Indexation des loyers

 

Pour réviser, chaque année, les loyers des logements vides et meublés, une clause d'indexation des loyers est nécessaire.

Notez que depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m² charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.

Définition de l'indexation des loyers

L'indexation des loyers est une clause prévue dans le contrat de location qui permet chaque année de revaloriser le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal. Il n'est donc pas nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

Quid en l'absence d'une clause d'indexation ? Le loyer reste le même pendant toute la durée du bail. L'usage veut que l'indexation du loyer se réalise à la date d'anniversaire du bail, bien que les parties soient libres de choisir une autre date fixe. Il est conseillé au propriétaire d'adresser sa demande d'indexation de loyer en courrier recommandé avec accusé de réception, à son locataire.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le propriétaire dispose d'un an à compter de la date prévue pour la révision pour en faire la demande à son locataire (5 ans avant l'entrée en vigueur de la loi Alur). Passé ce délai, l'augmentation du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Quel indice ?

L'indice, qui fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires, est l'IRL (indice de référence des loyers). Cet indice a vocation à protéger le locataire des hausses brutales de loyers.

Il a été créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008. Auparavant, les loyers d'habitation étaient indexés sur l'indice du coût de la construction (ICC).

Au cours du premier mois de chaque trimestre, l'INSEE publie la valeur de l'IRL du trimestre qui vient de s'achever.

Un IRL négatif est-il possible ? Oui, comme cela a été le cas en janvier 2010, bien que la révision du loyer ne se fasse pas forcément à la baisse puisque le bail peut comporter une mention n'autorisant que les révisions à la hausse.

Cependant, une révision du loyer à la faveur du locataire est envisageable si le bail indique « une révision » ou « une indexation du loyer en fonction de l'IRL ». Et plus le recul de l'IRL est important, plus la réduction du loyer peut s'avérer intéressante.

Comment se calcule-t-il ?

L'IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.

Trois éléments sont nécessaires pour calculer l'augmentation du montant du loyer :

• le montant du loyer actuel ;
• le nouvel IRL du trimestre de référence ;
• l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte, soit une clause du bail le précise, soit on prend la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat de bail.

Le calcul est le suivant : (loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence) ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.