Réparations locatives : qui a la charge de quoi ?

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les réparations locatives sont les réparations qui sont à la charge du locataire. Celui-ci a l'obligation :

  • d'assurer l'entretien courant des équipements mentionnés dans son bail ;
  • d'en faire les menues réparations ;
  • de réparer les dégradations commises dans la location.

et les réparations locatives de son logement.

Réparations locatives : réglementation

La réglementation des réparations locatives dépend du type de bail en vigueur pour le logement concerné :

  • loi du 6 juillet 1989 ;
  • régime des locations libres : attention, certaines réparations qui incombent en général au bailleur peuvent être insérées dans le bail du locataire qui les aura alors à sa charge ;
  • loi de 1948 ;
  • locations HLM ;
  • bail commercial.

Les réparations à la charge du locataire sont énoncées dans le décret du 26 août 1987. Ce décret s'applique pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, toutefois il sert aussi de référence pour les autres types de baux.

En bref, le locataire est chargé de l'entretien courant et des petites réparations alors que le propriétaire a la charge des grosses réparations dues à la vétusté ou à la malfaçon, ce que l'on appelle également l'entretien normal.

Le locataire peut être amené à payer de grosses réparations lorsque les dégâts sont dus à un mauvais entretien de sa part mais le propriétaire n'a pas le droit de faire payer au locataire de grosses réparations si celles-ci sont dues à la vétusté et à un usage normal des équipements et des lieux.

Le locataire ne peut pas demander remboursement à son propriétaire pour de gros travaux qu'il a exécutés sans l'accord préalable de celui-ci (article 1222 du Code civil)

Exception : en cas d'urgence, le locataire peut faire exécuter les travaux sans demander l'autorisation au préalable à son propriétaire. Il pourra ensuite obtenir remboursement. Ex : panne de chauffage...

Charges locatives : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif qui vous permettra de savoir qui a la charge de quoi :

Types de réparation Propriétaire Locataire
Entretien courant Menus travaux
Plomberie Canalisation Réfection, détartrage, réparation des problèmes d'étanchéité Dégorgement --
Éviers, lavabos -- Calcaire, bon écoulement Joints
Robinetterie Oui si vétusté Oui Remplacement petites pièces
WC et douches -- Calcaire, bon écoulement Remplacement joints, pomme de douche, lunette WC, tuyaux flexibles
Puisards, fosses -- Écoulement, dégorgement, vidange --
Chauffage Remplacement chaudière ou brûleur, nettoyage cuve à fuel Contrat d'entretien annuel (société au choix du locataire), vidange radiateurs Remplacement petites pièces
Parties communes Oui (dégorgement...) Calcaire, bon écoulement Non
Gaz -- Nettoyage aération, robinets Remplacement robinetterie, tuyau de raccordement
Électricité Oui si vétusté (remplacement installation électrique) -- Remplacement petits équipements (interrupteurs, ampoules, prises...)
Éléctroménager Oui si vétusté Nettoyage régulier, filtre, détartrage Remplacement si l'équipement est abîmé par la faute du locataire
Ouvertures Fenêtres et portes -- Entretien courant Graissage, remplacement poignées
Grilles --
Serrures Remplacement si vétusté
Clés -- -- Remplacement si perte
Stores -- Entretien courant Graissage et remplacement petites pièces
Volets Remplacement ou réfection si vétusté Oui --
Mur Plafonds, cloisons, murs intérieurs Oui si vétusté Entretien courant, lessivage Raccords peinture, remplacement d'un carreau cassé, rebouchage des trous avant la fin du bail...
Faïences murales -- Entretien courant Raccords de carreaux si besoin
Revêtement de sol (parquet, moquette, PVC...) Parquet Remplacement si vétusté Vitrification, encaustiquage Remplacement de quelques lames si abîmées
Moquette Remplacement si vétusté Nettoyage, shampouinage si besoin Remplacement de morceaux si besoin et remplacement si elle est abîmée par le locataire
Bois, menuiseries Plinthes / moulures Oui si vétusté Nettoyage Remplacement petites pièces si besoin, fixation
Placards Oui si vétusté Nettoyage, peinture Réparation système de fermeture, tasseaux...
Autres équipements Cheminées Oui si vétusté Nettoyage cheminée et tablier Réparation fissures...
Miroirs -- Nettoyage Remplacement si trop abimé ou fissuré
Évacuation -- Ramonage --
Extérieur Jardin privatif Remplacement arbres vétustes Pelouse, allées, piscine, taille des arbres, élagage, échenillage, arrosage, entretien piscine ou bassin Remplacement des arbustes (arbres s'ils sont morts par négligence du locataire)
Jardin commun Oui En partie Non
Auvent / balcon -- Nettoyage, enlèvement mousse, dégorgement descentes de pluie --
Piscine / bassin -- Nettoyage, curage --
Terrasse -- Nettoyage, mousse Joints
Arrosage non oui Remplacement si besoin ou réparation
Écoulement des eaux de pluie -- Dégorgement gouttières Oui
Cave Oui pour étanchéité Entretien courant --
Couverture entière Remplacement ou réparation si cela n'est pas dû à un défaut d'entretien du locataire -- --
Humidité murs et sous sol Oui sauf si cela est dû à la négligence du locataire -- --
Ravalement Oui Non Non
Ascenseur Grosses réparations Oui Dépenses de fonctionnement, dépannage

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Modèles de Bail

Réparations locatives : les litiges

Certaines réparations peuvent être source de litiges :

  • Si le bailleur refuse de faire des travaux qui lui incombent (vétusté, malfaçons) :
    • Le locataire peut le mettre en demeure de faire.
    • S'il n'obtient pas gain de cause, le locataire peut s'adresser au tribunal d'instance en présentant des devis (vétusté) pour déterminer le montant des travaux à effectuer.
      • Le locataire peut être autorisé à répercuter ce montant sur ses loyers.
      • Il peut également demander des dommages et intérêts.
      • Il peut enfin demander la résiliation du bail dans certains cas.
  • Si le locataire refuse de prendre à sa charge les réparations locatives :
    • Il risque de perdre son dépôt de garantie.
    • Le bailleur peut demander des dommages et intérêts.
    • Le bailleur peut demander la résiliation du bail.

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