Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant, dédiées à l'accueil, à titre onéreux, d'une clientèle touristique pour une ou plusieurs nuitées, accompagnées de prestations (article L. 324-3 du Code du tourisme).
La commercialisation de chambres chez l'habitant sous l'appellation « chambres d'hôtes » ne respectant pas la définition du Code de tourisme est soumise aux dispositions du Code de la consommation en matière de publicité trompeuse.
Depuis la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2014, les chambres d'hôtes sont encadrées de façon stricte. En effet, la réglementation des chambres d'hôtes impose des conditions d'accueil et des obligations (déclaration en mairie, immatriculation, affiliation à la sécurité sociale, etc.).
Réglementation du lieu de la chambre d'hôtes
La location d'une chambre d'hôtes comprend une (ou plusieurs) nuitée et un petit-déjeuner, l'accueil devant être assuré par l'habitant (l'hôte). L'accueil doit donc être assuré personnellement par l'habitant, au sein de sa résidence principale (appartement ou maison).
La surface minimale de chaque chambre doit être de 9 m² (hors sanitaires). Mais il est généralement admis que, pour des raisons commerciales, une chambre ne peut pas être inférieure à 12 m².
Réglementation des prestations proposées dans les chambres d'hôtes
Nuit et petit-déjeuner
La location d'une chambre d'hôtes meublée comprend obligatoirement la nuitée (avec la fourniture de linge de maison) et le petit-déjeuner.
La chambre d'hôtes n'est pas un gîte. En effet, la location d'un gîte se fait à la semaine, sans service de petit-déjeuner ou linge de maison, ni véritable contact avec le propriétaire. Dans un gîte, les vacanciers disposent des équipements indispensables à une séjour autonome (électroménager, vaisselle, etc.).
Dans une chambre d'hôtes, il y a simplement accès (direct ou indirect) à une salle d'eau et un W.-C. Elle doit être conforme aux règles d'hygiène, de sécurité et de salubrité.
Un loueur de chambres d'hôtes ne peut pas louer plus de 5 chambres par habitation, ni accueillir plus de 15 personnes en même temps dans la maison d'hôtes. Au-delà, l'exploitant doit se conformer à la réglementation qui régit les hôtels et les établissements recevant du public (ERP) ainsi qu’à la réglementation en vigueur sur l'accessibilité aux personnes handicapées.
La location est assortie, au minimum, de la fourniture de linge de maison et du petit déjeuner. Le ménage des chambres et des sanitaires doit être assuré quotidiennement, sans frais supplémentaires.
Table d'hôte
L'habitant peut également proposer des repas (tables d'hôtes). Il s'agit d'une prestation accessoire de l'hébergement. Cette prestation n'est pas obligatoire. Dans ce cas, un seul menu doit être proposé qui doit être composé de plats principalement du terroir et être pris à la table familiale avec l'habitant. Cette prestation ne peut être proposée qu'aux personnes accueillies (ce n'est pas un restaurant).
Affichage et publicité des prix selon la réglementation des chambres d'hôtes
Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme).
Le prix est libre, mais doit tenir compte du confort de la chambre, des prestations offertes et de l'attrait touristique de la région. Comme tous les prestataires de services, le loueur de chambres d'hôtes est tenu de respecter les règles de publicité des prix auprès des consommateurs.
Il doit ainsi procéder à l'affichage du prix :
- à l'extérieur du logement (prix de chaque chambre, petit-déjeuner inclus) ;
- à l'intérieur, au lieu de réception des clients (prix de chaque chambre, petit-déjeuner inclus, et prix des prestations). Les tarifs doivent également être indiqués dans chaque chambre.
Le loueur doit remettre une note (facture) à chaque client. La facture doit être dressée en double exemplaire. Un exemplaire est remis au client, l'autre conservée par le loueur pendant 2 ans.
Réglementation des formalités pour créer une chambre d'hôtes
La création d'une chambre d'hôtes est soumise à plusieurs formalités.
Déclaration préalable en mairie
L'exploitation de chambres d'hôtes est encadrée par les dispositions du Code du tourisme. Celles-ci prévoient, en particulier, une déclaration préalable auprès du maire de la commune du lieu d'habitation concernée, sous peine d’une contravention de 3e classe. Cette disposition s'applique à l'ensemble des loueurs professionnels ou non.
La déclaration se fait via le formulaire Cerfa n° 13566 de déclaration en mairie téléchargeable sur le site www.service-public.fr ou disponible en mairie.
Le formulaire dûment rempli (identité de l'habitant, nombre de chambres mise en location, nombre maximal de personnes pouvant être accueillies, périodes de location, etc.) doit être adressé (par mail ou lettre avec accusé de réception) ou déposé en mairie.
Immatriculation au RCS
La location de chambres d'hôtes exercée à titre habituel ou principale est une activité commerciale. Comme tout commerçant, un loueur de chambres d'hôtes doit s'inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et s'immatriculer auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de commerce ou de la Chambre d'agriculture pour les exploitants agricoles qui exercent l'activité de loueur à titre complémentaire.
Si le loueur donne volontairement des informations inexactes lors de son immatriculation, il encourt jusqu'à 4 500 € d'amende et 6 mois d'emprisonnement.
Affiliation à la Sécurité sociale
L'affiliation au régime général des travailleurs indépendants est obligatoire lorsque le revenu imposable généré par l'activité de chambres d'hôtes (activité de table d'hôtes comprise) dépasse 5 348 € en 2022. Il convient d'enregistrer son activité sur le site guichet-entreprises.fr et d'y déclarer chaque année les bénéfices sur lesquels seront calculées les cotisations.
En cas de revenu inférieur à 5 348 €, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Dans ce cas, les revenus de la location de chambres d'hôtes sont soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine.
Chambres d'hôtes et fiscalité selon la réglementation
La fiscalité comprend plusieurs impositions et taxes.
Impôt sur le revenu
Les revenus issus de la location de chambres d'hôtes doivent être déclarés à l'impôt sur le revenu dans l'une des catégories suivantes :
- Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Micro-entreprises, si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 172 600 € pour 2022. Le résultat imposable est calculé après un abattement forfaitaire de 71 %.
- Bénéfices agricoles (BA) pour un agriculteur.
Le loueur est exonéré d'impôt sur le revenu si les revenus ne dépassent pas 760 € par an (sauf pour les micro-entreprises).
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Si le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 800 €, ou 94 300 € lorsque le chiffre d'affaires de l'avant-dernière année a été inférieur à 85 800 €, il bénéficie de la franchise de TVA. S'il dépasse ce montant, l'exploitant est assujetti à la TVA au taux de 10 % pour la prestation d'hébergement et de table d'hôtes. La TVA pour les boissons alcoolisées s'élève à 20 %.
Taxe de séjour sur les hébergements touristiques
Cette taxe est due si elle a été prévue par délibération du conseil municipal.
Le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019 a ajouté une « nature d'hébergement » supplémentaire à la liste de celles susceptibles de donner lieu à la perception de la taxe de séjour. Il s'agit des hébergements en attente de classement et des hébergements sans classement (article R. 2333-44 du Code général des collectivités territoriales).
Pour inciter les propriétaires de chambres d'hôtes à demander leur classement, la loi de finances rectificative pour 2017 a mis en place une augmentation de la taxe de séjour applicable, depuis le 1er janvier 2019, à tous les hébergements en attente de classement ou sans classement sauf les campings.
Sont concernés par cette augmentation de la taxe de séjour, dès le 1er janvier 2019, dès lors qu'ils sont sans classement ou en attente de classement :
- les hôtels de tourisme ;
- les meublés de tourisme (chambres d'hôtes) ;
- les résidences de tourisme ;
- les villages de vacances.
La taxe de séjour due pour une location de chambre d'hôtes en attente de classement ou sans classement est égale à un pourcentage compris entre 1 % et 5 % (par personne et par nuitée) fixé par délibération du conseil municipal avant le 1er juillet de l'année précédente (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021). Pour les autres chambres d'hôtes, la taxe varie entre 0,20 et 0,80 €.
Taxe d'habitation
La taxe d'habitation s'applique aux locaux loués puisqu'ils font partie intégrante de l'habitation personnelle du loueur. Par ailleurs, les chambres d'hôtes font partie de la liste des bénéficiaires de l’abattement de 25 % appliqué sur la contribution à l’audiovisuel public.
Réglementation de la labellisation des chambres d'hôtes
Il n’existe pas de classement officiel pour les chambres d’hôtes mais des labels accordés, sous conditions, par des réseaux privés habilités (Gîtes de France par exemple). Le choix d'effectuer les démarches pour obtenir un label est volontaire et facultatif. Les labels récompensent certaines prestations et qualités fournies par le loueur. Posséder un label peut être un atout commercial.