Litige locatif

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka
procedure-litige Thinkstock

Il existe plusieurs leviers de procédures à actionner selon les cas. Les motifs de litiges sont nombreux entre bailleurs et locataires.

Si le règlement à l'amiable n'a pas abouti sur un accord, les parties peuvent choisir entre plusieurs types de procédures selon leur situation et selon le litige.

Les différentes procédures pour un litige locatif

  Procédures simplifiées Procédure de référé Procédure normale
Déclaration au greffe Injonction de payer Injonction de faire
Vers
qui se tourner ?

Tribunal d'instance du lieu du logement concerné par le litige.

Tribunal d'instance du lieu du logement concerné par le litige.

 

Tribunal d'instance du lieu du logement concerné par le litige. Tribunal d'instance du lieu du logement concerné par le litige. Tribunal d'instance du lieu du logement concerné par le litige.
Conditions

Litiges ne dépassant pas les 4 000 € et ayant fait l'objet d'une tentative de résolution à l'amiable au préalable (loi n° 2016-1547 de modernisation de la Justice du XXIe siècle du 18 novembre 2016).

 

Lorsqu'une des parties veut récupérer une somme d'argent (charges récupérables, dépôt de garantie, réparations locatives...) suite à un litige lié au contrat de bail. Pour faire appliquer une décision émanant du contrat de bail. Dans les cas urgents afin d'obtenir un règlement rapide du litige. Pour régler tous les litiges concernant un bail d'habitation ou professionnel.
Comment saisir ? Sur un formulaire de déclaration à retirer au tribunal d'instance : indiquer vos coordonnées, profession, objet du litige et arguments à remettre ou à envoyer au greffe. Remplir un formulaire à retirer au tribunal d'instance et l'adresser au greffe du tribunal d'instance du lieu où se trouve le logement objet du litige, le document contient les coordonnées des parties, leur profession ainsi que le montant des sommes dont il est question accompagnées de justificatifs. Remplir un formulaire à retirer au tribunal d'instance (coord., profession, nature de la demande, justificatifs) et le remettre contre récépissé ou l'envoyer par courrier avec AR au greffe du tribunal d'instance. Il faut passer par un huissier qui délivre au tribunal d'instance une assignation. L'assignation : il faut la rédiger vous-même ou bien la faire rédiger par votre avocat ou un huissier (comporte tous les éléments présentant et justifiant la demande). L'assignation doit être envoyée ou remise au moins 15 jours avant la date de l'audience.
Procédure La déclaration est enregistrée,les deux parties sont convoquées au procès par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'issue du procès le juge délivre une décision exécutoire. Pas de procès mais seulement un examen du dossier par le juge, 3 possibilités :
  • Le juge accède à votre demande : vous avez 6 mois pour faire connaître cette décision à votre adversaire.
  • Le juge refuse : pour continuer la procédure il faudra entamer une procédure normale.
  • Accord partiel: vous devez le faire savoir à votre adversaire par huissier. Il peut alors faire opposition (greffe du tribunal d'instance).
Le juge décide ou pas de rendre une ordonnance d'injonction de faire, sa décision est envoyée aux deux parties par courrier avec AR, cette décision fixe les délais ainsi que les conditions de l'exécution de l'obligation de faire. La partie adverse est assignée à comparaître devant le juge des référés, celui-ci rend une ordonnance (provisoire) qui permet au demandeur de faire exécuter provisoirement sa demande. L'audience :
  • Les deux parties sont convoquées au tribunal d'instance.
  • Après tentative de conciliation, le juge écoute les justifications et les conclusions de chaque partie puis rend son jugement (pas d'obligation de passer par un avocat).
  • L'affaire peut être mise en délibéré (le jugement est repoussé à une date ultérieure).
Recours Non mais possibilité de pourvoi en cassation. Possibilité de continuer en procédure normale ou de faire opposition auprès du greffe du tribunal d'instance. Non mais possibilité de poursuivre par la procédure normale. Oui. Non si le litige est inférieur à 4 000 €, recours possible par la saisine de la Cour de cassation.

Exemple de procédure pour un défaut de paiement du loyer par le locataire

Étape 1 : à l'amiable

Le bailleur met en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges, contracter son assurance habitation... Le locataire est libre d'accepter ou non. 

Étape 2 : délivrance au locataire commandement de « payer » ou un commandement de « faire »

Commandement de « payer »

Si le locataire ne réagit toujours pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire : il peut l'assigner devant le juge d'instance qui pourra prononcer la résiliation du bail. Le bailleur peut ensuite engager une procédure d'expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d'audience doit être au minimum 2 mois après la date d'envoi de l'assignation à comparaître).

Depuis le 1er juin 2017 (décret n° 2017-923 du 9 mai 2017), l'huissier de justice doit transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boite aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal d'instance) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement.

Commandement de « faire »

Si le locataire ne fait rien dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu.

Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n'est pas possible d'obtenir des délais supplémentaires).

Étape 3 : décision d'expulsion

Le bail est résilié : selon la décision du juge, le locataire peut obtenir à nouveau un délai supplémentaire de paiement (24 mois maximum) ou bien être expulsé : dans ce cas, le bailleur doit envoyer un huissier signifier cette décision de justice au locataire.

Le locataire doit payer une indemnité d'occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer), il dispose de 15 jours pour faire appel auprès du tribunal de grande instance (il peut obtenir un délai supplémentaire allant jusqu'à 36 mois).

Étape 4 : commandement de quitter les lieux

Si le locataire ne réagit pas, l'huissier lui envoie (ainsi qu'au préfet) un commandement de quitter les lieux.

À partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (jusqu'à 36 mois) en cas de difficultés familiales du locataire.

Bon à savoir : le locataire ne peut pas être expulsé entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale) sauf s'il bénéficie d'un relogement ou qu'il est occupant sans titre (sans bail) ou que le logement fait l'objet d'un arrêté de péril.

Étape 5 : 2e commandement de quitter les lieux

Si le locataire ne réagit toujours pas, l'huissier doit lui réitérer son commandement de quitter les lieux de vive voix  (le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire).

Étape 6 : faire appel aux forces de police

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier fait appel au préfet : celui-ci peut refuser l'expulsion (le propriétaire devra porter son affaire en justice pour être indemnisé) ou user des forces de police (au minimum 2 mois après le procès-verbal dressé par l'huissier) grâce auxquelles le propriétaire peut récupérer son logement en faisant appel à un serrurier.


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