Dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

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Le démembrement de propriété entraîne des obligations et des droits pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le Code civil vient préciser la répartition des réparations entre chacun d’entre eux. Certains avantages fiscaux peuvent bénéficier au nu-propriétaire lorsqu’il effectue des grosses réparations.

L’article 605 du Code civil précise la répartition des réparations suivant leur nature entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel l’usufruitier est aussi tenu ».

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Notion de grosses réparations et réparation d'entretien

La notion de grosses réparations est précisée à l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

La notion de réparations d’entretien concerne toutes les autres réparations qui ne sont pas des grosses réparations.

Régime fiscal applicable

Le législateur est intervenu (loi de finances pour 2017) sur la fiscalité des grosses réparations effectuées par l’usufruitier.

Régime fiscal avant la loi de finances pour 2017 : imputation sur le revenu global

Les grosses réparations effectuées par le nu-propriétaire génèrent dans certaines situations un déficit foncier : lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier au cours d’une année fiscale. Dès lors :

  • il était possible d’imputer dans la limite d’un plafond égal à 25 000 euros par an les grosses réparations sur le revenu global (total des revenus nets de chacune des catégories de revenus perçus) du nu-propriétaire sous réserve de respecter les conditions suivantes : que le démembrement proviennent d’une donation ou d’une succession entre parents jusqu’au 4ème degré inclus ;
  • les grosses réparations excédant le plafond de 25 000 euros par an ou le revenu global du nu-propriétaire (si celui-ci est inférieur à 25 000 €) pouvaient être imputées sur les revenus globaux des dix années suivantes dans la limite de ce même plafond. Ce régime était dérogatoire: pour en bénéficier, le nu-propriétaire devait opter pour ce régime de façon irrévocable. Dans le cas contraire, c’était le régime de droit commun qui s’appliquait.

Régime fiscal depuis la loi de finances pour 2017

L’article 32 de la loi de finances pour 2017 supprime le régime de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires prévus à l’article 156-II-2° quater du Code général des impôts. Le législateur souhaite harmoniser la fiscalité des grosses réparations entre propriétaire et nu-propriétaire. Le contribuable nu-propriétaire pouvait avant la loi de finances pour 2017 déduire les dépenses de grosses réparations de son revenu global dès lors que le bien était démembré indépendamment de sa mise en location. Ce même contribuable qui réalisait les mêmes dépenses de grosses réparations était privé de cette possibilité dès lors que le bien ne faisait l’objet d’aucun démembrement et d’aucune mise en location.

Les dépenses concernées par cette nouvelle mesure sont celles effectuées dès le 1er janvier 2017. Tout devis signé ou tout acompte versé avant cette date ne sont pas concernés.

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