Locations libres

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Il existe plusieurs types de contrat de location. Parmi eux, il existe un bail « libre ». Nous faisons le point sur la réglementation de ces logements libres, et sur les obligations respectives du propriétaire et du locataire.

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Locations libres : définition

La réglementation des locations libres concerne les biens non visés par d'autres types de contrats dont un régime est rendu obligatoire par la loi.

Exemple : un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale (habité au moins 8 mois par an) est obligatoirement soumis au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, les locations libres portent principalement sur les biens suivants :

  • logement vide ou meublé à titre de résidence secondaire ;
  • logement de vacances (saisonnière, résidence de tourisme ou gîte sous réserve de l'application des dispositions du Code du tourisme) ;
  • garage ou parking ;
  • parcelle non soumise à un bail fermier (jardin, terrain...) ;
  • logement de fonction.

Bon à savoir : la location de logement de fonction est totalement exclue des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743).

Réglementation des locations libres

Les locations libres sont soumises au régime général du Code civil, tel que prévu par les articles 1708 et suivants.

Bon à savoir : contrairement à une location soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locations libres sont très souples.

Forme et durée du bail

Le bail peut être conclu verbalement ou rédigé par écrit. Les deux formes sont possibles (article 1714 du Code civil). Pour des raisons de preuve, il est toutefois préférable de fixer le contrat par écrit.

Si le bail a été conclu oralement, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. Cela signifie que les parties doivent se conformer aux règles précédemment établies.

Si le bail a été conclu par écrit, il cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé dans le contrat et ce sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Si le locataire est laissé dans les lieux (le bailleur n'effectuant aucune démarche pour son départ), le bail se reconduit tacitement.

Bon à savoir : le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, sauf si le contrat interdit cette faculté par une clause.

Obligations du bailleur

Le bailleur est impérativement tenu de :

  • délivrer au preneur la chose louée en bon état ;
  • l'entretien de la chose afin qu'elle reste en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  • permettre une jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail.

Obligations du locataire

Il est tenu de deux obligations principales :

  • user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances lorsqu'il n'y a pas de contrat écrit ;
  • payer le prix du bail aux termes convenus.

Comme pour toute location, le preneur est également tenu d'entretenir le bien.

Il n'y a pas de liste fixant obligatoirement les réparations locatives (comme c'est le cas pour les baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La répartition entre les réparations à la charge du bailleur et celles à la charge du propriétaire est donc libre et doit être spécifiée dans le bail. 

Toutefois, à défaut de spécification dans le bail, l'article 1754 du Code civil prévoit que les réparations locatives sont celles désignées « par l'usage des lieux ». Cela signifie qu'il convient de se référer aux précédents contrats de bail. 

Cet article cite également un certain nombre de réparations qui sont habituellement à la charge du locataire. Elles portent sur les éléments suivants :

  • âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
  • recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
  • pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
  • vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
  • portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

 Bon à savoir : les réparations dues à une vétusté ou force majeure sont à la charge du propriétaire et non du locataire.

Dépôt de garantie, loyer et charges locatives

Le loyer et les charges locatives sont librement fixés lors de l'accord initial, qu'il soit écrit ou oral.

Le dépôt de garantie n'est pas une obligation. Son existence et son montant est également laissé à l'appréciation des parties. 

Le bail libre permet ainsi une grande souplesse, tant dans sa signature que dans son application. Son usage reste toutefois limité dès lors que les baux portant sur des résidences principales sont soumis à l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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