Droit de préemption du locataire d'un bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location affecté à un local commercial. Il est soumis aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, modifiés par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Le bail commercial confère des droits et des obligations entre le locataire (commerçant) et le bailleur (propriétaire des murs). Ainsi, en cas de vente du local commercial, le locataire bénéficie du droit de préemption. Ce droit de préemption du locataire est un droit d'acquérir le local par préférence. Il est issu de la loi Pinel (nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce).

Champ d'application du droit de préemption du locataire d'un bail commercial

Le droit de préemption du locataire d'un bail commercial ne s'applique pas dans tous les cas.

Principe du droit de préemption du locataire d'un bail commercial

Le droit de préemption est un droit de préférence. Ainsi, le locataire doit être informé de la vente et peut acquérir le bail en priorité sur tout autre acquéreur. Ce droit de préemption est conféré lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre.

Exceptions au principe

Il s'agit des cas dans lesquels le locataire n'a pas de droit de préemption. Ainsi, le droit de préemption ne s'applique pas dans les cas suivants :

• en cas de vente unique de plusieurs locaux commerciaux ou artisanaux d’un ensemble commercial ;
• en cas de vente unique de locaux commerciaux distincts ;
• en cas de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
• en cas de vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux (même si cet immeuble ne comprend qu'un seul local commercial – rép. min., AN 14 août 2018, n° 5054) ; 
• en cas de vente d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Conditions d'application du droit de préemption du locataire d'un bail commercial

Le droit de préemption du locataire d'un bail commercial, lorsqu'il existe, est encadré dans des formalités à respecter.

Notification de la vente au locataire

Lorsque le bailleur envisage de vendre, il doit faire une offre en bonne et due forme à son locataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en pain propre. Cette notification doit, à peine de nullité, contenir les mentions obligatoires suivantes : le prix et les conditions de la vente envisagée ainsi que les mentions des 4 premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce reprenant toute la procédure du droit de préemption du locataire.

Cette notification vaut offre de vente.

À compter de la date d'envoi de la réponse du locataire au bailleur, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois. Ce dernier délai est de 4 mois dans le cas où le locataire veut souscrire un prêt pour l'acquisition.

Notification des modifications des conditions de vente au locataire

Le propriétaire peut décider de modifier les conditions de la vente de façon plus avantageuse pour l'acquéreur. Ainsi, il peut décider de baisser le prix. Dans ce cas, il doit de nouveau notifier au locataire les nouvelles conditions de la vente, toujours par lettre recommandée ou remise en main propre.