Loi de 1948 : des loyers très bas

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Très peu de logements en bénéficient encore actuellement.

La loi de 1948 régit certains baux de location au même titre que la loi du 6 juillet 1989, les locations HLM ou les locations libres.

Elle a été mise en place afin de faire face à la crise du logement qui a suivi la Seconde Guerre mondiale.

Loi de 1948 : les logements concernés

loi-1948

Pour être éligibles, les logements doivent réunir plusieurs conditions :

  • Avoir été achevé avant le 1er septembre 1948.
  • Être situés à Paris ou dans un rayon de 50 km ou bien dans une ville de plus de 4000 habitants.
  • Appartenir aux catégories d'immeubles éligibles (IIA si plus de 65 ans, IIB, IIC, IIIA, IIIB, IV).

Les logements de la loi de 1948 inoccupés depuis le 23 décembre 1986 ne peuvent plus être régis par la loi de 1948 : ils sont désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Loi de 1948 : assez contraignante pour le bailleur

La loi de 1948 n'est pas vraiment favorable au bailleur.

Celle-ci impose :

  • Le maintien du locataire dans les lieux.
  • Des loyers réglementés généralement très bas.

En dehors de cela, la plupart des dispositions du bail sont soumises à la loi du 6 juillet 1989 (charges récupérables, réparations locatives...).

Loyers réglementés

Les logements soumis à la loi de 1948 bénéficient de loyers réglementés définis en fonction :

  • de la surface corrigée : c'est-à-dire de la surface réelle pondérée par les équipements installés par le propriétaire ;
  • d'un prix au m² défini par catégories de logements selon des normes de confort et d'habitabilité.

Le loyer d'un logement correspond donc à la surface corrigée multipliée par le prix du logement au m².

Ensuite, un taux d'augmentation des loyers est fixé chaque année au 1er juillet par décret.

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Modèles de Bail

Droit au maintien

Un bail soumis à la loi de 1948 a une durée indéterminée ; le locataire bénéficie donc d'un droit au maintien dans le logement.

En cas de décès du locataire, le bail est transmissible par héritage au conjoint, aux ascendants et aux enfants mineurs vivant avec le locataire depuis plus d'un an.

Sortie du logement de la loi de 1948

Un logement soumis à la loi de 1948 peut sortir de ce régime en cas de :

  • perte du droit de maintien ;
  • reprise du logement par le propriétaire ;
  • fin de bail motivée.

Perte du droit de maintien

Le locataire peut perdre son droit au maintien dans le logement en cas de :

  • prononciation d'un jugement d'expulsion ;
  • non-occupation du logement plus de 8 mois par an ;
  • occupation insuffisante du logement par rapport à sa capacité ;
  • expropriation ou insalubrité ;
  • possession d'un autre logement correspondant à ses besoins ;
  • possession d'un logement de fonction ;
  • attribution d'un logement HLM.

Reprise du logement

Le propriétaire a la possibilité de reprendre un logement soumis à la loi de 1948, uniquement pour :

  • s'y installer ou y installer un de ses ayants droit ;
  • faire des travaux.

Dans ce cas, il doit alors proposer une solution de relogement au locataire dans des conditions équivalentes, sauf si :

  • il est propriétaire du logement depuis au moins 10 ans ;
  • il est propriétaire du logement depuis au moins 4 ans et est autorisé à y habiter ou à y loger ses ayants droit par décision judiciaire ;
  • il justifie qu'il ne dispose pas d'un logement offrant des conditions équivalentes.

Fin de bail

Le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment lorsque les ressources du locataire ou de ses autres occupants deviennent supérieures au taux d'augmentation du loyer fixé chaque année.

Il doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Un nouveau bail d'une durée de 8 ans et avec un loyer fixé en référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour un logement comparable doit alors être proposé au locataire.

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