Métayage

Vous êtes propriétaire d'une terre agricole que vous ne souhaitez pas exploiter vous-même. Avez vous pensé à la formule du métayage ?

Métayage : définition

Le métayage est un contrat de bail par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur, qui s'engage à le cultiver à condition d'en partager les produits avec le bailleur.

Il faut donc qu'il y ait une terre rurale, un propriétaire et un exploitant potentiel. On les appelle bailleur et métayer.

Le statut du métayage est fixé par les articles L 417-1 et suivants du Code rural et de la pêche, mais aussi, par renvoi aux dispositions afférentes au fermage, aux articles L 411-1 et suivants du même Code. Les dispositions des baux à ferme du Code civil (articles 1764 et suivants) lui sont également applicables.

Conclusion et objet du contrat de métayage

Le contrat de métayage est un bail rural. Il doit être réalisé par écrit (article L 411-4 du Code rural et de la pêche). Il est conclu habituellement pour une durée minimale de 9 ans.

État des lieux entrant

Il est procédé à un état des lieux contradictoire avant l'entrée en possession du terrain.

Cet état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur (ou métayer) ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures.

Lors de cette étape, il est nécessaire de constater avec précision l'état des bâtiments et des terres, ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

Mécanisme du métayage

Le mécanisme du métayage est simple.

Les parties conviennent de l'exploitation d'un bien rural. Le loyer exigible en contrepartie de l'occupation et de l'exploitation de la terre correspond à une partie de la récolte. En cas d'événement imprévisible (cas fortuit), chacun supporte les pertes sans rien pouvoir réclamer à l'autre. 

Le métayer dirige l'exploitation. Toutefois, le contrat peut reconnaître au bailleur un rôle de surveillance. 

Le métayage repose sur un principe de partage des recettes et des dépenses entre le bailleur et le métayer selon la règle du tiercement. Le bailleur perçoit un tiers maximum des revenus de l'exploitation et y contribue, en termes de dépenses, dans la même proportion.

Ainsi, par principe, le prix du bail ne peut être supérieur au tiers de l'ensemble des produits récoltés. Le métayer ne peut donc être astreint à aucune redevance supplémentaire, prestation ou service en nature ou en argent. Des dérogations sont toutefois possibles par décision du tribunal paritaire des baux ruraux.

Le métayer reçoit en principe les deux tiers des produits, peu importe leur nature. S'ils sont vendus, les revenus peuvent être attribués en numéraire.

Chacune des parties peut demander le règlement annuel du compte d'exploitation (recettes et dépenses annuelles).

Résiliation du contrat de métayage

Expiration du bail

Le bail est conclu par principe pour une durée de 9 années.

À l'expiration, et à défaut de congé donné par le bailleur, le bail est reconduit tacitement dans les mêmes termes.

En cas de non renouvellement du bail, le bailleur doit notifier un congé au métayer au plus tard 18 mois avant la date d'échéance.

L'acte doit expliciter le motif du congé. Il peut être question soit d'une résiliation pour faute (non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation), pour reprise de l'exploitation ou pour construction d'une habitation.

Résiliation en cours de bail

En cours de bail, la résiliation est possible tous les trois ans par le preneur. Celui-ci doit toutefois donner un préavis dans les délais « conformes aux usages locaux » avant l'expiration de chaque période triennale,

Il est possible de résilier le bail en cas de changement de destination du fonds (les parcelles cessent d'être agricoles ou sont intégrées dans une zone urbaine).

La résiliation peut intervenir suite à une faute du preneur (métayer) ou du fait du départ à la retraite de celui-ci, à condition de respecter un délai de prévenance d'une année.

Elle peut être le fait de l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il compte exploiter lui-même, ou de la destruction des biens loués par cas fortuit (sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit).

Enfin, il est possible de résilier un contrat de métayage en raison des destructions subies par les biens compris dans le bail, dès lors que l'équilibre économique de l'exploitation est gravement compromis.

Toute action résultant du bail se prescrit par 5 ans, à partir de la sortie du preneur / métayer.