Congé pour vente

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier donné à bail. Vous souhaitez le vendre. Il vous est possible de donner congé du bail à votre locataire afin de procéder à la cession du bien. Comment faire ? Le point sur la question.

Principes du congé pour vente

Dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux consentis à titre de résidence principale), un propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour certains motifs.

La vente du bien immobilier constitue l'un de ces motifs, prévu par l'article 15 de la loi. Le bailleur doit alors engager une procédure spécifique de congé.

Voyons dès lors le fonctionnement de ce type de congé. Il diffère selon le caractère vide ou meublé du logement. 

Congé pour vente : bail d'habitation portant sur un logement vide

Le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre le logement doit le faire selon un délai précis (au moins 6 mois avant la fin du bail), en respectant le droit de préemption dont bénéficie le locataire. 

Le congé doit être donné pour la date anniversaire de signature du bail. On dit qu'il doit être donné « à l'échéance ». Cela signifie que le bailleur doit attendre l'écoulement de la durée du contrat. Celle-ci est de 3 ans pour un logement loué vide. 

Exemple : le bail a été signé le 15 juillet 2017. Le bailleur ne pourra donner congé au locataire que pour le 15 juillet 2020. Mais il devra adresser ce congé au moins 6 mois avant la fin du bail, de façon à ce que le locataire le reçoive effectivement au plus tard le 15 janvier 2020. 

Le congé doit être, au choix :

  • notifié par acte d'huissier ;
  • adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • remis en mains propres contre récépissé.

Le congé doit contenir les informations suivantes :

  • la justification (le motif de vente - accompagné en pratique de la reproduction des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ;
  • le prix de vente du bien immobilier, logement et annexes couverts (exemple : parking) avec une description.

Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Bon à savoir : les mentions afférentes au prix et à la description des conditions sont ventes sont exigées à peine de nullité du congé. 

Le prix proposé par le bailleur doit être raisonnable : il doit être équivalent ou proche de la valeur du bien immobilier sur le marché au moment de l'envoi du congé. 

Le locataire dispose alors de la possibilité de « préempter » le bien immobilier : il peut se porter acquéreur de celui-ci, en priorité. Il dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception du congé pour faire connaître sa décision. À défaut de réponse adressée au bailleur, il est réputé renoncer à son droit de préemption et devra quitter son logement à l'échéance.

S'il accepte la vente et souhaite se porter acquéreur, il doit répondre au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose ensuite d'un délai supplémentaire allant de 2 à 4 mois (suivant s'il recourt à un prêt immobilier ou non) pour procéder à la signature de l'acte de vente avec le propriétaire. Si la vente n'est pas signée passé ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Congé pour vente : bail d'habitation portant sur un logement meublé

Dans le cadre d'un logement loué meublé, le bailleur peut également donner congé pour vente. La seule différence réside dans l'absence de droit de préemption au profit du locataire. 

En effet, le bailleur doit en ce cas adresser le congé suivant les mêmes formes que pour le congé d'un bien immobilier loué vide. Il doit le faire pour l'échéance du bail, au moins 3 mois à l'avance. 

Pour un logement loué meublé, le bail est d'une durée d'1 an. Le propriétaire peut donc donner congé tous les ans, pour la date anniversaire de la signature du bail, mais en respectant le délai de prévenance de 3 mois. 

Exemple : le bail est signé le 15 juillet 2017. Le congé peut être donné pour le 15 juillet 2018. Toutefois, le locataire doit le recevoir effectivement au plus tard le 15 avril 2018.

Ce congé comporte l'indication de la vente (motif) mais ne vaut pas offre de vente. Le locataire ne jouit pas d'une priorité pour l'acquisition du bien.

Bon à savoir : rien ne l'empêche toutefois de se porter acquéreur du bien. Il doit alors écrire au bailleur, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception, afin de connaître le prix et les modalités de la vente. 

Dans tous les cas, sauf accord contraire avec le bailleur, le locataire est tenu de quitter les lieux à l'échéance prévue.

Il convient donc de bien suivre l'ensemble de ces procédures si l'on souhaite, en tant que bailleur, donner un congé pour vendre. Le locataire, lui, devra réagir promptement.

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