Recours en cas de loyer impayé

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

Sommaire

La principale obligation d'un locataire, dans le cadre de la location de son logement, est le paiement du loyer au bailleur. En effet, ce dernier peut être mis en difficulté en cas de loyer impayé. Il lui est donc conseillé de réagir dès les premiers incidents de paiement.

Toutefois, avant d'arriver à l'ultime solution qu'est l'expulsion, des nombreux recours existent.

Recours en cas de loyer impayé : mise en demeure de payer en cas de retard

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit réagir rapidement et procéder à une relance du locataire par lettre simple ou par mail. Cette simple relance peut suffire à ce que le locataire règle le loyer dû. 

En cas d'échec de la relance, le bailleur procède à une mise en demeure adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut proposer au locataire un aménagement amiable de sa dette, en échelonnant le remboursement des sommes dues. L'accord des parties sur l'échéancier de paiement doit être constaté par écrit.

Recours en cas de loyer impayé : mise en jeu de la caution dès les premiers incidents

Si une tierce personne ou un organisme s'est porté(e) caution lors de la conclusion du bail, le bailleur doit informer la caution de la situation d'impayé, dès le premier incident de paiement. Il peut alors solliciter directement la caution pour que cette dernière paie les loyers impayés à la place du locataire.

Recours pour loyer impayé et assurance « loyer impayé »

À défaut de caution solidaire, le bailleur peut avoir souscrit une assurance « loyer impayé » auprès d'un établissement bancaire ou une société d'assurance spécialisée.

Dès le premier loyer impayé, il doit en informer son assureur. Ce dernier prend alors en charge le remboursement des sommes dues dans les conditions prévues au contrat d'assurance.

Recours en cas de loyer impayé et garantie Visale

La garantie Visale remplace la garantie universelle des loyers mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'agit d'une caution accordée par Action logement aux locataires pour les baux d'habitation dans le parc privé conclus à compter du 1er février 2016.

La garantie couvre les loyers et les charges impayés. Le bailleur est remboursé directement par Action logement en cas d'impayé.

La garantie Visale concerne :

  • Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant).
  • Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes :
    • être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
    • être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation.
  • Les personnes titulaires d'un bail mobilité.
  • Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.

Recours en cas de loyer impayé : versement des aides au logement au bailleur

Si le locataire bénéficie de l'aide au logement, le bailleur informe la CAF des incidents de paiement. Il peut demander que l'aide lui soit directement versée. Il doit pour cela justifier d'un accord écrit avec le locataire, appelé plan d'apurement des dettes.

Recours en cas de loyer impayé : intervention du Fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Pour les cas de grandes difficultés financières, le locataire peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement. Le FSL est un organisme départemental qui regroupe des partenaires comme la CAF et le conseil départemental. Le locataire bénéficie simultanément d'un accompagnement social. L'aide financière apportée par le FSL peut être versée directement au bailleur.

Recours en cas de loyer impayé : résiliation du bail

En cas d'échec de tout recours amiable, le bailleur peut envisager la résiliation du bail.

Bail contenant une clause de résiliation de plein droit

Commandement de payer

Même si le bail contient une clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour loyer impayé, le bail ne peut être résilié immédiatement. Le bailleur doit préalablement faire procéder, par huissier, à un commandement de payer adressé au locataire et à sa caution. Le commandement de payer doit être adressé à la caution dans les 15 jours à compter de la signification du commandement de payer au locataire.

Saisine du tribunal judiciaire

Après commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois, le bailleur saisit le juge en vue de faire constater la résiliation du contrat de location. Cette saisine peut se faire en référé.

Au cours de l'audience, le juge peut :

  • décider de la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire ;
  • décider d'octroyer préalablement des délais de paiement au locataire.

Dans ce dernier cas, les délais de paiement peuvent aller jusqu'à trois ans et suspendent les effets de la résiliation.

Absence de clause de résiliation de plein droit

Si le bail ne prévoit pas de résiliation de plein droit en cas de loyer impayé, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire, après avoir effectué les relances nécessaires. Cette saisie entraîne l'obligation de mandater un huissier en vue de délivrer une assignation en justice au locataire.

Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation. Il doit, à ce titre, transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

C'est le juge qui décide alors des conséquences du non-paiement du loyer. Même si le bailleur sollicite la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le juge peut ne pas les accorder et octroyer des délais de paiement au locataire.

Dernier recours en cas de loyer impayé : l'expulsion forcée

Si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le jugement de la résiliation du bail et d'expulsion, le bailleur peut mettre en œuvre les démarches en vue de l'expulser du logement. Le bailleur doit s'adjoindre le concours de la force publique pour pouvoir expulser le locataire.

Le bailleur qui tente d'expulser lui-même le locataire du logement, sans recours à la force publique, par manœuvre, menaces, voies de fait ou contraintes risque une peine d'emprisonnement de 3 ans et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Depuis le 1er janvier 2015, l'huissier de justice doit informer la CCAPEX (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) des différentes procédures effectuées dans le cadre d'impayés de loyer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • commandement de payer pour le compte d'un bailleur personne physique ou d'une SCI familiale, dépassant un certain montant ou une certaine ancienneté fixés par arrêté du préfet ;
  • action en résiliation du bail pour le compte d'un bailleur personne morale (les assignations en vue de faire constater la résiliation du bail ne peuvent être délivrées avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX) ;
  • toute procédure d'expulsion.
Location immobilière

Location immobilière : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour gérer sa location : loyer, bail...
  • Les obligations du propriétaire et du locataire
Télécharger Mon Guide

Aussi dans la rubrique :

Gérer sa location

Sommaire

Ces pros peuvent vous aider