La caution : une garantie financière pour les bailleurs

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Comme le dépôt de garantie, la caution solidaire d'un locataire apporte au propriétaire d'un bien la garantie que le locataire s'acquittera de ses obligations locatives (loyer, charges, réparations locatives, etc.).

Les bailleurs demandent fréquemment cette garantie supplémentaire au locataire pour la signature du bail, notamment lorsque les garanties financières de ce dernier sont insuffisantes.

Caution : un engagement important

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La caution est un tiers (en général parent du locataire) qui s'engage à payer le loyer et les charges du locataire au cas où celui-ci ne le ferait pas (selon l'article 2288 du Code civil).

En donnant sa caution au bailleur, le tiers engage tous ses biens en cas de dettes du locataire, ainsi que ceux de son époux(se) s'il est marié sous le régime légal de la communauté de biens :

  • Ses revenus ou pensions.
  • Ses biens personnels.
  • Son logement (s'il est propriétaire).

Un locataire peut avoir plusieurs cautions : toutes peuvent être poursuivies par le bailleur en cas de dette. En cas d'impayé, le bailleur a 15 jours après avoir envoyé un commandement de payer au locataire pour signifier l'impayé à la ou les caution(s). Au-delà, la caution ne sera pas tenue de payer les intérêts de retard.

  • Si le bailleur est un professionnel, il doit avertir la caution au premier impayé qui n'est pas régularisé par le locataire dans le mois de son exigibilité.

Bon à savoir : depuis le 1er février 2016, les salariés précaires du secteur privé, les jeunes salariés de moins de 30 ans et les ménages accompagnés dans le cadre d'une intermédiation locative peuvent bénéficier de la garantie Visale. Tous les jeunes de moins de 30 ans pourront en bénéficier au plus tard à compter du 30 septembre 2016. Celle-ci assure au bailleur privé qui adhère à ce dispositif le versement du loyer en cas d'impayés.

Caution simple ou solidaire

Caution simple :

  • En cas d'impayé, la caution peut demander au bailleur le bénéfice de discussion c'est-à-dire de poursuivre d'abord le locataire par exemple par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire.
  • Attention, la clause de bénéfice de discussion doit être mentionnée dans l'acte de caution pour être valable.
  • Si le locataire est insolvable, la caution est alors poursuivie.
    • S'il y a plusieurs cautions simples : elles sont toutes poursuivies et se partagent la dette.
    • Sauf si l'une d'elles a renoncé au bénéfice de division : dans ce cas, elle peut être amenée à régler seule la dette.

Caution solidaire :

  • En cas d'impayé, la caution ne peut pas demander le bénéfice de discussion.
  • Le bailleur :
    • Peut la poursuivre directement sans passer d'abord par le locataire ou bien poursuivre les deux à la fois.
    • Peut la poursuivre elle uniquement (car elle est la caution la plus solvable), même s'il existe d'autres cautions : dans ce cas, la caution solidaire a toute la dette à sa charge.

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Les formalités

La caution s'engage par lettre manuscrite auprès du bailleur sous seing privé (signature simple entre le bailleur et la caution) ou en passant par un notaire qui établit alors un acte authentique de caution.

Cet acte est inséré dans le contrat de bail, il contient :

  • Le montant du loyer et des charges.
  • Les conditions de révision du loyer.
  • Le montant maximum de la caution : c'est un seuil maximum de remboursement pour lequel la caution peut être poursuivie en cas de dette du locataire.
  • L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Une mention indiquant que vous avez connaissance de la portée de votre engagement.
  • Certaines clauses de résiliation (événements imprévus : décès du locataire...).
  • La durée de l'engagement (elle peut être précisée ou indéterminée).
  • La signature de la caution ou des cautions (notamment en cas de mariage sans contrat).

Chaque partie doit conserver un exemplaire de l'acte de caution : le bailleur, la caution et le locataire

Modèles d'actes de cautionnement simple et solidaire

Durée et résiliation

La caution peut s'engager pour une durée déterminée ou indéterminée.

  • Durée déterminée :
    • Exemple : la durée du bail en cours.
    • Dans ce cas, la caution ne peut résilier son engagement avant l'expiration du bail en cours.
    • Après l'expiration du bail, la caution est libérée de son engagement.
  • Durée indéterminée
    • La caution peut résilier son engagement pour la période qui suit l'expiration du bail en cours.
    • Elle doit le faire avant la fin du bail en cours sinon son engagement se prolonge pour le bail suivant.

Pour résilier son engagement, il est conseillé à la caution de le notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.


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