Locations libres : peu contraignantes

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Celles-ci sont réglementées par les articles 1708 et suivants du Code civil qui constituent le droit commun.

Les parties peuvent y déroger en ajoutant des clauses au contrat de bail. Les locations libres régissent certains contrats de bail au même titre que la loi du 6 juillet 1989 ou bien que la loi de 1948 ou encore les locations HLM.

Locations libres : les logements concernés

La réglementation des locations libres concerne plusieurs types de logement :

locations-libres

Bon à savoir : la loi ALUR fait toutefois entrer les locations meublées à usage de résidence principale dans le cadre de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les règles peu contraignantes de ces locations

Contrairement à une location soumise à la loi du 6 juillet 1989, les locations libres sont très souples pour le locataire et le bailleur en ce qui concerne :

Le bailleur a tout de même l'obligation de fournir au locataire un logement décent si celui-ci constitue sa résidence principale (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

En cas de résidence principale, le bailleur doit également :

  • assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;
  • entretenir le logement et effectuer les grosses réparations autres que locatives ;
  • fournir au locataire :
    • les diagnostics techniques (constat des risques d'exposition au plomb, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, état de l'installation intérieure de gaz si elle a plus de 15 ans*, état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans*) ;
    • les justificatifs de charges ;
    • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété : une copie du règlement de copropriété ;
    • la notice d'information à destination du locataire ;
    • l'état des lieux établi lors de la remise des clés ;
    • la remise d'une quittance gratuite (depuis le 27 mars 2014).

* Obligatoires pour les baux conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

Depuis le 1er août 2015, un contrat de location doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, et être conforme au bail type mis en place.

Dans le cadre d'une location meublée, le propriétaire doit fournir un logement comportant un mobilier minimum défini par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

  • literie avec couette ou couverture ;
  • volets ou rideaux occultants dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment pour les aliments congelés ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'inventaire détaillé du mobilier doit être remis lors de la signature du bail.

Bon à savoir : transformer un logement en meublé touristique ou saisonnier s'apparente à un changement d'usage, qui nécessite une déclaration en mairie. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, une autorisation préalable de changement d'usage est également nécessaire. Ce régime de déclaration et d'autorisation ne s'applique pas aux résidences principales, c'est-à-dire lorsque le logement est loué moins de quatre mois par an.

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