Bail commercial

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Un bail commercial est un type de bail particulier, qui, contrairement à la loi du 6 juillet 1989, à la loi de 1948 ou aux locations HLM, s'applique pour les locaux professionnels et non à ceux à usage d'habitation.

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Bail commercial : pour quoi ?

Un bail commercial doit être conclu entre propriétaire et locataire en cas de local affecté à l'exercice d'une activité :

  • commerciale ;
  • artisanale ;
  • de profession libérale ;
  • industrielle.

Ce type de bail est régi par le code de commerce.

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Bail commercial : principe

Le bail commercial ne doit pas forcément faire l'objet d'un contrat écrit, mais cela est préférable pour les deux parties.

Ce type de bail se différencie principalement des autres types de baux par la protection qu'il apporte aux professionnels au niveau du :

  • loyer ;
  • droit au renouvellement du bail.

En revanche, il convient de définir avec le bailleur l'activité qui va être exercée, car seul l'exercice de celle-ci est autorisé. De plus, en cas de changement d'activité, le bail doit être modifié ou faire l'objet d'un avenant.

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Loyer

Le loyer peut être librement déterminé par le propriétaire en fonction :

  • du prix du marché ;
  • dans de plus rares cas, du chiffre d'affaires ou des recettes réalisées par le locataire.

En revanche, le loyer peut ensuite faire l'objet d'une révision triennale, dans la limite de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

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Droit au renouvellement du bail

À l'issue d'un bail commercial initial de 9 ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Le renouvellement peut être demandé à l'initiative du propriétaire et du locataire. Sans demande de renouvellement, le bail se poursuit tout de même.

Cependant, au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné et le propriétaire peut le fixer en fonction de la valeur locative du local. En revanche, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Durée du bail commercial

Principe

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, ou, le cas échéant, d'une reconduction tacite du bail.

Il existe un bail commercial de courte durée, défini par l'article L. 145-5 du Code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une durée maximale de 2 ans, et ensuite, en cas d'accord entre propriétaire et locataire, faire l'objet d'un bail commercial classique

Résiliation du bail commercial

Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale :

  • 3 ans ;
  • 6 ans ;
  • 9 ans...

Vente du local commercial et droit de préemption

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial décide de le vendre, il doit en informer le locataire, à la fois pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais également pour faire jouer le droit de préemption du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l'achat du local.

La notification du bailleur au locataire :

  • doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée ;
  • vaut offre de vente au locataire ;
  • doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer. 

Bail commercial et entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde

Lorsqu'une entreprise connait des difficultés financières, elle peut faire l'objet d'un plan de sauvegarde. Un administrateur est alors désigné pour l'aider à surmonter ses difficultés financières.

À ce titre, l'administrateur est dans l'obligation de résilier un contrat à exécution successive à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant. Le bail commercial est un contrat à exécution successive.

Dès lors que l'entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde ne dispose plus des fonds nécessaires pour payer le loyer suivant, l'administrateur est donc dans l'obligation de demander la résiliation du bail.

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Contenu du contrat

Convention d'occupation précaire Pas de porte Statut des baux commerciaux Modèle de bail commercial Clause résolutoire Contestation d’une clause dans le bail commercial Loi Pinel et état des lieux Clause d'indexation Surface utile nette

Renouvellement du bail

Refus de renouvellement Demande de paiement d’une indemnité d’éviction suite au non-renouvellement du bail commercial Acceptation du renouvellement par le locataire du bail commercial Avant de renouvellement Renouvellement du bail Accord du bailleur pour renouvellement du bail commercial avec proposition de nouveau loyer Demande de renouvellement du bail

Paiement du loyer

Demande de modification du loyer du bail commercial par le bailleur Juge des loyers commerciaux Révision des valeurs locatives Contester la révision d'un loyer de bail commercial Indice ILC Déplafonnement du bail commercial Paiement du loyer

Répartition des charges locatives

Demande d’autorisation au bailleur pour l’aménagement du local commercial Charges locatives

Changer la destination du local

Changer la destination du local Notification de l’accord du bailleur sur la déspécialisation du local commercial Despécialisation Demande d’autorisation de déspécialisation plénière du local commercial au bailleur Notification de refus du bailleur sur la déspécialisation du local commercial