Loi Pinel et état des lieux

La loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux TPE du 18 juin 2014 a modifié la réglementation relative aux baux commerciaux en privilégiant une plus grande protection du locataire.

Ainsi, par l'application de cette loi, le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception et plus obligatoirement par huissier de justice ; la loi autorise la déspécialisation partielle du bail pour permettre le développement d'un commerce en difficulté, etc.

La loi Pinel prévoit également l'obligation d'établir un état des lieux d'entrée, de sortie et également en cas de cession d'un droit au bail. Avant cette loi, l'état des lieux était facultatif.

Loi Pinel et état des lieux : les baux commerciaux

La loi Pinel rend obligatoire l'établissement d'un état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie ou, à défaut, un état des lieux par huissier de justice à frais partagés.

Cette loi impose de dresser un état des lieux lors de :

• la conclusion d’un bail ;
• la fin du bail ;
• la cession du droit au bail ;
• la mutation (donation) ;
• la cession du fonds de commerce.

L'obligation d'établir un état des lieux a des conséquences juridiques et pratiques. Bailleurs et locataires doivent donc y porter une attention particulière.

L'application de l'obligation d'établir un état des lieux

Cette obligation de réaliser un état des lieux entraîne plusieurs conséquences.

Obligation d'ordre publique

L'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose qu'au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Si tel n'est pas le cas, l'état des lieux doit être établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Absence d'état des lieux : risque pour le bailleur

Si le bailleur ne prend pas tous les moyens pour établir l'état des lieux, il ne pourra pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil selon laquelle, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état, sauf preuve contraire.

Ainsi, en l'absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état. Dans ce cas, en fin de bail, le dépôt de garantie devra être intégralement restitué au locataire, sauf preuve contraire.

Application dans le temps

Cette obligation s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur de la loi Pinel, c'est-à-dire donc à compter du 20 juin 2014.

La forme de l'état des lieux

L'état des lieux doit décrire avec précision l'état de chaque pièce composant le local commercial ainsi que les équipements fournis, et toutes informations utiles.

Chaque local, selon sa configuration et l'activité qui y est exercée, peut être spécifique. Il est ainsi vivement recommandé d'être très précis et de détailler le nombre de pièces, l'état des murs, des plafonds, des éléments comme les prises, les plinthes, etc.

Cet état des lieux doit être joint au contrat de location (bail commercial).

Baux dérogatoires : loi Pinel et état des lieux

Le bail dérogatoire est un bail commercial d'une durée déterminée qui ne peut être supérieure à trois ans. Lorsqu'il y a plusieurs baux dérogatoires successifs, la durée totale de l'ensemble des contrats ne peut être supérieure à 3 an.

Les baux dérogatoires qui sont donc d'une durée inférieure ou égale à 3 ans sont, en principe, exclus du statut des baux commerciaux.

Or, depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être établi même si le bail est dérogatoire. Ainsi, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location (article L. 145-5 du Code de commerce).

Si l'état des lieux ne peut être établi, il le sera par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En revanche, bien que la loi prévoie pour le bail commercial qu'en l'absence d'état des lieux le local sera présumé avoir été reçu, mais aussi restitué en bon état, rien n'est prévu en matière de baux dérogatoires.