Loi ALUR

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, ou loi ALUR, du 24 mars 2014 modifie de nombreuses dispositions concernant la location nue (ou vide) ou la location meublée.

Bon à savoir : certaines locations sont soumises à déclaration ou à demande d'autorisation par le bailleur. Cette obligation s'applique dans certaines zones délimitées par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou les communes volontaires afin de renforcer la lutte contre l'habitat indigne. Elle résulte des articles L634-1 et suivants, et L635-1 et suivants du Code de la construction (issus de la loi ALUR de 2014).

La loi ALUR et l'encadrement des loyers

La loi ALUR renforce l'encadrement des loyers dans certaines zones dites « tendues » et crée un nouveau dispositif.

Encadrement de l'évolution des loyers

Depuis 2012, l'évolution des loyers des locations nues et meublées à usage d'habitation principale est encadrée en cas de nouveau bail ou de renouvellement de bail.

Dans les 28 agglomérations concernées, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la valeur de l'indice de référence des loyers (IRL) fixé chaque année.

Bon à savoir : selon le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016, les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

L'augmentation de loyer peut toutefois être supérieure dans certains cas particuliers :

  • le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ;
  • le précédent loyer était manifestement sous-évalué.

Cet encadrement de l'évolution des loyer ne s'applique pas pour les logements :

  • faisant l'objet d'une première location ;
  • inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
  • ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.

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Modèles de Bail

Encadrement du niveau des loyers

La loi ALUR a créé un nouveau dispositif d'encadrement des loyers qui vise à plafonner les loyers dans les « zones tendues ». Celui-ci vient compléter l'encadrement de l'évolution des loyers.

Ce dispositif vise à définir un loyer maximal à ne pas dépasser lors de la mise en location d'un logement. Le loyer ne peut ainsi pas excéder le loyer de référence, majoré de 20 % correspondant aux caractéristiques du logement. Il s'applique à Paris depuis le 1er août 2015 et à Lille depuis le 1er février 2017.

Pour les nouveaux baux conclus dans ces villes, les loyers doivent donc être déterminés selon une double limite :

Bon à savoir : le loyer de référence majoré, ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence minoré sont fixés par le préfet du département selon la catégorie de logement et par secteur géographique.

La loi ALUR et le contrat type

Depuis le 1er août 2015, tout contrat de location de logement nu ou meublé concernant une résidence principale doit se conformer à un modèle de contrat type contenant des mentions obligatoires :

  • désignation des parties ;
  • objet du contrat : description du logement, surface habitable, etc. ;
  • date de prise d'effet et durée de la location ;
  • conditions financières : loyer, charges locatives, modalités de paiement ;
  • montant et description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire ;
  • garanties.

À noter : depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges par voie électronique ou par voie postale.

Le contrat de bail doit comporter les annexes suivantes :

  • Dossier de diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, un état des risques naturels et technologiques dans les zones concernées.
  • Notice d'information sur les droits et les obligations des locataires et des bailleurs.
  • Inventaire et état détaillé du mobilier pour les locations meublées.
  • État des lieux.
  • Copie du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Bon à savoir : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

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La loi ALUR et l'état des lieux

La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyait de nouvelles modalités concernant l'état des lieux. Cette loi a introduit un délai de 10 jours pendant lequel le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée.

Par ailleurs, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie sont encadrées. Elles sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de l'article 1er de la loi ALUR :

  • les états des lieux d'entrée et de sortie doivent porter sur l'ensemble des locaux et équipements à usage privatif mentionnés au contrat de location et dont le locataire a la jouissance exclusive ;
  • l'état des lieux doit décrire le logement et constater son état de conservation ;
  • la forme de l'état des lieux doit permettre de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie ;
  • l'état des lieux peut être réalisé sur un seul document ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire ;
  • il peut être établi sur support papier ou sous forme électronique et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire ;
  • l'état des lieux est remis au moment de la signature ;
  • certaines mentions sont obligatoires :
Type d'état des lieux Mentions obligatoires
À l'entrée et à la sortie
  • type d'état des lieux : entrée ou sortie ;
  • date d'établissement ;
  • localisation du logement ;
  • nom ou dénomination des parties et domicile ou siège social du bailleur ;
  • détail et destination des clés ou autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des :
    • revêtements des sols ;
    • revêtements des murs et plafonds ;
    • équipements et éléments du logement ;
  • le cas échéant :
    • nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
    • relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie.

À noter : l'état des lieux peut être complété à l'aide d'images, de réserves et observations.

À la sortie : mentions complémentaires
  • adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
  • date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • le cas échéant : les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
 

Ce décret précise également les modalités de prise en compte de la vétusté afin de déterminer les obligations du locataire quant à la remise en état du logement lors de son départ.

La loi ALUR et l'autorisation de mise en location

Afin de renforcer la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR prévoit que les communes ou regroupements de communes peuvent soumettre la mise en location d'un logement dans certaines zones qu'elles délimitent :

  • soit à une autorisation préalable (articles L 635-1 et suivants du Code de la construction),
  • soit à une simple déclaration de mise en location (articles L 634-1 et suivants du Code de la construction), qui permettra à la commune de vérifier, uniquement lorsqu'elle considère que c'est nécessaire, si le bien loué est un logement salubre et décent.

La loi ALUR et la fin du bail

Congé donné par le bailleur

Un préavis de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location nue doit être respecté (3 mois pour la location meublée). Le congé doit être justifié par l'intention de vendre ou d'habiter le bien, ou pour un motif légitime et sérieux (fautes graves du locataire par exemple).

En cas de reprise du bien pour y habiter, le congé doit indiquer les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être qu'un proche du bailleur.

Attention, pour tout bail nu ou meublé signé à compter du 27 mars 2014, le propriétaire ne peut s'opposer au renouvellement du contrat, sauf à proposer un logement de remplacement, lorsque son locataire :

  • est âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
  • justifie de faibles ressources.

Cette mesure ne s'applique pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans.

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Congé donné par le locataire

Pour donner congé, le locataire doit respecter un préavis d'1 mois pour la location meublée et 3 mois dans le cadre d'une location nue. Pour une location nue, le préavis n'est que de 1 mois, quelle que soit la date de signature du contrat, dans les situations suivantes :

  • le logement est situé dans une zone tendue ;
  • le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu ;
  • l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • le locataire bénéficie du RSA ou de l'allocation adulte handicapé ;
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Restitution du dépôt de garantie

Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois à compter de la remise des clés. S'il y a des réserves, le délai est de 2 mois.

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