Procédure d'expulsion d'un locataire

Sommaire

Lorsque le propriétaire ne possède pas de garantie contre le loyer impayé (caution ou assurance), et que les lettres de relance sont sans réponse, ou qu'un plan d'apurement des dettes n'est pas respecté, il peut saisir le tribunal judiciaire ou de proximité d’une procédure d’injonction de payer. Cette procédure lui permettra d’obtenir rapidement un titre exécutoire lui permettant de pratiquer une saisie afin de recouvrer le montant de sa créance.

Si le propriétaire recherche en outre le départ de son locataire, il doit entamer une procédure d'expulsion.

Procédure d'expulsion d'un locataire en présence d'une clause résolutoire

Dans la majorité des contrats de location, une clause résolutoire prévoit que la bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement des loyers et charges aux dates convenues.

Commandement de payer

Le commandement de payer, envoyé de la part du propriétaire à travers un huissier, est une preuve officielle de demande du paiement des loyers.

Le contenu du commandement de payer a été précisé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 à son article 137. Le commandement de payer doit mentionner :

  • le décompte de la dette ;
  • le délai de paiement de 2 mois ;
  • la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ;
  • la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce ;
  • un avertissement concernant le risque d'une procédure judiciaire, avec résiliation et expulsion.

Le locataire a alors deux mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier liés au commandement de payer.

Saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire n'agit pas suite au commandement de payer, le bailleur peut décider de saisir le tribunal judiciaire ou de proximité. Cette saisine peut être faite en référé. Le tribunal constate alors que le bail est résilié et prononce l'expulsion. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire, qui entraînent suspension de la clause résolutoire.

Lire l'article Ooreka

La procédure d'expulsion après résiliation judiciaire du bail

En l'absence de clause résolutoire, le bailleur a l'obligation de mandater un huissier en vue de délivrer une assignation en justice au locataire. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation. En vertu du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, l'huissier doit à ce titre transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Le juge peut décider :

  • d'accorder des délais de paiement ;
  • ou la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Dans ce dernier cas, le propriétaire devra envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors deux mois pour quitter les lieux (sauf délai supplémentaire accordé par le tribunal judiciaire).

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