Expulsion d'un logement social

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

Sommaire

 

Vous êtes bénéficiaire d'un logement social et la résiliation de votre bail a été prononcée par la justice.

Conditions d'expulsion d'un logement social

La procédure d'expulsion intervient, comme en matière de bail de droit commun, à l'issue d'une résiliation du bail.

Cette résiliation peut intervenir pour différents motifs :

  • Le principal motif est le non-paiement de plusieurs loyers et charges ayant donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par huissier de justice. Le commandement demeuré infructueux durant deux mois permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail. 
  • Il peut s'agir d'un non-respect des obligations du locataire ou d'actions interdites.
  • La décision de résiliation du bailleur peut également intervenir suite à un dépassement du plafond de ressources pour l'attribution d'un logement HLM (1,5 fois le plafond de ressources pendant 2 années consécutives depuis le 1er janvier 2018, contre 2 fois auparavant).
  • Enfin, il peut être question d'une faute grave du locataire ayant conduit à un motif grave et légitime de résiliation.

Par ailleurs, la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté précise que, dès 2018, un locataire HLM résidant dans une zone tendue peut perdre son droit au maintien s'il ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives. Cette mesure entrera en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.

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À titre préventif et dans le cadre de l'assignation devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance), le bailleur social doit avoir procédé à titre préalable à une saisine de la CCAPEX (Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cette saisine a lieu concomitamment à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Le bailleur social doit également informer les organismes dispensateurs d'aide financière au logement (habituellement, la Caisse d'allocations familiales) et faire diligenter une enquête sociale.

À l'issue de la procédure, le bailleur social doit être en possession d'un titre exécutoire prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. 

Expulsion du logement social : procédure

Dernière possibilité : protocole d'accord entre bailleur et locataire 

L'article L. 442-6-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la possibilité de maintien du locataire dans les lieux, selon certaines modalités.

S'il s'agit d'une résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges, un protocole d'accord peut être signé entre les parties en vue du rétablissement du bail. Il vaut titre d'occupation et permet au locataire de recouvrer son droit aux allocations de logement.

L'occupant s'engage dans le protocole à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Il doit respecter un plan d'apurement de sa dette locative. Le fonds de solidarité pour le logement peut être saisi pour l'y aider. 

En contrepartie, le bailleur social renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai maximal prévu par le protocole (il ne peut excéder trois mois). Le protocole ne peut pas en totalité s'étendre au-delà de deux années.

En cas de non-respect de l'échéancier, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. Le versement des allocations de logement est interrompu. L'expulsion redevient possible.

Expulsion du locataire

Elle est soumise aux règles de droit commun figurant aux articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.  Elle ne peut intervenir que dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré par huissier. Ce délai peut être étendu à trois mois en raison des circonstances atmosphériques. Le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (cette disposition vise les squatteurs).

En cas de refus de quitter les lieux, l'huissier aura généralement recours au concours de la force publique. Sa demande est adressée à la préfecture, qui peut refuser cet octroi pour diverses raisons (précarité de l'occupant, risque de trouble à l'ordre public, etc.).

Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante). Par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution). 

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