Résidence principale

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

En location immobilière, il y a 2 notions principales concernant le logement :

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

copropriete-essentiel

La résidence principale désigne le logement dans lequel le locataire habite principalement dans l'année, par opposition à ce que l'on appelle la résidence secondaire.

Selon la définition de la résidence principale en droit immobilier, la résidence principale est un : « logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

Louer sa résidence principale : réglementation

La location d'un logement vide, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire, est obligatoirement réglementée par la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire ou bailleur doit également appliquer cette loi s'il s'agit d'un logement à usage mixte d'habitation et professionnel.

En matière de location meublée, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est importante puisque, lorsqu'il s'agit d'une résidence principale, la location est régie par le Code de la construction, avec des règles concernant notamment :

  • l'établissement d'un contrat de location par écrit ;
  • la durée du bail, qui doit être égale à un an.

Mais la location meublée qui est une résidence principale répond également à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire ont chacun des obligations l'un envers l'autre.

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Location de sa résidence principale

Il est tout à fait possible de louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale. Cependant, selon les cas, les revenus de la location peuvent être soumis à un impôt.

Location vide

Les revenus issus de la location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale sont soumis aux impôts au titre des revenus fonciers.

Location meublée

En cas de location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale, les loyers peuvent être exonérés d'impôt, à condition que :

  • le logement constitue la résidence principale du locataire ;
  • les loyers ne dépassent pas un certain plafond (loyers raisonnables), fixé depuis 2015 à :
    • 184 € du m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France ;
    • 135 € du m² par an hors charges pour les autres régions.

Il est également possible de bénéficier d'une exonération d'impôt lorsqu'un locataire n'y élit pas son domicile et si les revenus de la location ne sont pas supérieurs à 760 € par an. Dans les autres cas, les loyers sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Si le meublé est sa résidence principale, le loueur n'est en principe soumis à aucune déclaration en mairie. Certaines communes peuvent cependant décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu'il s'agisse ou non de la résidence principale du bailleur (article L324-1-1 du Code du tourisme). Vous devez donc vérifier auprès de votre mairie si vous êtes concerné par cette déclaration en ligne qui aboutira à la délivrance d'un numéro d'enregistrement à publier dans l'annonce.

Location de courte durée

Si le meublé constitue sa résidence principale (s'il occupe le bien plus de 8 mois par an), le loueur n'est en principe soumis à aucune déclaration en mairie. Mais là encore, certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu'il s'agisse ou non de la résidence principale du bailleur.

Les personnes qui louent leur logement plus de quatre mois par an sortent du cadre légal de la location de la résidence principale. Dans ce cas, la location meublée saisonnière d'un logement équivaut à un changement d'usage qu'il faut déclarer en mairie. Une autorisation préalable de changement d'usage est également requise dans les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

À noter : un propriétaire qui perçoit plus de 23 000 € de recettes dans le cadre de locations de courte durée doit s'enregistrer auprès du RSI ou du RSC.


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