Réparations à la charge du propriétaire

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka
proprio-reparation

Dans le cadre d'un contrat de location, certains travaux portant sur le bien immobilier sont à la charge du propriétaire, contrairement aux charges locatives et aux menues réparations qui sont à la charge du locataire.

Voyons plus en détail de quel type de réparations il est question.

Réparations à la charge du propriétaire : définition et règles générales

Les articles 1754 à 1756 du Code civil fixent un principe permettant de déterminer ce qui relève de l'entretien « normal des lieux » incombant au bailleur et ce qui le différencie de l'entretien « courant », relevant de la responsabilité du locataire. 

De manière générale, le propriétaire doit effectuer toutes les « grosses réparations », de façon à ce que le locataire bénéficie du même confort que lors de la conclusion du bail.

En outre, il faut souligner qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Toutefois, la liste des réparations à la charge du propriétaire va dépendre du type de bail signé.

Liste des réparations à la charge du propriétaire

On ne saurait détailler l'ensemble des réparations qui peuvent être mises à la charge d'un propriétaire. Toutefois, il est possible de dresser une liste comportant les plus courantes, en fonction du type de bail signé. Voici en quelques lignes, s'agissant des baux les plus usuels, les réparations classiquement à la charge du propriétaire. 

Réparations à la charge du propriétaire selon le régime de la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est celle qui régit les baux d'habitation portant sur des logements vides ou meublés consentis à titre de résidence principale. Il s'agit des contrats les plus courants. 

Il n'existe pas de liste au sein de cette loi fixant les réparations qui seraient à la seule charge du bailleur. On les déduit du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui prévoit l'ensemble des travaux incombant au locataire. L'on considère que les réparations qui n'y figurent pas relèvent a contrario de la seule responsabilité du propriétaire.

Il s'agit des travaux les plus importants, en termes de coût et d'ampleur. L'on retiendra par exemple les réparations :

  • qui permettent de remplir les critères d'un logement décent et la mise aux normes du logement (remplacement d'une robinetterie vétuste par exemple) ;
  • urgentes (exemple : panne de radiateur électrique en saison hivernale) ;
  • visant à l'entretien ou à la rénovation des parties communes et des parties privatives de l'immeuble (comme un ravalement de façade portant sur l'extérieur du logement) ;
  • permettant l'amélioration de la performance énergétique du logement (mise en place de fenêtres isolantes), etc.

Bon à savoir : les règles sont sensiblement les mêmes s'agissant des logement soumis à la réglementation HLM et ceux conclus sous le régime de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. En revanche, les règles sont plus libres en matière de bail soumis à la seule réglementation du contrat de louage prévu par le Code civil comme c'est le cas des résidences secondaires. Une répartition des réparations peut alors être envisagée par le contrat avec davantage d'obligations à la charge du locataire.

Réparations à la charge du propriétaire en matière de bail commercial

Le bail commercial est un contrat qui met à disposition un local afin qu'un fonds de commerce ou artisanal y soit exploité en ses murs. Le régime afférent à ce contrat est fixé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Il n'existe là pas encore de liste précise fixant les réparations incombant au seul propriétaire. Toutefois, plusieurs règles permettent de les déduire. 

Tout d'abord, l'article 606 du Code civil prévoit un principe clair de répartition des travaux entre « grosses réparations » (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture) et « travaux d'entretien » qui correspondent à l'ensemble des autres réparations.

À partir de ce principe, il est clairement établi par l'article R. 145-35 du Code de commerce que les travaux suivants relèvent de la responsabilité du propriétaire :

  • grosses réparations touchant à la structure et au bâti de l'immeuble / local (ravalement, mur de soutènement, etc.) ;
  • ceux liés à la vétusté ou à la mise aux normes du local dès lors qu'il s'agit de « grosses réparations ». 

L'ensemble des autres réparations relève dès lors de la responsabilité du locataire, sauf clause contraire insérée au contrat de bail.

Quand le propriétaire doit-il effectuer les réparations ?

Le propriétaire doit effectuer les réparations dès qu'elles semblent nécessaires, et donc souvent dès lors qu'il a été informé d'un problème par le locataire.

Cependant, les réparations ne doivent pas troubler la jouissance du locataire. Le propriétaire doit donc s'entendre avec celui-ci pour définir les jours et heures d'intervention. Si le locataire présente une résistance abusive à la réalisation des travaux, il pourra alors être sanctionné.

Bon à savoir : selon l'article 1724 du Code civil tel que modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, lorsque les réparations durent plus de 21 jours, le locataire peut bénéficier d'une baisse de loyer proportionnelle au temps de jouissance du bien dont il a été privé du fait des travaux.

Litiges liés aux réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire est tenu d'effectuer les travaux qui lui incombent, quel que soit le bail en question.

S'agissant d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il existe une procédure spécifique laissée à l'appréciation du locataire. En effet, à défaut d'exécution du bailleur, il appartient au locataire de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure d'avoir à réaliser les travaux qui lui incombent. À défaut de retour suivant un délai de 2 mois, il pourra alors saisir le tribunal d'instance afin de l'y contraindre par la voie judiciaire. 

S'agissant d'un bail commercial, la procédure est relativement similaire. Il convient de mettre en demeure le bailleur d'avoir à réaliser les travaux nécessaires. À défaut de retour, la voie judiciaire pourra également être envisagée comme recours.

Il convient donc, en tant que bailleur, de prendre au sérieux les éventuelles demandes de travaux émanant d'un locataire.

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