Logement vide propriétaire

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

La location d'un logement vide est soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d'habitation.

Contrairement à la mise en location d'un bien meublé dont les caractéristiques du bail apportent au locataire et au propriétaire beaucoup de souplesse, la mise en location d'un logement vide est plus contraignante pour le propriétaire.

Logement vide : pas de résiliation avant la fin du bail

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Dans le cas d'un logement vide, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire s'il ne souhaite pas renouveler le bail.

  • Le propriétaire peut pour cela invoquer différentes raisons :
    • Il souhaite vendre le logement.
    • Il souhaite s'y installer ou y loger un parent proche.
    • Il souhaite y réaliser des travaux.
    • Le locataire ne règle pas ses loyers.

S'il souhaite vendre son logement, le propriétaire doit donner son préavis au locataire 6 mois avant la date d'échéance du bail :

  • Ce préavis est appelé "congé pour vendre", il doit informer le locataire de la vente et mentionner les conditions de la vente.
  • Le locataire bénéficie dans ce cas d'un droit de préemption : il a deux mois pour se porter acquéreur du logement en priorité.

Le bailleur peut également donner au locataire un congé pour habiter son logement : cela n'est valable que s'il s'installe lui-même dans le logement ou bien qu'il installe une personne de sa famille (parents, enfants, concubins, etc.). Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire, le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans.

Exception : le bail peut être de courte durée dans certains cas :

  • Durée : moins de 3 ans mais plus de 12 mois.
  • Le propriétaire a des motivations légitimes : l'installation d'un enfant étudiant dans le logement, une mutation professionnelle programmée ou un départ à la retraite. La motivation du propriétaire ne peut pas être sa volonté de vendre le logement.
  • Si les évènements mentionnés ne se réalisent pas, le bail est porté aux 3 ans légaux (bail classique) : la date de fin de bail peut en revanche être reportée une fois avec l'accord du locataire.

Logement vide : la protection des plus de 65 ans

Si le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont faibles (moins d'une fois et demi le SMIC brut), le bailleur ne peut pas lui donner congé s'il ne lui propose pas par ailleurs un logement de remplacement. Suite aux mesures de la loi Macron, ces dispositions s'appliquent également aux personnes qui hébergent une personne âgée de plus de 65 ans et qui perçoivent moins d'une fois et demi le SMIC.

Exception : lorsque le bailleur a plus de 65 ans ou de faibles ressources (moins d'une fois et demi le SMIC brut), cette obligation ne s'applique pas.

Le logement de remplacement doit être situé dans une zone proche de l'ancien logement (arrondissement, commune).

Logement vide : une fiscalité à part

La fiscalité de la location en meublé et de la location vide n'est pas le même. Alors que les revenus d'une location meublée sont ajoutés à la ligne des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus, ceux d'une location vide s'ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire.

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