Sous-occupation d'un logement HLM

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en juillet 2019

Sommaire

 

La durée du bail n'a pas de limite pour une location HLM car le locataire a droit au maintien dans les lieux : le contrat est donc tacitement renouvelé.

Il existe toutefois des cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux :

  • dépassement par le locataire de 1,5 fois le plafond de ressources pendant 2 années consécutives, si le logement se situe dans les zones A, A bis ou B1 (arrêté du 3 octobre 2017) ; cette déchéance du droit au maintien des lieux peut également être appliquée en dehors des zones tendues sur décision du bailleur ;
  • non-paiement du loyer et des charges ;
  • troubles de voisinage ;
  • non-réponse à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017) ;
  • logement insuffisamment occupé dans l'année ;
  • échange de logement ;
  • cession du logement ;
  • sous-location du logement ;
  • logement adapté au handicap et non occupé par une personne handicapée ;
  • et en cas de sous-occupation des lieux.

La notion de sous-occupation d'un logement HLM

Le droit au maintien dans les lieux peut-être remis en cause en cas de sous-occupation du logement. La sous-occupation d'un logement signifie des locaux d'habitation insuffisamment occupés. Ce sont les locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (article L. 621-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi sus-visée du 27 janvier 2017).

Sont compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : l’occupant et son conjoint, leurs parents et alliés, les personnes à leur charge.

Ainsi, un logement HLM sous-occupé est un logement dont le nombre de pièces habitables est supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale.

Lire l'article Ooreka

Sous-occupation d'un logement HLM : la procédure de relogement

La procédure de relogement comprend une proposition de relogement et dépend de la réponse du locataire.

Proposition de relogement par le bailleur HLM

En cas de sous-occupation effective, l'organisme HLM doit proposer un nouveau logement. En effet, le relogement est une obligation légale (article L. 442-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le bailleur HLM doit notifier par courrier au moins une proposition de relogement, et jusqu'à trois propositions de logement dans les communes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que les communes de plus de 20 000 habitants.

Le nouveau logement proposé doit :

  • correspondre aux besoins du locataire ;
  • être décent (conditions d'hygiène, de sécurité, de surface, etc.) ;
  • situé dans la même commune ou arrondissement et/ou dans une commune ou un arrondissement limitrophe ;
  • dont le loyer (hors charges) est inférieur au loyer actuel.

Décision du locataire

Si le locataire refuse les trois offres de relogement, le bail est alors résilié à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3e offre de logement (déchéance du droit au maintien dans les lieux). À l'issue de ce délai, le bailleur a le droit de louer le logement libre à de nouveaux locataires.

Si le locataire accepte l'une des trois offres, il peut bénéficier d'une aide à la mobilité. Cette aide à la mobilité est fourni par le bailleur.

Cette aide consiste à la prise en charge par le bailleur :

  • des frais de déménagement (si le bailleur choisit l'entreprise de déménagement, le montant de l'aide est plafonné à 1 000 €, si le locataire refuse cette prestation, une somme forfaitaire lui est versée de 400 € ;
  • des frais d'ouverture et de fermeture des abonnements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphonie ;
  • des travaux dans le nouveaux logement (sous conditions et avec un plafond) lorsque le logement proposé n’a pas le même niveau de qualité que celui de l’ancien logement en raison de travaux à la charge du locataire ;
  • un accompagnement social si nécessaire.

Les exceptions : les personnes protégées

Certains locataires sont protégés et ne peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux. Ces personnes sont donc exclues de l’obligation de relogement. Elles peuvent ainsi se maintenir dans les lieux sous-occupés.

Les personnes exclues de l’obligation de relogement sont :

  • les locataires âgés de plus de 65 ans ;
  • les locataires handicapés ou chargés d'une personne handicapée ;
  • les locataires en perte d'autonomie physique ou psychique ou chargée d'une personne en perte d'autonomie ;
  • les locataires de logements situés en zone urbain sensible.
Lire l'article Ooreka

Aussi dans la rubrique :

Fin du bail

Sommaire