Bail commercial

À jour en Juin 2018

Écrit par les experts Ooreka

Un bail commercial est un type de bail particulier, qui, contrairement à la loi du 6 juillet 1989, à la loi de 1948 ou aux locations HLM, s'applique pour les locaux professionnels et non à ceux à usage d'habitation.

Bail commercial : pour quoi ?

Un bail commercial doit être conclu entre propriétaire et locataire en cas de local affecté à l'exercice d'une activité :

  • commerciale ;
  • artisanale ;
  • de profession libérale ;
  • industrielle.

Ce type de bail est régi par le code de commerce.

Bail commercial : principe

Le bail commercial ne doit pas forcément faire l'objet d'un contrat écrit, mais cela est préférable pour les deux parties.

Ce type de bail se différencie principalement des autres types de baux par la protection qu'il apporte aux professionnels au niveau du :

  • loyer ;
  • droit au renouvellement du bail.

En revanche, il convient de définir avec le bailleur l'activité qui va être exercée, car seul l'exercice de celle-ci est autorisé. De plus, en cas de changement d'activité, le bail doit être modifié ou faire l'objet d'un avenant.

Important : dans le cadre d'un bail commercial, sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011).

Loyer

Le loyer peut être librement déterminé par le propriétaire en fonction :

  • du prix du marché ;
  • dans de plus rares cas, du chiffre d'affaires ou des recettes réalisées par le locataire.

En revanche, le loyer peut ensuite faire l'objet d'une révision triennale, dans la limite de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Droit au renouvellement du bail

À l'issue d'un bail commercial initial de 9 ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail.

Le renouvellement peut être demandé à l'initiative du propriétaire et du locataire. Sans demande de renouvellement, le bail se poursuit tout de même. Cependant, au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné et le propriétaire peut le fixer en fonction de la valeur locative du local.

En revanche, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Durée du bail commercial

Principe

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, ou, le cas échéant, d'une reconduction tacite du bail.

Il existe un bail commercial de courte durée, défini par l'article L145-5 du code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une durée maximale de 2 ans, et ensuite, en cas d'accord entre propriétaire et locataire, faire l'objet d'un bail commercial classique

Résiliation du bail commercial

Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale :

  • 3 ans ;
  • 6 ans ;
  • 9 ans...

Bon à savoir : le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en cas de départ en retraite ou d'invalidité.

Bail commercial et entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde

Lorsqu'une entreprise connait des difficultés financières, elle peut faire l'objet d'un plan de sauvegarde.

Un administrateur est alors désigné pour l'aider à surmonter ses difficultés financières.

A ce titre, l'administrateur est dans l'obligation de résilier un contrat à exécution successive à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant. Le bail commercial est un contrat à exécution successive.

Dès lors que l'entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde ne dispose plus des fonds nécessaires pour payer le loyer suivant, l'administrateur est donc dans l'obligation de demander la résiliation du bail.

Bon à savoir : cette obligation de demande de résiliation n'interdit pas l'administrateur de mettre un terme à tout moment au bail commercial même si les loyers peuvent être payés à l'échéance (Cass. com., 24 janvier 2018, n° 16-13.333).


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