Bail meublé

Sommaire

 

Un logement peut être mis en location en tant que « meublé ». Qu'est-ce que cela signifie ? Quelles obligations pour le propriétaire ? Le point sur la question.

Un logement est dit meublé au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation concernant les résidences principales) lorsqu'il est « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le bail doit être conclu par écrit. 

Quelles sont, dès lors, les principales obligations du bailleur en la matière ? Les obligations du bailleur sont multiples. Elles diffèrent peu, en principe, de celles du bailleur louant son bien vide (sauf en matière d'équipements). 

Fourniture d'un logement décent

Le logement fourni doit être un logement décent. La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Cela signifie que l'occupation du logement ne doit pas créer de risques et/ou porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. En outre, le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Le logement doit être d'une surface habitable minimum (9 m² avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m). Il doit également respecter un critère de performance énergétique minimale, qui a été précisé par le  décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 : étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).

Enfin, le logement doit être pourvu des installations suivantes, nécessaires à l'habitation :

  • un réseau d'alimentation en eau potable ;
  • un réseau d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes ;
  • une cuisine avec un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide (avec également une évacuation des eaux usées). Une kitchenette ou coin cuisine est possible ;
  • une installation sanitaire intérieure (WC, baignoire ou douche). En cas de logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être extérieure au logement (sur le palier par exemple) ;
  • un réseau permettant le chauffage et l'approvisionnement en énergie ;
  • un réseau électrique (éclairage des pièces et utilisation des appareils ménagers courants).

Les autorités publiques disposent d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La Loi Élan prévoit en outre que lorsqu’un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, les allocations logement ne peuvent lui être versées directement, et ce jusqu'à l'accomplissement des travaux (article L. 842-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Fourniture des éléments mobiliers (liste du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015)

La liste des éléments que doit comporter le mobilier du logement meublé est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Parmi ces éléments, on dénombre :

  • la literie et ses éléments (couette ou couverture) ;
  • rideaux ou volets dans les pièces destinées au sommeil ;
  • éléments pour faire la cuisine (ustensiles, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes) et vaisselle ;
  • réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation d'une température maximale de - 6° dans le réfrigérateur) ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériels d’entretien ménager.

À défaut, le bail peut être requalifié en location de type vide.

La justification des charges locatives

Le bailleur du logement meublé dispose d'un choix en matière de récupération de charges locatives. En effet, il peut opter pour :

  • un forfait de charges ;
  • une provision mensuelle avec régularisation annuelle.

Si le propriétaire recourt à la provision mensuelle, il devra justifier des éléments nécessaires à la régularisation auprès de son locataire, comme le bailleur d'un logement vide (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Si le propriétaire décide d'appliquer un forfait pour le recouvrement des charges, sa gestion est allégée puisque la régularisation annuelle n'est plus nécessaire.

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Fourniture d'une quittance

La quittance donnée en contrepartie du paiement des loyers et charges est de droit dès lors que le locataire en fait la demande. Elle est gratuite. 

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Congé

Bail classique d'un an

Le bail meublé est d'une durée d'un an (contrairement aux locaux vides loués pour une durée minimale de trois ans). À l'expiration du bail, celui-ci peut se poursuivre par tacite reconduction, soit être dénoncé par l'une ou l'autre des parties.

Avec le bail d'une durée d'un an, le propriétaire qui souhaite reprendre son bien devra obligatoirement notifier un congé à son locataire au moins trois mois avant la fin du contrat.

Il existe trois motifs de congé :

Bail étudiant de neuf mois

La durée d'un bail meublé peut être réduite à neuf mois dès lors que le locataire est étudiant et en justifie. La reconduction tacite ne s'applique pas au bail étudiant. Dès lors, sauf accident ou conclusion d'un nouveau bail, le bailleur récupère son bien tous les neuf mois. Le bailleur n'a alors aucune obligation. 

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La jouissance paisible du logement

Le bailleur a obligation de ne pas intervenir de manière intempestive et sans raison justifiée dans la vie du locataire. Sa jouissance des lieux doit être paisible.

En conclusion, le bailleur d'un bien loué meublé doit principalement veiller à équiper son logement correctement, eu égard aux règles du logement décent mais aussi de celles propres à la location meublée.

Le bail mobilité : un nouveau bail courte durée pour location meublée

Définition du bail mobilité

La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé le bail mobilité, un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Le bail mobilité s'adresse à un locataire justifiant être, à la date de la prise d’effet du bail, soit :

  • en formation professionnelle ;
  • en études supérieures ;
  • en contrat d’apprentissage ;
  • en stage ;
  • en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu à l’article L. 120-1 II du Code du service national ;
  • en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Durée

La durée du bail mobilité est de 1 à 10 mois. Ce sont les parties (locataire et propriétaire) qui définissent entre elles une durée comprise entre 1 et 10 mois. Pour éviter les abus, le bail mobilité ne peut pas être renouvelé ou reconduit.

Résiliation du bail mobilité

Le locataire peut donner son congé au bailleur avec un préavis d’un mois à n’importe quel moment du contrat en cours. Il devra faire sa demande de résiliation par lettre recommandée AR (accusé de réception). Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire avant le terme du contrat.

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