Location meublée : les droits du locataire

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

La location meublée est généralement soumise à la réglementation des locations libres. Toutefois, la loi ALUR fait entrer la location meublée à usage de résidence principale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.

Achat logement meublé

Contrairement à la location d'un bien vide, la location meublée convient davantage aux locataires qui n'ont pas encore leur propre mobilier : étudiants, jeunes professionnels, etc.

Une location meublée est un logement qui comporte tous les meubles nécessaires à l'installation et au quotidien du locataire.

La location meublée est définie comme suit à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des meubles et de l'équipement à fournir aux locataires :

  • literie avec couette ou couverture ;
  • rideau opaque ou volet dans les pièces de couchage ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec un compartiment pour les produits congelés ;
  • vaisselle permettant la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagère de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériels d'entretien ménager.

Pourquoi choisir les locations de meublés ?

Les locations d'appartements de maisons meublés peuvent apparaître comme un choix très intéressant. Opter pour ce type de locations convient tout à fait aux personnes qui ne sont pas encore installées comme les étudiants ou les jeunes actifs.

Grâce au choix des locations de meublés, vous pouvez en effet éviter de trop gros investissements en matière de meubles mais également d'électroménager.

Quel type de bail en matière de locations de meublés ?

Le bail des locations de meublés est moins contraignant que celui des logements vides. Il apporte en effet une souplesse au bailleur comme au locataire. Toutefois, cette souplesse a été amoindrie par la loi ALUR en ce qui concerne la location meublée à titre de résidence principale. Cette dernière doit en effet répondre à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations vides.

Baux signés hors résidence principale

Le bail des locations de meublés est soumis à la réglementation qui découle de la loi de cohésion sociale de janvier 2005. C'est aussi la même que pour les locations libres.

Celles-ci se révèlent très souples sur deux points :

  • Le montant du loyer mais aussi des charges récupérables (qui sont les sommes dues au bailleur par le locataire, hors loyer). Tous deux sont fixés librement.
  • Les réparations locatives : ce sont les réparations à la charge du locataire qui a pour obligation d'assurer l'entretien de tous les équipements mentionnés sur le bail.

Baux signés pour une résidence principale

Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaire qu'il y a de parties. Par ailleurs, le propriétaire est tenu d'y annexer :

  • l'état des lieux ;
  • un inventaire détaillé du mobilier avec son état ;
  • la notice d'information à destination du locataire ;
  • les diagnostics techniques immobiliers ;
  • si le logement est situé dans une copropriété : une copie du règlement de copropriété.

Le propriétaire est par ailleurs tenu :

  • d'effectuer toutes les grosses réparations autres que les réparations locatives ;
  • de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s'il s'agit d'une transformation du logement ;
  • de définir dans le bail la liste des charges imputables au locataire.

Location meublée : moins précaire depuis 2005

Depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005, pour une location meublée à usage de résidence principale, le bail doit obligatoirement être écrit (en deux exemplaires).

Le locataire fixe librement les conditions du bail avec le propriétaire :

  • Durée minimum d'un an ou neuf mois pour les étudiants.
  • Montant de l'éventuel dépôt de garantie qui peut correspondre au maximum à 2 mois de loyer.
  • Caution solidaire éventuelle.
  • Loyer et révision du loyer.
  • Conditions de renouvellement du bail, etc.

Conditions de location :

  • Elles peuvent être modifiées par le propriétaire au bout d'un an.
  • Pour cela, le propriétaire doit en avertir le locataire 3 mois avant la date d'échéance du bail.
  • Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an aux nouvelles conditions.
  • Si le locataire refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail.

Conditions de résiliation :

  • Le locataire peut quitter sa location meublée quand il le souhaite sans donner de raisons, à condition de respecter le délai d'un mois de préavis.
    • Pour cela, il envoie à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Le propriétaire doit donner au locataire un préavis de trois mois s'il souhaite récupérer le logement.
    • Ses raisons doivent être motivées : logement d'un enfant étudiant, non-respect par le locataire de ses obligations envers le propriétaire, volonté de vendre le logement...

Si aucune des parties ne donne de préavis pour la résiliation du bail de la location meublée, celui-ci est reconduit automatiquement pour une durée d'un an aux mêmes conditions que précédemment.

Bon à savoir : la loi de cohésion sociale de 2005 ne s'applique pas aux locations meublées louées à titre de résidence secondaire.

Les obligations du locataire d'un meublé

Les obligations du locataire sont de :

  • payer son loyer et ses charges à l'échéance mensuelle prévue ;
  • ne pas transformer le logement sans avoir demandé l'accord préalable du propriétaire : peintures, trous dans le mur, etc. ;
  • effectuer les réparations locatives et le menu entretien du logement.

Bon à savoir : dans une location meublée de résidence principale, le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà. La clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000) et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017.

Location meublée : recours en cas de litiges

Si l'ameublement est trop précaire ou incomplet et que le propriétaire n'y remédie pas, le locataire peut demander la requalification de son bail de location meublée en bail de location nue (vide).


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