Litige locatif

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2021

Sommaire

 

Il existe plusieurs leviers de procédures à actionner selon les cas. Les motifs de litiges sont nombreux entre bailleurs et locataires.

Si le règlement à l'amiable n'a pas abouti sur un accord, les parties peuvent choisir entre plusieurs types de procédures selon leur situation et selon le litige.

Les différentes procédures pour un litige locatif

  Procédure normale Injonction de payer Injonction de faire Procédure de référé
Vers
qui se tourner ?

Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige.

Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige.

 

Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige. Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige.
Conditions

Pour régler tous les litiges concernant un bail d'habitation ou professionnel.

Requête pour les litiges ne dépassant pas les 5 000 € et ayant fait l'objet d'une tentative de résolution à l'amiable au préalable (loi n° 2016-1547 de modernisation de la Justice du XXIe siècle du 18 novembre 2016).

Assignation pour les litiges de plus de 5 000 €.

 

Lorsqu'une des parties veut récupérer une somme d'argent (charges récupérables, dépôt de garantie, réparations locatives, etc.) suite à un litige lié au contrat de bail. Pour faire appliquer une décision émanant du contrat de bail. Dans les cas urgents afin d'obtenir un règlement rapide du litige.
Comment saisir ?

Pour la requête, remplir le formulaire de requête à remettre ou à envoyer au greffe.

L'assignation est délivrée par huissier.

Remplir la demande en injonction de payer et l'adresser au greffe du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement objet du litige. Remplir la demande en injonction de faire et la remettre au greffe du tribunal judiciaire. Saisir le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection. Une assignation doit être adressée à l'adversaire par huissier.
Procédure L'audience :
  • Les deux parties sont convoquées au tribunal judiciaire, sauf si elles ont donné leur accord pour que l'affaire soit jugée sans audience. Dans ce cas, les parties font valoir leurs arguments contradictoires par écrit, qu'il s'agisse d'une procédure écrite ou orale.
  • Après tentative de conciliation, le juge écoute les justifications et les conclusions de chaque partie puis rend son jugement (la représentation par avocat est obligatoire dans de nombreux cas).
  • L'affaire peut être mise en délibéré (le jugement est repoussé à une date ultérieure).
Pas de procès mais seulement un examen du dossier par le juge, 3 possibilités :
  • Le juge accède à votre demande : vous avez 6 mois pour faire connaître cette décision à votre adversaire.
  • Le juge refuse : pour continuer la procédure il faudra entamer une procédure normale.
  • Accord partiel: vous devez le faire savoir à votre adversaire par huissier. Il peut alors faire opposition (greffe du tribunal judiciaire).
Le juge décide ou pas de rendre une ordonnance d'injonction de faire, sa décision est envoyée aux deux parties par courrier avec AR, cette décision fixe les délais ainsi que les conditions de l'exécution de l'obligation de faire. La partie adverse est assignée à comparaître devant le juge des référés, celui-ci rend une ordonnance (provisoire) qui permet au demandeur de faire exécuter provisoirement sa demande.
Recours

Pour les affaires portant sur une somme inférieure à 5 000 €, les parties peuvent contester le jugement en formant un pourvoi en cassation dans un délai de 2 mois.

Pour les affaires portant sur une somme supérieure à 5 000 €, les parties peuvent faire appel dans un délai de 1 mois.

Possibilité de continuer en procédure normale ou de faire opposition auprès du greffe du tribunal judiciaire. Non mais possibilité de poursuivre par la procédure normale. Oui.

Exemple de procédure pour un défaut de paiement du loyer par le locataire

Étape 1 : à l'amiable

Le bailleur met en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges, contracter son assurance habitation, etc. Le locataire est libre d'accepter ou non. 

Étape 2 : délivrance au locataire commandement de « payer » ou un commandement de « faire »

Commandement de « payer »

Si le locataire ne réagit toujours pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire : il peut l'assigner devant le juge des contentieux de la protection qui pourra prononcer la résiliation du bail. Le bailleur peut ensuite engager une procédure d'expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d'audience doit être au minimum 2 mois après la date d'envoi de l'assignation à comparaître).

Depuis le 1er juin 2017 (décret n° 2017-923 du 9 mai 2017), l'huissier de justice doit transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boite aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal judiciaire) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement.

Commandement de « faire »

Si le locataire ne fait rien dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu. Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n'est pas possible d'obtenir des délais supplémentaires).

Étape 3 : décision d'expulsion

Le bail est résilié : selon la décision du juge, le locataire peut obtenir à nouveau un délai supplémentaire de paiement (24 mois maximum) ou bien être expulsé : dans ce cas, le bailleur doit envoyer un huissier signifier cette décision de justice au locataire.

Le locataire doit payer une indemnité d'occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer), il dispose de 15 jours pour faire appel auprès du tribunal judiciaire (il peut obtenir un délai supplémentaire allant jusqu'à 36 mois).

Étape 4 : commandement de quitter les lieux

Si le locataire ne réagit pas, l'huissier lui envoie (ainsi qu'au préfet) un commandement de quitter les lieux. À partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (jusqu'à 36 mois) en cas de difficultés familiales du locataire.

Étape 5 : 2e commandement de quitter les lieux

Si le locataire ne réagit toujours pas, l'huissier doit lui réitérer son commandement de quitter les lieux de vive voix  (le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire).

Étape 6 : faire appel aux forces de police

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier fait appel au préfet : celui-ci peut refuser l'expulsion (le propriétaire devra porter son affaire en justice pour être indemnisé) ou user des forces de police (au minimum 2 mois après le procès-verbal dressé par l'huissier) grâce auxquelles le propriétaire peut récupérer son logement en faisant appel à un serrurier.

Location immobilière

Location immobilière : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour gérer sa location : loyer, bail...
  • Les obligations du propriétaire et du locataire
Télécharger Mon Guide

Aussi dans la rubrique :

Fin de la location

Sommaire

Ces pros peuvent vous aider