Logement mixte

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka
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On appelle logement mixte ou logement à usage mixte un local qui est utilisé par le locataire en tant que résidence principale, mais également à des fins professionnelles.

Ce type de location est soumis à certaines formalités. Son régime est fixé à titre principal par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Bail mixte : principes et champ d'application

Pour pouvoir exercer son activité au sein du logement, le professionnel doit parfois conclure un bail mixte soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette loi concerne les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés – et également le logement mixte, à usage d'habitation et professionnel.

La signature d'un bail mixte s'impose obligatoirement en effet pour les situations suivantes :

  • en cas de réception de clients ou de marchandises ;
  • lorsque des salariés sont amenés à venir travailler dans les locaux ;
  • lorsque l'activité exercée nécessite des autorisations spécifiques, etc.

Le bail doit alors être établi par écrit et mentionner les activités autorisées dans le logement.

Éléments constitutifs du bail mixte

Ces baux sont constitués des éléments suivants :

  • l'obligation d'effectuer un état des lieux dont le contenu est fixé par décret (n° 2016-382 du 30 mars 2016) ;
  • l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers en annexe du bail (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005) ; 
  • une clause concernant le loyer et sa révision ;
  • la liste des charges récupérables et réparations locatives (décrets n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987) ;
  • une clause afférente au règlement des litiges (pour le non respect des obligations du bail comme pour le non paiement des loyers, les troubles de jouissance et autres difficultés entraînant une résiliation anticipée) ;
  • une clause prévoyant les modalités de résiliation du bail. Dans tous les cas, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Bon à savoir : dans certains cas, un logement à usage mixte d'habitation ou professionnel peut dépendre des dispositions prévues par la loi de 1948.

Obligations respectives pour signer un bail mixte

Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire ont chacun des obligations l'un envers l'autre. Celles-ci diffèrent selon le type de bail.

Le bail mixte entraîne généralement, pour le locataire, l'obligation de présenter des demandes d'autorisation auprès des autorités désignées (mairie, copropriété...). 

Remarque : l'on relèvera que la signature d'un bail mixte n'est pas toujours nécessaire, notamment en matière de simple domiciliation d'entreprise. Dans ce cas, les formalités (demandes d'autorisations) sont allégées.

Logement mixte : formalités à entreprendre

Il peut s'avérer nécessaire d'entreprendre plusieurs types de demandes. Celles-ci doivent être réalisées auprès de l'administration et de la copropriété.

Demandes préalables

Avant de domicilier une entreprise ou d'exercer une activité professionnelle dans son logement, il convient de vérifier que rien ne s'y oppose et d'effectuer, le cas échéant, les demandes préalables.

Les demandes à effectuer varient selon :

  • s'il s'agit d'une domiciliation ou d'un exercice d'activité ;
  • le type d'entreprise ;
  • la situation du logement.

Voyons quelles peuvent être les demandes à réaliser selon les principales formes d'activité.

L'entreprise individuelle

La simple domiciliation de l'entreprise individuelle est possible à condition que le bail et le règlement de copropriété ne s'y opposent pas (article L 631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation). 

Bon à savoir : cela ne vaut que tant l'entrepreneur ne dispose pas d'établissement. Dans ce cas, rien ne peut s'opposer à la déclaration de l'adresse personnelle comme adresse d'entreprise.

S'agissant de l'exercice d'une activité, les démarches dépendent du lieu de situation du logement.

Logement situé dans une ville de moins de 200 000 habitants ou dans une ZFU (zone franche urbaine)

L'entrepreneur doit seulement, avant d'exercer son activité à domicile, vérifier que le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas.

Logement situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans l'un des départements suivants

Pour les départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, l'exercice d'une activité est possible sans demande préalable suivant quelques conditions :

  • le bail et le règlement de copropriété ne l'interdisent pas ;
  • le logement constitue la résidence principale de l'entrepreneur ;
  • l'activité n'est pas exercée par d'autres personnes que celles occupant le logement ;
  • l'activité ne nécessite pas la réception de clients ou de marchandises ;
  • pour les logements situés en rez-de-chaussée : si l'activité ne représente pas un danger pour le voisinage ou ne produit pas de nuisances sonores ;
  • pour les logements situés en rez-de-chaussée d'une HLM : le maire de la commune peut autoriser l'exercice d'une activité après avoir obtenu un avis positif de la part de l'organisme gestionnaire.

À défaut, il conviendra de présenter des demandes d'autorisation auprès des instances concernées. La signature d'un bail mixte pourrait également s'avérer nécessaire.

Autres types d'entreprises et de sociétés

La domiciliation d'entreprise n'est possible que si le bail ou des dispositions législatives ne s'y opposent pas. En cas d'opposition, le chef d'entreprise peut tout de même domicilier son entreprise pendant 5 ans à compter de sa création en mentionnant ce caractère temporaire lors de l'immatriculation et en informant le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir : la seule domiciliation au domicile personnel (bail à usage de logement) ne vaut pas autorisation d'exercer l'activité. Elle ne permet pas non plus la réception de marchandises ou de clients, qui n'est possible qu'avec un bail mixte. 

L'exercice d'activité dépend là aussi de la situation du logement.

Logement situé dans une ville de moins de 200 000 habitants ou dans une ZFU (zone franche urbaine)

Le dirigeant doit, avant d'exercer son activité à domicile :

  • vérifier que le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas ;
  • obtenir l'autorisation du maire de la commune, celui-ci devant obtenir un avis positif de la part de l'organisme gestionnaire si le logement est situé en rez-de-chaussée d'une HLM.

Logement situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans l'un des départements suivants

Pour les départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, l'exercice d'une activité est possible sans demande préalable selon certaines conditions :

  • le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas ;
  • le logement constitue la résidence principale du dirigeant ;
  • l'activité n'est pas exercée par d'autres personnes que celles occupant le logement ;
  • l'activité ne nécessite pas la réception de clients ou de marchandises ;
  • pour les logements situés en rez-de-chaussée : si l'activité ne représente pas un danger pour le voisinage ou ne produit pas de nuisances sonores ;
  • pour les logements situés en rez-de-chaussée d'une HLM : le maire de la commune peut autoriser l'exercice d'une activité après avoir obtenu un avis positif de la part de l'organisme gestionnaire.

À défaut, il convient de présenter les demandes nécessaires auprès des autorités et organes compétents (copropriété, mairie...). Cela sera le cas en matière de bail mixte dans la mesure ou l'activité entraîne la réception de clientèle et marchandises et/ou nécessite la présence de salariés. 

Bon à savoir : la création d'entreprise génère de nombreuses démarches. Le Centre de formation des entreprises (CFE) du lieu du futur siège social renseigne habituellement les nouveaux dirigeants afin de les accompagner.

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