Loi de 1948 

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 régit certains baux d'habitation au même titre que la loi du 6 juillet 1989, les locations HLM ou les locations libres. Toutefois, très peu de logements bénéficient encore actuellement de ce régime.

Historiquement, cette loi a été mise en place afin de faire face à la crise du logement qui a suivi la période de la Seconde Guerre mondiale.

Voyons quelles en sont les principales dispositions. 

Loi de 1948 : définition et champ d'application

loi-1948

Le bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 est d'une forme relativement libre. En premier lieu, il peut avoir été conclu verbalement ou par écrit. En second lieu, son contenu n'est pas précisé par un texte législatif. Ainsi, les règles applicables sont généralement (sur renvoi) celles prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logements à usage d'habitation en tant que résidence principale).

Il n'existe pas de durée minimum de location. La durée du bail sera celle convenue entre le bailleur et le locataire lors de la signature du contrat.

Pour être éligibles au régime de cette loi, les logements doivent réunir plusieurs conditions. Ils doivent avoir été achevés avant le 1er septembre 1948 mais également être situés :

  • à Paris ou dans un rayon de 50 km ;
  • dans une ville de plus de 4 000 habitants (ou limitrophe de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants d'après le recensement général de 1968) ;
  • dans les communes de 4 000 habitants au plus dont la population municipale totale s'est accrue de plus de 5 % (à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent) ;
  • appartenir aux catégories d'immeubles éligibles (IIA si plus de 65 ans, IIB, IIC, IIIA, IIIB, IV). Ces catégories renvoient à la situation du logement, son confort, ses équipements, etc.

Le champ d'application de cette loi se restreint dans le temps. En effet, les logements initialement soumis à la réglementation prévue par la loi de 1948 mais vacants depuis le 23 décembre 1986 sont désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Location soumise à la loi de 1948 : contraintes pour le bailleur et droits du locataire

La loi de 1948 est réputée pour n'être pas favorable au bailleur, du fait de deux dispositions phares, qui bénéficient au locataire. En effet, celle-ci impose :

  • le maintien du locataire dans les lieux ;
  • des loyers réglementés généralement très bas.

En dehors de cela, et comme précédemment évoqué, la plupart des dispositions du bail sont soumises à la loi du 6 juillet 1989 (charges récupérables, réparations locatives, etc.).

Des loyers réglementés

Les logements soumis à la loi de 1948 sont classés par catégories (par unité et non par bâtiment). Celles-ci sont fixées en fonction du confort du logement (équipements, situation, etc.).

Ce classement opère un plafonnement du loyer maximum pour chaque catégorie de logement. Ce plafonnement est réévalué chaque année. 

Le montant du loyer correspond à la surface corrigée multipliée par le prix du logement au m² :

  • la surface corrigée : c'est-à-dire de la surface réelle pondérée par les équipements installés par le propriétaire ;
  • le prix au m² défini par catégories de logements selon des normes de confort et d'habitabilité.

Ainsi, l'augmentation des loyers soumis à la loi du 1er septembre 1948 est strictement encadrée dans la mesure où elle ne pourra pas dépasser ce plafond.

L'augmentation, lorsqu'elle est possible, peut intervenir annuellement selon un taux révisé pour l'occasion (il paraît officiellement chaque année par décret au 1er juillet).

Bon à savoir : selon le décret n° 2017-1140 du 6 juillet 2017, depuis le 1er juillet 2017 les loyers peuvent être augmentés au maximum de 0,51 % (catégories III A et III B, catégories II C et II B et catégorie II). Les loyers de la catégorie IV ne font pas l'objet d'augmentation.

Le loyer peut également être augmenté ponctuellement, sur motif. Tel est le cas lorsqu'il y a une modification des éléments de base ayant permis la détermination du loyer initial. 

Exemple : des travaux d'amélioration qui entraînent un changement de catégorie du logement peuvent donner lieu à une augmentation du loyer. 

Droit au maintien dans les lieux

Un bail soumis à la loi de 1948 a une durée indéterminée ; le locataire bénéficie donc d'un droit au maintien dans le logement. Il s'agit d'une mesure de protection qui lui permet de rester sur place sans limitation dans le temps.

En outre, ce droit au maintien est transmissible. En effet, si par principe le bail est résilié automatiquement en cas de décès ou d'abandon du domicile par le locataire, les personnes suivantes peuvent faire échec à la résiliation en se prévalant du principe de transfert du bail à leur profit :
  • l'époux/se ou conjoint pacsé du locataire ;
  • ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ses ascendants et autres personnes handicapées, vivant avec lui depuis au moins 1 an.

Elles bénéficient alors du même droit que le locataire dont elles prennent la suite (droit au maintien à durée indéterminée, loyer plafonné, etc.).

Le droit au maintien peut toutefois être tenu en échec, sous certaines conditions. 

Droit de reprise du bailleur

Le bailleur peut donner congé à son locataire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948. Toutefois, les motifs en sont restreints, en nombre de deux. 

Règles de forme du congé

Rappelons d'abord les règles de forme pour tout congé. Ce sont les mêmes que celles prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur doit donc donner congé par :

  • lettre recommandé avec avis de réception ;
  • acte d'huissier ;
  • lettre en main propre contre émargement ou récépissé.

Reprise pour habiter le logement

Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter en tant que résidence principale.

Il peut le faire à titre personnel, ou pour son époux/se, ses ascendants et descendants (ou ceux de son époux/se). Le congé doit exposer clairement le motif et le justifier. 

Dans ce cas, il doit proposer à son locataire une solution de relogement (sauf si le logement a été acquis depuis au moins 10 ans ; cette durée est réduite à 4 ans si le bailleur peut justifier de sa volonté initiale d'achat du logement pour habiter).

L'obligation de relogement ne joue pas si le bailleur est lui-même locataire évincé de son logement (du fait d'un droit de reprise, d'une expropriation, interdiction d'habiter ou de la perte de son logement de fonction).

Le délai de préavis octroyé au locataire sera de 3 mois en cas de proposition de relogement. À défaut, il est de 6 mois. 

Bon à savoir : le droit de reprise du bailleur ne peut être exercé contre un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles faibles (inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC). Toutefois, si le bénéficiaire de la reprise est également âgé de plus de 65 ans, le congé est opposable au locataire, peu important son âge et ses revenus.

Reprise pour réalisation de travaux

La reprise du logement peut également intervenir pour la réalisation de certains travaux qui peuvent être de : 

  • surélévation ;
  • démolition pour reconstruction ;
  • addition de construction.

Le propriétaire doit alors proposer une offre de relogement à son locataire. La forme du congé est la même que celle exigée pour la reprise pour habiter. Toutefois, le bailleur doit y faire figurer les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948. 

Le délai de préavis applicable est en ce cas de 6 mois.

Voyons enfin dans quelle mesure un logement peut « sortir » du régime prévu par la loi du 1er septembre 1948. 

Sortie du logement de la loi de 1948

Outre la reprise du logement par le bailleur, la loi du 1er septembre 1948 n'a plus vocation à s'appliquer dès lors qu'il y a :

  • perte du droit au maintien ;
  • fin de bail motivée.

Perte du droit de maintien

Le locataire peut perdre son droit au maintien dans le logement en cas de :

  • prononciation d'un jugement d'expulsion ;
  • non-occupation du logement (au moins 8 mois par an) ;
  • occupation insuffisante du logement par rapport à sa capacité ;
  • expropriation ou insalubrité ;
  • possession d'un autre logement correspondant à ses besoins ;
  • possession d'un logement de fonction ;
  • attribution d'un logement HLM.

La perte de ce droit au maintien permet ainsi au bailleur de récupérer ses droits sur le logement et de donner congé plus souplement. 

Fin de bail du fait de l'augmentation des ressources du locataire

Il existe une procédure spécifique permettant au bailleur de faire cesser l'application de la loi du 1er septembre 1948.

La fin du bail peut intervenir à tout moment dès lors que les revenus du locataire, cumulés à ceux de ses occupants, deviennent supérieurs à un taux fixé annuellement. 

Bon à savoir : cette procédure ne peut pas concerner toutes les catégories de logements. Seuls ceux de bonne qualité (catégories II B et II C) y sont éligibles.

Le bailleur qui souhaite engager cette démarche doit le faire selon une procédure assez stricte. 

Il doit tout d'abord notifier sa décision au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Elle comporte la proposition d'un nouveau contrat, communément désigné sous le vocable de « bail de sortie progressive de la loi de 1948 ». Il est d'une durée de 8 ans, avec un loyer fixé en référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour un logement comparable.

Bon à savoir : le bailleur doit justifier le loyer fixé avec au moins 3 références de prix pratiqués dans le voisinage pour un logement équivalent (ce chiffre est porté à 6 si le logement est situé dans une commune appartenant à une agglomération de plus d'1 million d'habitants).

À réception, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour répondre au bailleur. Il doit également le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il accepte, le nouveau bail est signé entre les parties.

En cas de refus du locataire (ou d'absence de réponse), l'une ou l'autre des parties peut saisir une commission départementale de conciliation suivant un délai de 3 mois (à compter de la date de réception par le locataire de  la proposition de « bail de sortie »). À défaut d'accord amiable devant la commission, le tribunal d'instance du lieu de situation du logement pourra être saisi afin de trancher le litige.

Bon à savoir : le bailleur aura intérêt à engager cette procédure dans la mesure où la loi du 1er septembre 1948 continue à s'appliquer à la relation contractuelle tant que le litige n'est pas tranché.

Après l'accord ou la décision de justice rendue, le nouveau bail s'applique durant 8 ans. À expiration, les parties devront de nouveau signer un bail. Celui-ci sera alors soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il est ainsi à penser que les baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 ont vocation à disparaître totalement d'ici à quelques années, que ce soit du fait de leur vacance (décès du locataire ou départ), de la perte par le locataire du droit au maintien dans les lieux, ou encore du fait du régime de sortie de bail progressive.

Entrez en contact direct avec des professionnels afin d'obtenir un devis personnalisé.

Demander un devis gratuit

Pour aller plus loin



Tatie Jeanine n’aura plus le dernier mot

En vous inscrivant, profitez en exclu de nos services gratuits :

(Promis, on ne vous spammera pas)

OK
Surveillez votre boite mail, vous allez bientôt recevoir notre newsletter !