Paiement du loyer d'un local commercial

Sommaire

Vous devez savoir que lorsque vous signez un bail commercial, le type de paiement de votre loyer peut varier selon les cas, et ce même loyer peut également être révisé.

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Types de paiement

Le paiement peut être mensuel ou trimestriel, selon la seule volonté des parties. Au moment de la signature du bail, vous devrez le notifier au sein de celui-ci, en accord avec votre bailleur.

En ce qui concerne son mode de paiement, vous pouvez le régler par chèque ou par prélèvement automatique. Dans la pratique, les bailleurs préfèrent le prélèvement automatique par avance, plus simple et plus rapide. Vous déciderez ensuite de la date de prélèvement tous les mois ou tous les trimestres.

Les charges et la taxe foncière se paient ensuite par une provision, qui sera régularisée à la fin de l’année. Là aussi, cela reste conventionnel et vous pouvez le décider en accord avec votre propriétaire.

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Révision du loyer

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Le bailleur n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Il est en principe basé sur la valeur locative du bien.

En cours de bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) et la révision par la clause d’indexation (clause d’échelle mobile).

Révision triennale légale

Elle ne peut être demandée qu’une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l’expiration de la période triennale est considérée comme nulle.

La demande doit être effectuée par acte d’huissier ou LRAR avec le montant du loyer demandé

Cette révision triennale est plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (ILC ou ILAT).

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours × (dernier indice de référence connu/indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Clause d’indexation stipulée dans le contrat

Cette clause permet une révision automatique du loyer. Deux méthodes existent pour le calcul, soit en modifiant chaque année l’indice de base, ou bien en comparant l’indice de chaque nouvelle année à l’indice fixé lors de la date de prise d’effet du bail. La première méthode est conseillée, moins risquée, on évite ainsi le risque d’invalidation.

Au cours du renouvellement du bail

Principe

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut également être révisé.

Lorsque la valeur locative du bien subit une altération, on peut déplafonner le loyer et fixer une nouvelle valeur. Par exemple, les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties ou encore les facteurs locaux de commercialité, peuvent évoluer et changer au cours du bail.

La modification doit être intervenue au cours du bail précédent et ce jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail.

Certaines catégories de biens immobiliers échappent cependant de plein droit à la règle du plafonnement en raison de leur nature :

  • terrain nu : le loyer du bail renouvelé est fixé selon les éléments propres du terrain ;
  • les locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer est fixé à la valeur locative, par référence au prix de marché ;
  • les locaux monovalents : il s’agit pour eux, d’un régime autonome spécial de détermination du loyer.

Limitations

Si le loyer peut être déplafonné au moment du renouvellement, certains déplafonnements sont cependant limités.

En effet, c'est la loi Pinel (article L. 145-34 du Code de commerce) qui limite l’augmentation du loyer déplafonné à 10 % du loyer acquitté l’année précédente dans 2 cas (seulement pour les baux conclu ou renouvelés au 1er septembre 2014) :

  • si l’augmentation est due à une modification notable des éléments de la valeur locative ;
  • en cas de baux déplafonnés de plein droit en raison de leur durée supérieure à 9 ans.

En revanche, cette limitation de 10 % ne s’applique pas si le loyer du bail renouvelé est inférieur au loyer en cours.

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