Règlement amiable

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les litiges concernant les baux d'habitation sont fréquents mais beaucoup se règlent à l'amiable.

reglement-amiable

A l'occasion de la location d'un logement vide ou d'une location meublée, les litiges sont fréquents entre locataires et bailleurs.

Les cas qui peuvent entraîner un litige entre propriétaire et locataire sont liés :

  • Aux clauses résolutoires du bail de location.
    • L'absence de paiement du loyer et des charges par le locataire.
    • Absence de paiement du dépôt de garantie par le locataire.
    • Absence de souscription d'une assurance habitation par le locataire.
    • Mauvaise utilisation du logement par le locataire (troubles du voisinage...).
    • Travaux.
  • À une résiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le bailleur.
  • À une modification des conditions du bail en cours (montant du loyer par exemple).
  • À une ou plusieurs clauses abusives du bail d'habitation (déséquilibre des droits et des devoirs de chaque partie).

Avant de lancer des procédures judiciaires, bailleur et locataire doivent essayer le règlement à l'amiable du litige. D'ailleurs, la loi de modernisation de la Justice du XXIe siècle du 18 novembre 2016 impose que toute déclaration au greffe du tribunal d'instance (pour les litiges dont la valeur est inférieure à 4 000 €) soit précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, sauf :

  1. Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
  2. Si les parties justifient d'autres diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige ;
  3. Si l'absence de recours à la conciliation est justifiée par un motif légitime.

Voici les différentes possibilités de régler un litige à l'amiable :

Type d'intermédiaire Conciliateur de justice Médiateur de justice Commissions de conciliation
Rôle Permettre à chacune des parties d'exposer son point de vue et chercher une solution qui puisse satisfaire les deux . Trouver une solution amiable sous le contrôle d'un juge lors d'une procédure judiciaire entre un bailleur et un locataire. Règlement à l'amiable des litiges entre locataires et bailleurs.
Compétences Litiges des particuliers entre eux sauf litiges avec l'administration et familiaux, le conciliateur ne rend pas de jugement et ne tranche pas le litige lui-même. Le juge pose les limites de chacune de ses missions, médiations de 3 mois renouvelables. Règlement des litiges entre bailleurs et locataires pour ce qui concerne le loyer, l'état des lieux, les réparations, les charges locatives et les règles de décence du bien loué.
Résultat Si un accord (même partiel) est trouvé, le conciliateur rédige un constat qu'il remet au tribunal d'instance. En cas d'accord, le médiateur rédige un constat signé par le juge (qui a la possibilité de le faire exécuter si l'une des deux parties tergiverse). En cas de désaccord final, le juge reprend la procédure au tribunal. 2 mois maximum après la réception du recommandé saisissant la commission de conciliation, celle-ci rend un avis.
  • S'il y a accord (total ou partiel) : elle rédige un constat de conciliation signé par les deux parties.
  • En cas de désaccord : elle indique par écrit les points de litige puis le dossier est transmis au juge.
Quand le consulter ? Si bailleur et locataire ne parviennent pas à régler le litige eux-mêmes et si le litige peut être réglé sans procès. Lorsqu'un bailleur et un locataire se retrouvent au tribunal pour régler un litige  : le juge peut leur proposer un règlement à l'amiable avant d'entamer la procédure. Obligatoirement si le litige concerne les loyers, si le litige concerne un autre problème que celui des loyers, les parties peuvent s'adresser au tribunal d'instance.
Comment le saisir ? Le contacter par l'intermédiaire de la mairie, tribunal d'instance  ou police/gendarmerie ou bien à sa permanence. C'est le juge qui le désigne après avoir reçu l'accord du bailleur et du locataire. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la Commission départementale de conciliation (contenu : coordonnées et motif du litige), les parties seront ensuite convoquées pour l'étude du litige.
Avantages Accord amiable, solution simple et rapide, gratuit.    
Inconvénients Si aucun accord n'est trouvé, il faudra s'adresser au tribunal d'instance.    

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