Enregistrement d'un bail commercial

Titulaire d’un bail commercial, vous vous demandez si vous êtes soumis à des formalités d’enregistrement pour que votre contrat soit valable.

Caractère non obligatoire de l’enregistrement du bail commercial

La validité d’un bail commercial n’est soumise à aucune condition de forme particulière : bail verbal, bail écrit… Le principe de liberté dans les relations entre les parties prime. Néanmoins, la forme choisie aura des effets dans les relations entre les contractants notamment en cas de litiges.

De même, à quelques exceptions près, les parties peuvent décider que leur contrat soit passé devant un notaire ou pas. Dans le premier cas, il s’agira d’un acte authentique qui sera automatiquement enregistré. Dans le second cas, on parlera d’acte sous seing privé et les parties demeureront libres de l’enregistrer ou pas.

L’enregistrement d’un bail commercial n’est donc pas obligatoire mais vous aurez compris qu’un peu de formalisme permet de protéger ses droits.

Enregistrement d'un bail commercial : avantages

Preneur à un bail commercial, vous avez principalement deux avantages à l’enregistrer : lui conférer une date certaine et le rendre opposable à tous.

Donner une date certaine au bail

Donner une date certaine à votre contrat de bail signifie que personne ne pourra contester que celui-ci existe au moment où il a été enregistré. Cet effet juridique est très utile, par exemple en cas de litige relatif à la vente des locaux que vous louez.

L’article 1743 du Code civil a prévu que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser (…) le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».

Rendre le bail opposable à tous

Ayant conféré une date certaine à votre bail commercial, celui-ci pourra être opposé à toute personne. L’article 1377 du Code civil précise que « l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique ». Les effets du contrat de bail ne se limitent donc plus aux parties contractantes mais s’étendent aux tiers.

Comme indiqué précédemment, en cas de vente, le nouvel acquéreur des lieux loués devra maintenir dans les lieux le locataire mais cet effet d’opposabilité a également un intérêt en cas de conflits entre plusieurs locataires d’un même bien.

En effet, un propriétaire peut avoir consenti plusieurs contrats de bail à des personnes différentes et ces dernières peuvent se trouver en concurrence pour exercer leurs droits. L’exercice simultané du droit de jouissance sur le bien loué n’est pas possible et un choix entre les locataires doit être opéré. L’antériorité du contrat de bail permet de départager les preneurs, la date certaine acquise par l’enregistrement du bail est un moyen très efficace de se prévaloir par priorité du contrat de bail.

Procédure d’enregistrement d’un bail commercial

Dans l’hypothèse de la rédaction d’un bail sous seing privé à durée limitée, l’enregistrement est volontaire et doit être effectué auprès du service des impôts. Il peut être réalisé soit par le preneur, soit par le bailleur, même si en pratique c’est le plus souvent le locataire qui y procède.

Le bail rédigé en trois exemplaires et signé par chacune des parties sera adressé par courrier, en règle générale auprès du service des impôts du lieu du local commercial. Cette demande d’enregistrement peut également être effectuée directement sur place auprès du receveur.

Le receveur apposera son cachet sur tous les exemplaires du bail et les restituera. Le cachet de l’administration fiscale attestera de la date d’enregistrement.

Si vous décidez d’enregistrer votre bail commercial, pensez à conserver un original du contrat de bail une fois celui-ci signé et enregistré afin de disposer d’un moyen de preuve en cas de litige.

Enfin, pensez à enregistrer tout avenant à votre contrat de bail.

Enregistrement d'un bail commercial : coût

Renseignez-vous auprès du service des impôts où vous souhaitez faire enregistrer votre bail commercial. Pour les baux à durée limitée, le droit fixe est de 25 €.