Location meublée : un bail plus souple pour le propriétaire

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les règles sont différentes selon que la location meublée constitue la résidence principale ou secondaire du locataire.

Contrairement à la location vide d'un bien immobilier, la location d'un logement meublé est peu contraignante pour le propriétaire. Cependant, les règles sont différentes selon que la location meublée est louée en tant que :

Location meublée : résidence principale

En cas de bataille avec votre bailleur sur les horaires de visite

Depuis la loi de janvier 2005, le propriétaire (le bailleur) et le locataire doivent signer un bail écrit pour toute location meublée, ce qui n'était pas le cas auparavant.

  • Ce bail est rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties.
  • Il fixe les conditions de location du logement : loyer, charges, montant du dépôt de garantie éventuel (important pour prévenir les risques d'insolvabilité), caution solidaire éventuelle.
  • Il contient :
    • un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier ;
    • la notice d'information à destination du locataire ;
    • les diagnostics obligatoires :
      • état des risques naturels ;
      • performance énergétique ;
      • exposition au plomb ;
      • état de l'installation de gaz (si l'installation a plus de 15 ans)* ;
      • état de l'installation électrique (si l'installation a plus de 15 ans)* ;
    • si le logement est situé dans une copropriété : une copie du règlement de copropriété.

* Obligatoires pour les baux conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

Par ailleurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 soumet la location meublée qui constitue une résidence principale à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Sont ainsi renforcées les obligations concernant :

  • l'état des lieux ;
  • le dossier de diagnostic technique ;
  • les obligations du bailleur et du locataire ;
  • la quittance de loyer ;
  • le dépôt de garantie.

Bon à savoir : les baux signés doivent être établis selon un modèle de contrat-type.

La durée minimum du bail d'une location meublée est d'un an, mais elle peut être de neuf mois non renouvelables pour les étudiants :

  • À la fin du bail, celui-ci est renouvelable tacitement pour un an aux mêmes conditions.
  • Si le propriétaire souhaite modifier les conditions de location, il doit en avertir le locataire en respectant un préavis de 3 mois avant la fin du bail :
    • si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an avec ces nouvelles conditions.
    • s'il refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
  • Le locataire peut résilier son bail quand il le souhaite mais il doit respecter un délai de préavis d'un mois (lettre recommandée avec accusé de réception  à son propriétaire).

Location meublée : résidence secondaire

Lorsqu'un logement meublé est loué en tant que résidence secondaire ou pour une courte durée, la location ne fait pas l'objet d'une réglementation spécifique et est seulement soumise aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil.

Seuls font exceptions les :

La mise en location de meublés touristique qui ne constituent pas la résidence principale du bailleur nécessite une déclaration préalable de changement d'usage en mairie, ainsi qu'une autorisation préalable de changement d'usage dans les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Le bail peut être écrit ou verbal et le propriétaire définit librement avec le locataire :

  • la durée du bail ;
  • le délai et les modalités de préavis ;
  • les conditions de paiement ;
  • si la location fait l'objet d'un dépôt de garantie ou non, et le cas échéant :
    • son montant ;
    • son mode et délai de restitution.

Le propriétaire est tout de même tenu de remettre au locataire les diagnostics immobiliers.

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Modèles de Bail

Location meublée : les obligations du propriétaire

Pour que le logement soit qualifié de « meublé », le propriétaire doit mettre en location un bien ayant tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne de son locataire.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments obligatoires en location meublée :

  • literie avec couette ou couverture ;
  • rideau opaque ou volet pour les fenêtres des pièces destinées au couchage ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés ;
  • vaisselle permettant la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagère de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériels d'entretien ménager.

Dans le cas contraire, le locataire peut demander à faire requalifier son bail de location meublée en bail de location nue (vide) régi par la loi du 6 juillet 1989 (beaucoup plus contraignante !).

Le logement meublé mis en location doit également respecter toutes les normes en vigueur :

  • Chauffage aux normes de sécurité.
  • Électricité aux normes de sécurité.
  • Eau potable.
  • Surface minimum de 9 m².

Une fiscalité autre que celle de la location vide

La fiscalité du logement vide et de la location en meublé n'est pas la même. Alors que les revenus d'une location vide s'ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire, ceux d'une location meublée sont ajoutés à la ligne des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus.

Bon à savoir : un propriétaire qui perçoit plus de 23 000 € de recettes dans le cadre de locations de courte durée doit s'enregistrer auprès du RSI ou du RSC.

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