Charges locatives

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka
Aide personnalisée au logement

Les charges locatives (également appelées charges récupérables) sont les sommes dues par le locataire au bailleur en plus de son loyer mensuel.

Ces charges couvrent les dépenses engagées par le bailleur pour certaines prestations liées à l'occupation du logement : énergie, chauffage, impôts...

Charges locatives : selon le type de location

La définition des charges locatives peut varier selon le type de location et donc selon le type de bail. Ainsi les charges locatives peuvent soit être réglementées, soit être librement fixées entre locataire et bailleur.

Type de location Réglementation
Locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989 Les charges locatives sont fixées dans l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 26 août 1987.
Locations meublées et autres locations libres
  • Bail signé avant le 27 mars 2014 :
    • les différentes charges locatives et leur montant sont déterminés librement entre bailleur et locataire ;
    • les parties optent souvent pour s'aligner sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
  • Bail signé à compter du 27 mars 2014, le bailleur doit choisir entre :
    • location meublée à titre de résidence principale :
      • un forfait de charges établi sur la liste des charges locatives ;
      • les charges locatives au réel avec une provision puis une régularisation annuelle avec justificatifs à l'appui.
    • autres locations : pas de changement.
Locations loi de 1948 Identique aux locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989.
Locations HLM Article L442.3 du Code de la construction et décret du 9 novembre 1982.
Locations faisant l'objet d'un bail commercial Les charges locatives sont fixées librement entre bailleur et locataire. En l'absence de clause, ce sont les dispositions en vigueur pour les locations vides qui sont applicables.

Les principales charges récupérables

Voici la liste des charges récupérables :
Charges récupérables Explication Réglementation
Ascenseurs et monte charges Le bailleur doit obligatoirement souscrire à un contrat d'entretien (2 types de contrats : simple ou complet) locataire doit rembourser cette somme au bailleur. Loi urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003
Contrat simple ou normal : entretien courant (dépannage et remplacement petites pièces) coût TTC récupérable à 100 % par le bailleur. Loi urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003
Contrat complet (entretien courant et gros entretien) : récupérable à 73%. Loi urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003
Personnel Concierge/gardien : les charges liées à sa rémunération sont récupérables à 75% sur les locataires si le concierge/gardien effectue l'entretien de l'immeuble (élimination des ordures + ménage ) sauf indemnités de licenciement. Décret n° 87-713 du 26 août 1987
Employé d'immeuble : chargé du ménage des parties communes et de l'élimination des ordures est totalement récupérable sur les locataires sauf les indemnités de licenciement. Décret n° 87-713 du 26 août 1987
Surveillance de l'immeuble : les charges ne sont pas récupérables sur les locataires (sauf s'il existe un accord collectif entre bailleur et locataires). Loi ENL du 13 juillet 2006
Gardien de nuit (parking) : charges non récupérables car le bailleur a l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux et des équipements mis à la disposition des résidents. _
Chauffage/eau Installation collective : les dépenses liées à la fourniture d'eau (chaude et froide) ainsi que l'entretien de l'installation sont entièrement récupérables sur le locataire. _
Installation individuelle : les dépenses liées à l'alimentation en combustible sont récupérables ainsi que les dépenses liées à l'entretien courant de l'installation. _
Parties communes de l'immeuble Les dépenses liées aux produits d'entretien et matériel d'entretien ainsi que la facture d'électricité des parties communes sont récupérables. _
Ravalement : pas récupérable. _
Espaces verts Produits d'entretien, petit matériel, dépenses liées à l'intervention d'un jardinier : charges récupérables (sauf élagage des arbres et plantations). _
Déchets Fournitures et personnel : charges récupérables. _
Location de conteneurs d'ordures ménagères : non récupérables. Ne figure pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987
Frais liés aux vide-ordures : non récupérable. Ne figure pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987
Vidange fosse d'aisance Récupérable Ne figure pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987
Dégorgement des canalisations d'eaux usées Non récupérable Ne figure pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987
Dératisation Non récupérable Ne figure pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987
Impôts Impôt sur le droit au bail : non récupérable pour les locations ultérieures au 1er janvier 2001. Loi de finances n°99-1172 du 30 décembre 1999
Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) = 2,5 % des loyers perçus pour les logements achevés depuis plus de 15 ans (exonération si le montant annuel des loyers perçus par local est inférieur à 1 830 € ou si les loyers donnent lieu au paiement de la TVA) :
non récupérable.
_
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : récupérable (si son taux est fixé à l'avance dans le budget communal). _
Taxe de balayage (voies de circulation) : récupérable. _

Lettre de demande de délai de paiement de charges locatives

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Modèles de Bail

Charges locatives : paiement

Plusieurs types de paiement peuvent être mis en place :

  • demande de paiement ponctuel en fonction des dépenses engagées ;
  • paiement des charges en fin d'exercice ;
  • versement mensuel ou trimestriel sous forme de provisions sur charges, avec une régularisation annuelle.

Quel risque si les charges locatives sont impayées ?

Vous encourez les mêmes risques que si vous n'effectuez pas le paiement du loyer.

Les recours préjudiciables contre le locataire pour non paiement des charges locatives dépendent de la présence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail :

  • Il y a une clause résolutoire :
    • Le propriétaire peut envoyer un commandement de payer par huissier. Vous pouvez demander des délais de paiement des impayés (un délai de 2 ans maximum).
    • Si 2 mois après la réception du commandement de payer, vous n'avez pas respecté vos engagements pour régler les impayés, le propriétaire peut vous attaquer en justice et obtenir directement l'expulsion en se référant à la clause de résiliation du bail.
  • Il n'y a pas de clause résolutoire : Le propriétaire risque de contacter le tribunal de grande instance. Seul le juge pourra alors décider que le bail doit être résilié, et de ce fait déterminer l'expulsion du locataire.

À noter : le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer des frais de charges locatives. Au-delà, ces charges ne sont plus considérées comme des impayés.

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