Déplafonnement du bail commercial

Si la règle du plafonnement des loyers des baux commerciaux existe, c'est pour protéger le locataire contre une augmentation trop importante et injustifiée du loyer par le propriétaire.

Cependant, il existe de nombreuses exceptions à ce principe, autrement dit de nombreux cas dans lesquels le loyer commercial peut être déplafonné.

Déplafonnement du bail commercial : définition

Le déplafonnement du bail commercial est le mécanisme qui vise à porter le loyer à la valeur locative, supposée supérieure à la valeur d'un loyer plafonné.

C'est donc le bailleur qui en fait la demande.

Quand ce déplafonnement peut-il avoir lieu ? Entre la fixation initiale du loyer et la première révision triennale ou entre deux révisions triennales.

Différents cas du déplafonnement du bail commercial

Déplafonnement suite à la modification des facteurs locaux de commercialité

L'article L. 145-34 du Code de commerce offre la possibilité au bailleur de déplafonner le loyer, notamment en cas de « modification notable des facteurs de commercialité ».

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas suffisante pour déplafonner le loyer, elle doit en outre entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Dans la plupart des cas, une modification notable peut être la création d'une gare ou d'un arrêt de bus, ou encore la construction de nouveaux immeubles.

Les juges apprécient la modification des facteurs locaux de commercialité au cas par cas.

Souvent, ils ordonnent une mesure préalable d'expertise judiciaire pour déterminer si une modification notable est intervenue.

Déplafonnement suite à une déspécialisation partielle

C'est une procédure qui permet au locataire d'adjoindre une ou plusieurs activités complémentaires à la sienne.

Et si cette déspécialisation partielle entraîne par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Déplafonnement justifié par des travaux

Pour qu'il y ait déplafonnement, s'agissant des travaux effectués par le bailleur, ces derniers doivent excéder l'obligation normalement mise à sa charge et avoir une incidence favorable pour l'activité du locataire.

Quant à ceux effectués par le locataire, ils doivent modifier les caractéristiques des lieux loués (article R. 145-3 du Code de commerce) ou constituer des améliorations des lieux loués (article R. 145-8 du Code de commerce).

Clause de déplafonnement du loyer

Il est tout à fait possible d'intégrer dans le bail commercial une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En effet, le plafonnement du loyer à la variation des indices du coût de la construction (ICC) ou des indices des loyers commerciaux (ILC) n'est pas d'ordre public.

Le bailleur est alors en droit de demander un loyer plus élevé que celui du premier bail.