Litige avec une agence immobilière

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2021

Sommaire

Le recours à une agence immobilière est fréquent pour louer son bien immobilier, trouver une location, vendre ou acheter un appartement ou une maison. Le choix de l'agence immobilière est libre.

Des litiges peuvent survenir entre une agence immobilière et ses clients (vendeur, acheteur, etc.). Quels sont les recours dans ce cas-là ?

Les recours sont liés au mandat. Dans le cadre d'une vente, par exemple, l'agence doit prouver, avec des écrits, les démarches qu'elle a accomplies conformément au mandat que les parties ont signé.

Dans tous les cas, le recours amiable et le recours judiciaire sont possibles.

Litige avec une agence immobilière : obligations de l'agence immobilière

L'agent immobilier a plusieurs obligations et engage donc sa responsabilité dans plusieurs cas.

Obligation de moyens de l'agence immobilière

Toute agence immobilière doit tout mettre en œuvre pour respecter le mandat (mandat de vente ou mandat de recherche). Il s'agit d'une obligation contractuelle. Ainsi, si elle commet des fautes et/ou des négligences, elle est responsable en vertu de l'article 1992 du Code civil.

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Obligation de conseil de l'agence immobilière

L'agence immobilière, dans le cadre de toute vente et location immobilières doit informer son client sur la nature et les caractéristiques de l'opération (article 1147 du Code civil).

Il est soumis à une obligation de conseil, de vérification et de collecte d’informations.

Lorsque l'agent immobilier reçoit la mission de rédacteur (exemples : contrat de location, compromis de vente...), il est tenu de vérifier que l'acte sera valable et donc que toutes les formalités nécessaires ont été respectées.

La mise en responsabilité de l'agent immobilier

La jurisprudence retient fréquemment la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation de conseil et d'information ou à son obligation de diligence et de vérification.

La responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée :

  • sur le fondement du mandat qui n'a pas été ou qui a été mal exécuté. Il s'agit d'une responsabilité contractuelle ;
  • en cas de manquement à son obligation d'information ;
  • lorsqu'il a commis des fautes dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice à son client (mandant) et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage, sauf si l'agent immobilier démontre un cas de force majeure.

L'agence immobilière encourt le paiement de dommages et intérêts si elle ne parvient pas à prouver qu'elle a communiqué toute information utile et fait les recherches nécessaires (vérifications des renseignements comme la superficie de l'appartement précisée par le vendeur par exemple).

Recours amiable

Quel que soit le litige qui oppose un locataire ou un bailleur ou à leur représentant, notamment une agence immobilière, il est important de tenter de trouver une solution amiable avant tout recours judiciaire.

La réclamation écrite

Ainsi, il faut, avant tout, tenter de discuter avec le directeur de l'agence immobilière et/ou son service juridique. Si la discussion ne mène à aucun accord, un courrier écrit doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le client en litige avec une agence immobilière doit avoir tenté, au préalable, de résoudre directement son litige auprès de l'agence immobilière, par une réclamation écrite.

La lettre doit indiquer les faits précis et être accompagnée des pièces justificatives (références juridiques, factures, photos, etc.).

Si l'agence immobilière n'agit pas suite à la réception de ce courrier, le client en litige avec elle, peut engager la médiation qui est le recours amiable.

Le recours

Tout consommateur, depuis le 1er janvier 2016, a le droit de faire appel à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l’oppose à un professionnel. Tout professionnel de l’immobilier est tenu de mettre à disposition de ses clients ce service de médiation, dans le cadre de tout litige (transaction, gestion, etc.).

Il s'agit d'une procédure gratuite (sauf éventuels frais d’expertise) et rapide qui permet d'éviter un recours devant les tribunaux.

Les coordonnées du médiateur figurent sur le site internet du professionnel ou dans les conditions générales. Ces coordonnées doivent être visibles, il s'agit là d'une obligation.

La saisine du médiateur doit être effectuée :

  • dans le délai d'un an à compter de la réclamation par lettre écrite ;
  • de préférence, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le médiateur a, en principe, 90 jours, à compter de la saisine pour apporter sa solution. La solution peut être, par exemple, un dédommagement financier du préjudice subi.

Suite à ce refus, chaque partie peut porter l'affaire en justice. Lorsqu'une procédure de médiation est engagée, la prescription de 5 ans en matière de droit commun est alors interrompue pendant toute la durée de la médiation.

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Recours judiciaire

Si le désaccord persiste au terme de la médiation, une action en justice peut librement être engagée. Le mandant (client) a 5 ans pour agir en justice à l'encontre de l'agence immobilière. En effet, le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent immobilier est de 5 ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil).

L'action en justice doit être effectuée dans les 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Au-delà de cette durée, l'action en justice est prescrite.

L'affaire est jugée par le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité.

La réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal.

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