Cotitularité du bail

Sommaire

La cotitularité est un concept particulier dont la signification dépend du contexte visé. La cotitularité du bail signifie que chaque cotitulaire possède les mêmes droits et les mêmes obligations sur le bien loué à l'égard du bailleur.

Cotitularité du bail et mariage

Dans le cadre d'un bail, la cotitularité peut résulter de deux situations :

  • les deux époux signent un bail d''habitation ensemble ;
  • un époux signe seul un bail (avant ou après le mariage) et le bien sert effectivement d'habitation aux deux époux.

Aucune dérogation ne peut être admise au principe de la cotitularité que ce soit dans un contrat de mariage ou dans un contrat conclu entre l'un des époux et le bailleur (article 1751 du Code civil).

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Cotitularité du bail et PACS

La loi Alur, n° 2014-366 du 24 mars 2014, a élargi cette cotitularité aux couples pacsés : 

  • s'ils ont tous deux signé le bail ;
  • ou dès lors que les partenaires en font la demande conjointement au bailleur (par lettre recommandée avec accusé de réception).

Quant à l'hypothèse du concubinage, le concubin non titulaire du bail ne peut pas être considéré comme solidaire sauf si une clause particulière du bail le mentionne.

Conséquences pour des cotitulaires mariés

En cas de décès d'un cotitulaire du bail, le survivant marié dispose du droit exclusif sur le logement, sauf s'il y renonce expressément, et peut, par conséquent conserver la location. C'est l'article 1751 du Code civil qui pose la protection accordée au logement des deux époux et ce peu importe le régime matrimonial adopté.

En cas de divorce, le juge va nommer celui qui restera dans le logement en fonction de la situation financière, sociale et familiale de chacun.

Enfin, en vertu du principe de cotitularité, il est impossible pour l'un des deux époux de donner seul congé du logement loué. Le congé est alors inopposable à celui des deux époux qui ne l'a pas signé.

Conséquences pour des cotitulaires pacsés

De même qu'en matière de mariage, le survivant cotitulaire pacsé, peut conserver la location pour lui tout seul. Quid lorsque deux partenaires de pacs se séparent et qu'aucun d'entre eux ne veut céder le logement ? Le juge d'instance doit être saisi et il attribuera le droit au bail à l'un des deux en fonction des intérêts sociaux et familiaux en présence.

En revanche, si le partenaire restant n'avait pas signé le bail ou n'avait pas demandé à s'en prévaloir durant le pacs :

  • en cas de séparation, il devra quitter le logement à l'issue de la période de préavis ;
  • en cas de décès du titulaire du bail, il bénéficiera du droit au transfert du bail, mais concurremment avec les droits d'autres proches (ascendants et descendants notamment)
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