Charges locatives d'un bail commercial

Sommaire

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Pinel, vient encadrer de manière notable la liberté contractuelle qui régit les relations entre bailleur et locataire dans la répartition des charges d’un bail commercial.

Le décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise désormais la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire (article L 145-40-2 du Code de commerce).

Charges locatives et bail commercial : baux antérieurs au 5 novembre 2014

Avant la loi Pinel, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, taxes, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Le principe de la liberté contractuelle primait et il n’était pas rare que le bailleur mette l’essentiel de ses dépenses à la charge du locataire.

Par ailleurs, l’interprétation des clauses contractuelles du bail était parfois sujette à un contentieux important.

Dans ce contexte, la loi Pinel renforce la protection des locataires en encadrant cette répartition des dépenses. Toutefois, elle ne s’applique pas aux baux antérieurs au 5 novembre 2014 et non renouvelés à cette date.

Pour ces baux commerciaux, il convient donc de se référer aux clauses du bail, quand il y en a.

Répartition des dépenses en l’absence de clauses dans le bail

Les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent le bailleur à délivrer et entretenir la chose louée afin qu’elle soit en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il doit effectuer toute réparation autre que locative, et doit assurer au preneur la jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

Ainsi, il doit assumer les réparations d’entretien ou de gros entretien (changement d'une chaudière par exemple, article 605 du Code civil) et les grosses réparations (réfection de la toiture par exemple, article 606 du Code civil).

Quant au locataire, il est tenu aux réparations locatives ou de menu entretien désignées comme telles par l’usage des lieux (article 1754 du Code civil, vitres, sol, etc).

En revanche, ces réparations ne sont pas à la charge du preneur si elles ont été occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Répartition des dépenses prévue dans les clauses du bail

Le bailleur ne peut réclamer une charge au preneur que si elle est expressément prévue au bail. Il n’y a pas de limite, ou presque, à ce qu’il peut demander, s’il y a accord entre les parties.

Le plus souvent, le bail prévoit que le preneur supporte toutes les dépenses, locatives et d’entretien, à l’exception des grosses réparations.

Toutefois, il peut être prévu que ces grosses réparations, ou bien les travaux de mise en conformité par exemple, restent à la charge du locataire. Lisez bien votre contrat, car les coûts à assumer peuvent être lourds !

Charges locatives et baux commerciaux soumis à la loi Pinel

La loi Pinel s’applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.

Elle encadre formellement la répartition des charges et travaux incombant à chacune des parties au bail commercial.

Informations du locataire sur la répartition des charges et travaux (article L 145-40-2 du code de commerce)

Un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances

Le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au local loué.

Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire. Pour les immeubles comportant plusieurs locataires, cette répartition a lieu en fonction de la surface exploitée.

Un état récapitulatif annuel est adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’inventaire a été établi. Pour les immeubles en copropriété, le délai est de trois mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Enfin, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire qui le demande tout document justifiant le montant de ces dépenses.

Un état sur les travaux

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel.

Il doit également fournir aux locataires un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.

À l’identique des autres charges, en cas de pluralité de locataires, la répartition des travaux s’effectue en considération de la surface exploitée.

Dépenses incombant au bailleur

L’article R 145-35 du Code de commerce liste les charges qui ne peuvent être imputées au locataire et qui pèsent donc sur le bailleur, à savoir :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  • les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble (toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement) ;
  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux deux premiers points, celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Dépenses incombant au locataire

Toutes les dépenses non visées à l’article R 145-35 du Code des assurances peuvent être réparties entre le bailleur et le locataire selon leur choix.

Cependant, il est d’usage de faire peser sur le preneur les dépenses d’entretien et les réparations courantes, telles que l’eau, le gaz et l’électricité, les peintures, les moquettes et les équipements de chauffage, ainsi que les taxes et charges afférentes à son activité.

Le bailleur peut également faire supporter au locataire les taxes, impôts et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire, taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères par exemple), etc.

En revanche, cela doit être expressément prévu dans une clause du contrat de bail.

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