Loyer en colocation

Le loyer de la colocation fait partie des aspects du contrat de colocation à régler au moment de la signature du bail. Au même titre que le montant des charges, de la caution, l'assurance habitation...

Loyer colocation : un montant libre

Le prix du loyer des logements est librement consenti entre bailleur et colocataires, à l'exception des logements en HLM pour lesquels les loyers sont définis selon la réglementation HLM.

Le total des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut toutefois pas être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.

Lorsque, pour une localité donnée, il existe une situation anormale du marché locatif (on parle de « zones tendues »), l'évolution des loyers en cas de nouvelle location ou de renouvellement de bail est limitée par décret. C'est le cas des logements situés dans les communes soumises à un encadrement des loyers (28 agglomérations).

Par ailleurs, certaines villes des zones tendues peuvent mettre en place un encadrement complémentaire du niveau des loyers. Ce dispositif spécifique d'encadrement des loyers est issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan). Les plafonds de loyers sont fixés chaque année par arrêté préfectoral. C'est le cas de Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 4 juin 2020 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2020) et à Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020).

On distingue 2 situations :

• lorsque chaque colocataire est titulaire d'un bail, le loyer de chacun est indiqué dans le contrat de location ;
• lorsque la colocation fait l'objet d'un seul bail, le loyer global est indiqué dans le contrat et les colocataires se divisent ensuite son montant.

Loyer colocation : révision

Le loyer peut être révisé en cours de bail, mais aussi en cas de reconduction du bail.

En cours de bail

Le loyer peut être révisé en cours de bail uniquement si les modalités de révision sont mentionnées dans le bail. Le loyer peut donc être révisé annuellement selon l'indice de révision des loyers (IRL).

En cas de reconduction du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer à condition :

• que le loyer antérieur soit « manifestement sous-évalué » par rapport au prix du marché et des loyers appliqués dans le voisinage ;
• d'en informer les colocataires par lettre recommandée au moins 6 mois avant la fin du bail (pour les logements soumis au droit commun).

Les colocataires peuvent alors soit :

• accepter la revalorisation du loyer ;
• la refuser ;
• ne pas donner de réponse.

En cas de refus ou de non-réponse des colocataires, le propriétaire doit saisir la commission de conciliation qui essaiera de trouver un accord. En cas d'échec de conciliation le tribunal devra alors être saisi.

Loyer colocation : règlement des charges

Les colocataires doivent régler au propriétaire en plus du loyer les charges locatives également appelées charges récupérables.

Ces charges sont classées en huit rubriques :

• ascenseur et monte-charges ;
• installations collectives d'eau froide, d'eau chaude, de chauffage ;
• installations privatives de chauffage, de production d'eau chaude et distribution d'eau chaude ;
• parties communes intérieures aux bâtiments ;
• espaces extérieurs ;
• hygiène ;
• équipements des bâtiments ;
• impôts et redevances.

Voici un tableau détaillant les charges devant être supportées par les colocataires :

Prestations collectives	Fournitures individuelles	Impôts et taxes
Chauffage des parties communes Consommation énergie (électricité, gaz) des parties communes Entretien des parties communes et extérieures	Frais d'abonnement téléphone Chauffage Ramonage Consommation eau (chaude et froide)	Taxe d'habitation : Elle est généralement due par le locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Toutefois, le bail peut prévoir que ce paiement se fera au prorata de l'occupation du logement. Taxe foncière : Elle est généralement à la charge du propriétaire. Mais le bail peut prévoir contractuellement que le locataire doit rembourser cette somme au bailleur. Taxe de balayage, taxe d'ordures ménagères, redevance d'assainissement : à la charge du locataire, il les rembourse au bailleur. Contribution additionnelle à la contribution au droit de bail : à la charge du bailleur pour les revenus locatifs perçus depuis le 1er janvier 2001 (2,5 % du montant des loyers annuels).