Propriétaire obligations

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka
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Les obligations du propriétaire, comme celle du locataire, sont importantes et il faut les connaître. Ces obligations dépendent du type de bail qui concerne le logement loué mais en général, elles sont à peu près semblables.

Bon à savoir: Certaines locations sont soumises à déclaration ou à demande d'autorisation par le bailleur. Cette obligation s'applique dans certaines zones délimitées par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou les communes volontaires afin de renforcer la lutte contre l'habitat indigne. Elle résulte des articles L 634-1 et suivants et L635-1 et suivants du code de la construction (issus de la loi ALUR de 2014).

Voici un tableau récapitulatif des obligations du propriétaire.

Obligations Explication Réglementation Type de bail
Délivrance d'un local décent Le bailleur doit délivrer au locataire un local en bon état (et réalise les réparations pour qu'il soit décent) s'il s'agit de la résidence principale du locataire, sauf si le locataire renonce à cette obligation dans une clause du contrat. Article 1719 du Code civil,  loi du 13 décembre 2000 et décret du 30 janvier 2002 sur la définition d'un logement décent. Locations libres

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent et effectuer les réparations nécessaires pour assurer la sécurité et le confort du locataire. Ex : bonne étanchéité, alimentation en eau potable, cuisine, escaliers communs, pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur... Le locataire ne peut pas renoncer à cette obligation et peut demander une mise aux normes. S'il ne l'obtient pas, il peut demander la résiliation de son bail ou demander au tribunal d'instance de suspendre le paiement des loyers. Dans une clause expresse du contrat, le bailleur peut négocier de faire faire les travaux par le locataire mais à la charge du bailleur (imputation sur les loyers).

Afin de renforcer la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR prévoit que les communes ou regroupements de communes peuvent soumettre la mise en location d'un logement dans certaines zones qu'elles délimitent :

  • soit à une autorisation préalable,
  • soit à une simple déclaration de mise en location, qui permettra à la commune de vérifier si le bien loué est un logement salubre et décent.

Tout propriétaire doit donc vérifier s'il est soumis ou non à cette obligation supplémentaire.

Article 1719-3 du Code civil (locations libres), article 6 de la loi du 6 juillet 1989, articles L 635-1 et suivants et L 634-1 et suivants du Code de la construction. Locations 1989
Etat des lieux La rédaction de l'état des lieux  permet de déterminer l'état du logement à l'entrée du locataire dans les lieux. Code civil et loi du 6 juillet 1989 Tous
Remise des clés à la date prévue dans le bail / Code civil et loi du 6 juillet 1989 Tous
Entretien normal du logement Le bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que les réparations locatives Article 1719 du Code civil, loi du 6 juillet 1989 Tous
Garantie des vices cachés Le bailleur doit garantir le locataire contre les vices cachés inconnus au moment de la signature du bail. Dans le cas des locations libres, le bailleur peut s'en affranchir par une clause spécifique mais cette garantie est obligatoire pour les locations de juillet 1989. Code civil article 1719-3 (locations libres) et article 6 de la loi du 6 juillet 1989 Tous
Garantir le locataire contre les troubles de jouissance Ex : problèmes de chauffage ou d'arrivée d'eau. / Tous
Garantie contre les troubles de droit Le bailleur garantit le locataire contre d'éventuels tiers qui remettraient en question un droit sur le logement loué. Code civil article 1726 Location 1989
Diagnostics

Documents obligatoires à la signature du bail : état des risques naturels et technologiques, risques d'exposition au plomb, performance énergétique, état de l'installation électrique (si elle a plus de 15 ans)*, état de l'installation de gaz (si elle a plus de 15 ans)*.

* Obligatoires pour les baux conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

/ Locations 1989
Gardiennage Dispositif de gardiennage ou surveillance obligatoire pour les ensembles immobiliers ayant plus de 100 logements locatifs. Décret n° 2001-1361 du 28 décembre 2001 Locations 1989
Sécurité Dispositif d'ouverture sécurisée des immeubles, d'éclairage à l'intérieur et à l'extérieur pour les ensembles immobiliers de plus de 100 logements locatifs. Décret n° 2001-1361 du 28 décembre 2001 Locations 1989

Le propriétaire d'une location immobilière est également obligé de fournir au locataire, s'il le demande, une quittance de loyer. Il est conseillé, pour éviter d'éventuels litiges futurs, de le faire systématiquement, sans en attendre la demande.

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