Fiscalité d'une location

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Obligations du locataire

Lorsqu'un propriétaire met un logement en location, il doit déclarer ses revenus aux services fiscaux.

Il existe deux types de régimes fiscaux pour les locations. Ils varient selon le type de location :

Quel régime fiscal ?

  • Pour un logement meublé : les revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Pour une location nue : les revenus sont déclarés comme des revenus fonciers.

Ensuite, le mode de calcul de l'imposition varie selon le montant du loyer et des charges encaissés par le bailleur.

Les propriétaires peuvent donc être appelés à choisir l'un ou l'autre type de location en fonction du régime fiscal qui leur convient le mieux.

Régime fiscal : tableau comparatif

Voici un tableau comparatif de ces régimes fiscaux :

Régime fiscal location nue
  Location nue
Déclaration revenus Revenus déclarés comme des revenus fonciers
Régime d'imposition Micro-foncier Régime réel
Quoi ? Régime obligatoire pour les revenus locatifs qui ne dépassent pas les 15 000 € par an (loyers sans les charges). Régime appliqué pour les revenus locatifs nets qui dépassent les 15 000 € par an (loyers sans les charges).
Avantages ? Régime simplifié et abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Régime qui prend en compte le montant réel des charges payées par le propriétaire afin de les déduire des revenus locatifs :
  • Calcul : loyers (revenus bruts) - charges déductibles payées par le propriétaire = revenu net foncier.
  • Charges déductibles : travaux d'entretien et de réparation, frais de concierge, frais de gestion, frais du syndic de copropriété, provisions de charges, primes d'assurance, travaux d'amélioration du logement, taxe foncière, intérêts et frais d'emprunt (pour l'acquisition du logement ou le financement des travaux).

À noter : les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers. Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).

Inconvénients ? Mode de calcul peu conseillé si le locataire a effectué des travaux nombreux et coûteux dans le logement : les 30 % forfaitaires prennent en compte toutes les charges et les travaux effectués dans le logement, dans ce cas il est possible de prendre en option le régime réel pour 3 ans au minimum.  
Défiscalisation La location d'un logement vide pendant au minimum 6 ans sous certaines conditions permet au propriétaire bailleur de bénéficier de différents dispositifs fiscaux : Borloo, Besson ou Robien.
Taxe foncière Due par le propriétaire bailleur (qui peut demander au locataire son remboursement).
Taxe d'habitation Due par le locataire.
Taxe pro Non
TVA Non. Cependant, pour une location de local professionnel, de bâtiment ou terrain agricole, bailleur et locataire peuvent choisir d'adhérer volontairement au régime de la TVA en le mentionnant dans le bail.
Régime fiscal logement meublé ou avec prestations
  Logement meublé
Déclaration revenus Revenus déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux
Régime d'imposition Régime réel simplifié Régime réel normal Régime micro-BIC ou micro loueur Exonération d'impôts
Régime applicable selon le montant des recettes perçues
Quoi ? S'applique pour les bailleurs percevant des revenus locatifs allant de 72 500 € (176 200 € pour les locations saisonnières) à 818 000 € HT par an. S'applique pour les bailleurs dont les revenus locatifs dépassent les 818 000 € HT par an (pros le plus souvent). S'applique pour les bailleurs dont les revenus locatifs n'excèdent pas 72 500 € (176 200 € pour les locations saisonnières) par an (micro-entreprises). S'applique à certains types de locations meublées :
  • Location de chambres d'hôtes : recettes exonérées d'impôts si elles n'excèdent pas 760 € par an.
  • Location d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur (studio, chambre de service) à la condition que les loyers ne dépassent pas un certain plafond (loyers raisonnables), fixé pour 2021 à :
    • 191 € par m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France ;
    • 141 € par m² par an hors charges pour les autres régions.
Avantages ? Permet de déclarer un déficit car ce régime permet de déduire des loyers le montant réel des charges liées à la location.
  • Charges déductibles : frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, intérêts et frais d'emprunts...
  • Plus intéressant que le régime micro-BIC si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les locations saisonnières).
Montant réel des charges déductibles des loyers. Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les locations saisonnières) sur le montant brut des loyers perçus TTC par le loueur (305 € minimum). Permet à certains bailleurs de ne pas payer d'impôts sur leurs revenus locatifs.
Inconvénients ? Les services fiscaux peuvent vous demander à tout moment les justificatifs de ces dépenses.   Nécessité de répertorier toutes les dépenses et recettes dans un livre comptable à la disposition des services fiscaux.  
Défiscalisation -
Taxe foncière Due par le propriétaire bailleur (qui peut demander au locataire son remboursement).
Taxe d'habitation Due par le locataire ou le cas échéant par le bailleur s'il occupe le logement meublé.
Cotisation foncière des entreprises (CFE) Oui sauf si le bailleur loue la totalité ou bien une partie de son habitation personnelle (principale ou secondaire).
TVA Non sauf pour les locations accompagnées de prestations hôtelières ou para-hôtelières (ex : chambres d'hôtes).
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