Bail commercial

À jour en Mai 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le bail commercial est régi par le code de commerce.

Un bail commercial est un type de bail particulier, qui, contrairement à la loi du 6 juillet 1989, à la loi de 1948 ou aux locations HLM, s'applique pour les locaux professionnels et non à ceux à usage d'habitation.

Bail commercial : pour quoi ?

Bail commercial

Un bail commercial doit être conclu entre propriétaire et locataire en cas de local affecté à l'exercice d'une activité :

  • commerciale ;
  • artisanale ;
  • de profession libérale ;
  • industrielle.

Ce type de bail est régi par le code de commerce.

Bail commercial : principe

Le bail commercial ne doit pas forcément faire l'objet d'un contrat écrit, mais cela est préférable pour les deux parties.

Ce type de bail se différencie principalement des autres types de baux par la protection qu'il apporte aux professionnels au niveau du :

  • loyer ;
  • droit au renouvellement du bail.

En revanche, il convient de définir avec le bailleur l'activité qui va être exercée, car seul l'exercice de celle-ci est autorisé. De plus, en cas de changement d'activité, le bail doit être modifié ou faire l'objet d'un avenant.

Loyer

Le loyer peut être librement déterminé par le propriétaire en fonction :

  • du prix du marché ;
  • dans de plus rares cas, du chiffre d'affaires ou des recettes réalisées par le locataire.

En revanche, le loyer peut ensuite faire l'objet d'une révision triennale, dans la limite de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Droit au renouvellement du bail

À l'issue d'un bail commercial initial de 9 ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail.

Le renouvellement peut être demandé à l'initiative du propriétaire et du locataire. Sans demande de renouvellement, le bail se poursuit tout de même. Cependant, au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné et le propriétaire peut le fixer en fonction de la valeur locative du local.

En revanche, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

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Modèles de Bail

Durée du bail commercial

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, ou, le cas échéant, d'une reconduction tacite du bail.

Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale :

  • 3 ans ;
  • 6 ans ;
  • 9 ans...

Bon à savoir : le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en cas de départ en retraite ou d'invalidité.

Il existe cependant un bail commercial de courte durée, défini par l'article L145-5 du code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une durée maximale de 2 ans, et ensuite, en cas d'accord entre propriétaire et locataire, faire l'objet d'un bail commercial classique.

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