effectuer cette déclaration, le bailleur doit se munir de son dernier avis de taxe d'habitation et relever le numéro d'identifiant correspondant à la résidence secondaire louée meublée.

Par le biais de cette inscription, les bailleurs obtiennent un numéro d'enregistrement qui doit obligatoirement figurer sur les annonces proposant la location du bien immobilier. 

Bon à savoir : dans tous les cas, le propriétaire et le locataire ont chacun des obligations l'un envers l'autre.

Attention : pour les résidences secondaires de type appartement, le propriétaire ne peut pas louer son logement pour de courtes durées si la location de courte durée est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864).

Résidence secondaire : fiscalité

Les résidences secondaires sont soumises aux mêmes impôts que les résidences principales :

  • taxe foncière ;
  • taxe d'habitation.

Cependant, elles peuvent être soumises à d'autres impôts, notamment pour les propriétaires :

  • impôt sur les plus-values en cas de vente d'une résidence secondaire pendant les 15 premières années de détention ;
  • impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en cas de location de sa résidence secondaire.

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