Garnissement

En plus de devoir respecter la destination du logement loué, payer son loyer en temps et en heure et entretenir le logement et ses équipements, une autre obligation pèse sur le locataire : l'obligation de garnissement.

Définition du garnissement

L'obligation de garnissement du locataire impose à ce dernier de tenir les les lieux loués constamment garnis de meubles ou objets mobiliers en quantité suffisante, pour garantir le paiement de son loyer (art. 1752 du Code civil).

L'étendue de l'obligation de garnissement est difficile à définir puisque ce même article 1752 ne précise ni la quantité ni la qualité des meubles à fournir.

C'est, en fait, la jurisprudence qui apprécie l'existence d'un garnissement suffisant, pour chaque situation de bail. Si le locataire ne respecte pas cette obligation, le propriétaire peut, tout à fait, obtenir la résiliation du bail.

Obligation de garnissement : garantie pour le bailleur

Cette obligation du locataire constitue une garantie pour le bailleur puisque les biens mobiliers et les marchandises se trouvant dans les lieux loués lui servent d'assiette au privilège mobilier qui lui est reconnu.

En pratique, ce privilège sur les meubles permet au bailleur d'être payé en priorité par rapport aux autres créanciers du locataire. Le bailleur peut donc faire saisir les meubles de son locataire en cas de non paiement du loyer (art. 2332-1 du Code civil). De plus, ce privilège porte sur tous les meubles garnissant les lieux loués, même ceux qui pourraient appartenir à des tiers.

Cas dans lesquels l'obligation de garnissement ne s'applique pas

À ce jour, aucun locataire ne peut être expulsé pour défaut de garnissement s'il offre à son propriétaire suffisamment de garanties pour répondre à un éventuel défaut de paiement de loyer de sa part. En général, un dépôt de garantie ou la caution d'un tiers suffisent à rassurer le propriétaire.

On considère d'ailleurs que plus les garanties offertes par le locataire vont être importantes et moins le propriétaire va être regardant sur l'obligation de garnissement.

L'obligation de garnissement est bien une garantie pour le bailleur, mais seulement une garantie alternative. D'ailleurs, selon la Commission des clauses abusives, l'obligation de garnissement serait inutile du fait de la présence systématique d'autres sûretés dans le contrat de bail. Voire contraire à la jouissance paisible du preneur puisque le propriétaire ne peut pas rentrer dans les lieux loués comme il le souhaite pour vérifier que l'obligation de garnissement a été respectée.

Quant à l'obligation de garnissement dans un bail rural, elle peut être tout à fait remplie par la présence d'élevage d'animaux sur la propriété objet du bail.