Caution d'une location

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Comme le dépôt de garantie, la caution d'un locataire apporte au propriétaire d'un bien la garantie que le locataire s'acquittera de ses obligations locatives (loyer, charges, réparations locatives, etc.). Les bailleurs demandent fréquemment cette garantie supplémentaire au locataire pour la signature du bail, notamment lorsque les ressources financières de ce dernier paraissent insuffisantes.

Caution : un engagement important

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Définition : la caution et son engagement

La caution est un tiers, en général une personne physique parent du locataire, qui s'engage à payer le loyer et les charges du locataire au cas où celui-ci ne le ferait pas (selon l'article 2288 du Code civil). Il peut aussi s'agir d'une personne morale (comme un organisme spécifique ou un établissement bancaire).

En donnant sa caution au bailleur, le tiers s'engage sur son patrimoine en cas de dettes du locataire, ainsi que ceux de son époux(se) s'il est marié sous le régime légal de la communauté de biens :

  • ses revenus ou pensions ;
  • ses biens personnels ;
  • son logement (s'il est propriétaire).

Un locataire peut avoir plusieurs cautions : toutes peuvent être poursuivies par le bailleur en cas de dette. 

Le cautionnement ne peut toutefois pas toujours être sollicité par le bailleur. Tel est le cas par exemple dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logement consenti à titre de résidence principale). 

Pour ce type de contrat, le cautionnement ne pourra pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie - sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

De la même façon, si le bailleur est une personne morale (autre qu'une société civile dite familiale, c'est-à-dire constituée entre parents), il ne pourra pas solliciter de caution auprès du locataire étudiant bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Bon à savoir : il existe une autre disposition spécifiquement applicable dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (résidences principales). En effet, depuis le 1er février 2016, les ménages accompagnés dans le cadre d'une intermédiation locative, les jeunes jusqu'au 31e anniversaire (à l'exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents) et les salariés de plus de 30 ans, d'une entreprise du secteur privé hors agricole, embauchés (ou avec promesse d'embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), peuvent bénéficier de la garantie Visale. Celle-ci assure au bailleur privé qui adhère à ce dispositif le versement du loyer en cas d'impayés.

Forme de l'engagement de caution

Selon l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Il est donc impérativement écrit. 

La caution s'engage par lettre manuscrite auprès du bailleur. Il s'agit d'un acte sous seing privé (signature simple entre le bailleur et la caution). Elle peut aussi passer par un notaire qui établit alors un acte authentique de caution.

Cet acte est inséré dans le contrat de bail, il contient :

  • le montant du loyer et des charges ;
  • les conditions de révision du loyer ;
  • le montant maximum de la somme objet de l'engagement : c'est un seuil maximum de remboursement pour lequel la caution peut être poursuivie en cas de dette du locataire ;
  • une mention manuscrite indiquant que vous avez connaissance de la portée de votre engagement avec indication de la somme garantie en chiffres et en lettres (article 1376 du Code civil) ;
  • une mention spécifique en matière de contrat de bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s'agit de la reproduction d'une partie de l'article 22-1 de cette même loi ;
  • certaines clauses de résiliation (événements imprévus : décès du locataire, etc.) ;
  • la durée de l'engagement (elle peut être précisée ou indéterminée) ;
  • la signature de la caution ou des cautions.

Attention : l'absence de certains éléments - comme la signature de la caution ou la mention manuscrite - peut entraîner la nullité du cautionnement. 

Chaque partie doit conserver un exemplaire de l'acte de caution : le bailleur, la caution et le locataire. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail signé entre les parties, à peine de nullité du cautionnement.

Bon à savoir : dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, seuls certains documents peuvent être demandés à la caution afin de valider le dossier locatif. Un décret en fixe la liste (décret n° 2015-1437 en date du 5 novembre 2015). 

Mise en œuvre du cautionnement

Appel au paiement

La caution est appelée au paiement en cas de défaillance du débiteur principal, le locataire. Pour exiger le paiement, le bailleur doit mettre en demeure la caution de régler les sommes qui lui sont dues, en lieu et place du locataire. La forme de cette interpellation dépend à la fois du type de bail signé et du stade de la procédure.

La lettre recommandée avec accusé de réception est un préalable. Toutefois, certaines dispositions imposent un plus grand formalisme afin de préserver les droits du bailleur.

Exemple : dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d'impayé, le bailleur qui adresse un commandement de payer au locataire pour exiger le règlement de la dette locative doit également le signifier à la ou les caution(s) suivant un délai de 15 jours (à compter de la délivrance de l'acte par huissier au locataire). Au-delà, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités et les intérêts de retard sur la dette (article 24).

Par la suite, si la caution ne s'exécute pas spontanément, le bailleur peut toujours l'assigner en justice, généralement de manière simultanée avec son débiteur principal (le locataire) afin d'exiger le règlement de la dette. 

La demande de paiement du bailleur est toutefois soumise à certaines règles. Celles-ci sont liées au type d'engagement souscrit par la caution. Il en existe deux : le cautionnement simple ou solidaire. Voyons dès lors quelle différence se manifeste entre ces deux types d'engagement lors de l'appel au paiement. 

Caution simple ou solidaire ?

La différence se situe au niveau des exceptions que pourra opposer la caution au bailleur qui sollicite le règlement de la dette.

Le bénéfice de discussion est un principe qui permet à la caution d'exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire pour le règlement de la dette.

Le bénéfice de division permet, quant à lui, à la caution de solliciter que les poursuites soient divisées entre toutes les cautions engagées. 

La caution simple est celle qui est la plus protégée

Le régime est le suivant :

  • en cas d'impayé, la caution peut opposer au bailleur le bénéfice de discussion : c'est-à-dire qu'elle peut exiger qu'il poursuive d'abord le locataire pour le paiement de la dette ;

Attention : la clause de bénéfice de discussion doit être mentionnée dans l'acte de caution pour être valable.

  • si le locataire est insolvable, la caution est alors poursuivie. Mais elle pourra opposer le bénéfice de division :
    • s'il y a plusieurs cautions simples : elles sont toutes poursuivies et se partagent la dette ;
    • si l'une d'elles a renoncé au bénéfice de division : dans ce cas, elle peut être amenée à régler seule la dette.

La caution solidaire est davantage précaire

Avec une caution solidaire, échapper aux poursuites du bailleur lui est plus difficile. La caution a renoncé, dans son engagement, au bénéfice de division et de discussion :

  • en cas d'impayé, la caution solidaire ne peut opposer ni bénéfice de division, ni bénéfice de discussion ;
  • le bailleur peut :
    • poursuivre la caution directement sans passer d'abord par le locataire ou bien poursuivre les deux à la fois ;
    • poursuivre uniquement la caution (car elle est la plus solvable), même s'il existe d'autres cautions : dans ce cas, la caution solidaire a toute la dette à sa charge. Elle peut toutefois se retourner contre les autres cautions afin de récupérer des fonds.

Bon à savoir : selon les articles 2305 et suivants du Code civil, la caution qui a payé la dette dispose de recours contre le débiteur et contre les autres éventuelles cautions. On dit qu'elle est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Cela signifie qu'elle pourra potentiellement récupérer tout ou partie des sommes qu'elle a versées.

Durée et résiliation du cautionnement

La caution peut s'engager pour une durée déterminée ou indéterminée. Il en résulte une différence quant aux possibilités de résiliation du cautionnement. 

Cautionnement à durée déterminée

Exemple : la durée du bail en cours. Dans ce cas, la caution ne peut résilier son engagement avant l'expiration du bail en cours. Après l'expiration du bail, la caution est libérée de son engagement.

Cautionnement à durée indéterminée

La caution peut résilier son engagement à tout moment. Toutefois, la résiliation ne prendra effet qu'à l'expiration du bail. La caution sera donc tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du bail.

Pour des raisons de preuve évidentes, la caution qui souhaite résilier son engagement doit le notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le cautionnement est un acte qui peut s'avérer lourd de conséquences. Il convient donc de bien s'informer avant de contracter un tel engagement.

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