Loi du 6 juillet 1989

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka
location-6juillet1989

La loi du 6 juillet 1989 régit la plupart des contrats de location portant sur des biens immobiliers en France. Elle est d'application stricte et contient de nombreuses dispositions visant à la protection du locataire.

Bon à savoir : la loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées qui constituent une résidence principale.

Voyons plus en détail le champ d'application de cette loi et ses principales dispositions. 

Loi du 6 juillet 1989 : définition et portée

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été mise en place dans le but d'améliorer les rapports locatifs et est régulièrement complétée par de nouvelles lois ou arrêtés. Elle concerne les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés. Il peut également être question d'un logement mixte, soit à la fois à usage d'habitation et professionnel.

Bon à savoir : la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation.

La loi s'applique par extension aux locations de parking, garage, terrain ou jardin accessoires au logement principal et loués par le même propriétaire.

La loi du 6 juillet 1989 est applicable, que le locataire ou le bailleur soit une personne physique ou morale. En revanche, elle ne l'est pas lorsque le bailleur est un organisme social tel qu'un organisme HLM.

La loi est divisée en plusieurs parties, dont deux principaux titres, l'un portant sur les logements loués « vides », l'autre portant sur les biens loués « meublés ». Les dispositions applicables sont donc sensiblement différentes, selon le régime en cause. Il existe toutefois un socle commun entre ces deux régimes.

Précision : les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux locations consenties à titre accessoire du contrat de travail : les logements de fonction (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743).

Principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables à l'ensemble des baux

Socle commun de la loi du 6 juillet 1989

Les logements vides et meublés ont un socle commun :

Bon à savoir : le bailleur ne peut donner congé d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 arrivant à échéance que pour 3 motifs. Il s'agit de la reprise pour vente, pour occuper soi-même (ou pour ses ascendants ou descendants) et enfin pour motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers. La résiliation anticipée en cours de bail reste toutefois possible dès lors que le locataire ne règle plus ses loyers (article 24 de la loi) ou commet des agissements d'une particulière gravité. Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment, sans motif. 

Obligations des parties

Le bail comporte l'énumération des obligations du bailleur et du locataire.

Pour le bailleur (article 6 de la loi) :

  • la mise à disposition d'un local conforme à la définition d'un logement décent ;
  • sa jouissance paisible ;
  • les tâches d'entretien lui incombant (autres que les réparations locatives).

Pour le locataire (article 7 de la loi) :

  • le paiement du loyer et des charges en temps convenu ;
  • la souscription d'une assurance habitation ;
  • la jouissance du local en tant que personne raisonnable ;
  • l'entretien et les menues réparations telles que prévues par décret (n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987). 

Voyons désormais plus en détail quelles sont les dispositions qui diffèrent dans la loi, s'agissant d'un local loué vide ou meublé. 

Dispositions spécifiques au bail portant sur un local vide

Le bail portant sur un local vide a une durée de 3 ans minimum, reconductible tacitement. Toutefois, si le bailleur est une personne morale, cette durée est portée à 6 ans.

Bon à savoir : il existe une dérogation à cette durée minimale. En effet, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à 3 ans mais d'au moins 1 an dès lors qu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

La durée du préavis en cas de congé du locataire est portée à 3 mois. De son côté, le bailleur, qui ne peut que reprendre son bien à l'expiration du bail, doit manifester sa volonté au moins 6 mois avant la date d'échéance.

Bon à savoir : le délai de préavis est réduit à 1 mois dès lors que le bien est situé sur une commune appartenant à ce que l'on appelle généralement une « zone tendue » (article 15 de la loi). À ce jour, la liste de ces communes figure dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

Le montant du dépôt de garantie est limité, en cas de location d'un logement vide, à une somme équivalente à un loyer hors charges.

Dispositions spécifiques au bail portant sur un local meublé

Selon la loi, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier que doit comporter un logement meublé. 

Le bail est conclu pour une durée d'au moins 1 an, reconductible tacitement. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Il n'y a toutefois pas de tacite reconduction dans ce cas. 

Pour garantir les éléments mobiliers supplémentaires présents dans le logement, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est porté à 2 mois de loyer en principal.

La durée de préavis que le locataire doit observer en cas de départ est d'un mois. Il peut le faire à tout moment, en cours de bail ou à son expiration. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat, en respectant un délai de préavis de 3 mois. 

Bon à savoir : en marge de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il existe également la réglementation des locations libres (tel est le cas des résidences secondaires ou saisonnières) ainsi que les locations régies par la loi de 1948 et les locations HLM.

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