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Propriétaire d’une location

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Obligations du propriétaire

Obligations du propriétaire

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Obligations du propriétaire

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka
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Les obligations du propriétaire, comme celle du locataire, sont importantes et il faut les connaître. Ces obligations dépendent du type de bail signé mais en général, elles sont à peu près semblables.

Voici en quelques points, les principales obligations à charge du propriétaire.

Principales obligations du propriétaire bailleur

Obligation de délivrance (remise des clés)

La première des obligations du bailleur est de mettre le locataire en possession du bien immobilier. Pour cela, il lui remet les clés du local ou logement ainsi que l'ensemble des documents exigés par la loi (ces documents diffèrent selon le contrat de bail signé).

La rédaction de l'état des lieux, sans être toujours obligatoire (selon le type de location), est fortement conseillée. Elle permet de déterminer l'état du logement lors de l'entrée du locataire dans les lieux.

Bon à savoir : le propriétaire d'une location immobilière est également obligé de fournir au locataire, s'il le demande, une quittance de loyer. Il est conseillé, pour éviter d'éventuels litiges futurs, de le faire systématiquement, sans en attendre la demande.

Délivrance d'un logement décent

La délivrance d'un logement décent est prévue par divers textes légaux (article 1719, 1° du Code civil pour les locations libres, article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles L. 635-1 et suivants et L. 634-1 et suivants du Code de la construction).

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent et effectuer les réparations nécessaires pour assurer le confort du locataire. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux consentis à titre de résidence principale) impose également un critère de performance énergétique minimale. 

Le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il a une surface minimum et est équipé des éléments conformes à sa destination d'habitation. 

Exemple : bonne étanchéité, alimentation en eau potable, cuisine, escaliers communs, pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur, etc.

Le locataire peut forcer le bailleur à exécuter cette obligation en sollicitant une mise aux normes du bien donné à bail. Pour ce faire, il doit écrire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. 

S'il n'obtient pas la mise aux normes du logement à l'amiable, il peut saisir le tribunal d'instance afin de demander la condamnation du bailleur à réaliser les travaux. Cette condamnation peut être assortie ou non de la suspension du paiement des loyers. Une résiliation judiciaire du bail est également possible.

Dans une clause expresse du contrat, le bailleur peut négocier la réalisation des travaux par le locataire. Le coût en reste à sa charge (il se traduit par une baisse du montant du loyer).

Bon à savoir : le bailleur peut être parfois contraint de réaliser soit une déclaration, soit d'obtenir une autorisation de mise en location dès lors que son logement est situé dans une zone d'habitat dégradée. La démarche est à effectuer auprès de l'établissement public de coopération intercommunale ou auprès de la mairie selon les situations.

Entretien du logement (réparations à la charge du bailleur)

Le bailleur doit entretenir le logement selon la répartition des travaux fixée par le bail ou la loi. Tout dépend du contrat signé. Il doit en tous les cas faire réaliser les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Exemple : en matière de bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une liste fixée par décret (n° 87-712 du 26 août 1987) répartit les tâches incombant au bailleur et au locataire.

Offrir au locataire une jouissance paisible

Le propriétaire doit permettre au locataire de jouir paisiblement du bien et conformément à sa destination. Cela signifie que celui-ci ne doit pas rencontrer d'entraves dans son activité (pour un bail commercial par exemple du fait d'une installation défectueuse dans les locaux).

Dans le cadre d'un bail d'habitation, la jouissance correspond à l'occupation normale des lieux à titre de résidence. L'on doit pouvoir ainsi y vivre convenablement sans trouble. 

 Exemple : le bailleur doit garantir le locataire des vices ou défauts matériels de nature à faire obstacle à sa jouissance.

Toujours pour garantir cette jouissance, le bailleur peut être tenu de faire assurer le gardiennage ou la surveillance dans l'immeuble. Il doit alors prendre les mesures nécessaires pour éviter les risques manifestes pour la sécurité et veiller à la tranquillité des locaux (article L. 271-1 du Code de la sécurité intérieure). Cette obligation dépend de la taille des locaux mais également de leur situation géographique.

Enfin, dans le cadre des locations libres, le bailleur doit garantir le locataire des troubles de droit (article 1726 du Code civil). Le locataire aura droit à une diminution proportionnée sur le prix du loyer dès lors qu'il a subi un trouble et un empêchement dans sa jouissance et qu'il l'a dénoncé au propriétaire.

Sanction du non-respect de ces obligations

La sanction encourue par le bailleur dépend de la nature de l'obligation non respectée. 

Ainsi, le bailleur qui manque à son obligation de délivrance encourt la nullité du bail. L'obligation de délivrance est en effet au cœur du contrat : il n'a plus lieu d'être si elle fait défaut.

La sanction de l'obligation de délivrance d'un logement décent est différente. En effet, le propriétaire risque d'être condamné à réaliser les travaux nécessaires pour la mise aux normes attendue. Il peut également être tenu de verser des dommages et intérêts à son locataire. Dans les cas les plus graves, le bail peut être résilié.

La solution est la même en cas de défaillance du bailleur à son obligation d'entretien du logement (condamnation à réaliser les travaux et/ou dommages et intérêts). 

Enfin, le propriétaire peut également être tenu de dédommager son locataire du fait d'une jouissance troublée. La réduction du prix du loyer, temporairement ou pour la durée du bail, est une solution couramment utilisée par la jurisprudence.

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