Loyer de référence majoré

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) avait créé un encadrement du niveau des loyers pour réguler les loyers dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Ce dispositif a été en vigueur à Paris (entre août 2015 et novembre 2017) et à Lille (en 2017) avant d'être invalidé par décision de justice.

La loi Élan (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a instauré, à titre expérimental, un dispositif spécifique d'encadrement du niveau des loyers qui se substitue au dispositif de la loi Alur. L'encadrement du niveau des loyers est appliqué sur la base de loyers de références. Le loyer demandé par un propriétaire doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.

Quelques explications ici au sujet d’une de ses déclinaisons : le loyer de référence majoré.

Loyer de référence majoré : caractéristiques

Dans les zones « tendues » (agglomérations de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements), les agglomérations volontaires peuvent mettre en place le dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers instauré par la loi Élan.

Dans les villes concernées, le préfet fixe, chaque année par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer de référence majoré est fixé par majoration du loyer de référence, en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers. Il ne peut pas être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Il concerne précisément les locations nues ou meublées, à usage d’habitation principale ou mixte (professionnel et habitation principale).

Dès que le loyer de référence d’une agglomération est connu, il est applicable aux nouvelles locations. Quid des baux en cours ? Le loyer de référence n’est applicable qu’au moment du renouvellement du bail.

Dans les zones où le dispositif d'encadrement du niveau des loyers n'est pas instauré, le propriétaire reste libre de fixer le montant du loyer qu’il souhaite, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.

Cas du dépassement du loyer de référence majoré

Un nouveau locataire a trois ans à compter de la signature du bail pour contester le loyer devant la commission de conciliation des loyers. Un locataire déjà en place peut réclamer une diminution du loyer lors du renouvellement de son bail. Il doit le faire cinq mois avant la fin du contrat de location en cours.

En cas de contestation de la décision de la commission par l’une des parties, le litige doit être porté devant le tribunal administratif. Si le locataire obtient gain de cause, le nouveau loyer sera appliqué de manière rétroactive, et le trop-plein versé lui sera remboursé par le propriétaire.

Exception : quand le dépassement du loyer de référence majoré est autorisé

Le complément de loyer est une notion encore un peu floue. Appliquer un complément de loyer peut aboutir à obtenir un loyer supérieur au loyer de référence majoré en toute légalité.

Selon l’article 3 du décret du 10 juin 2015 (modifié par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019), un complément de loyer peut être appliqué lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement n’ont pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence.

Ainsi, un complément de loyer peut être appliqué à un logement qui dispose d’une vue rare ou d’un jardin alors que ceux des alentours en sont dépourvus.

À l’inverse, un appartement refait à neuf n’autorise en rien un complément de loyer. Dans le contrat de location, le propriétaire doit indiquer les prestations particulières qui justifient un complément de loyer. Seulement, le propriétaire doit indiquer son montant sans l’aide de grille tarifaire. Dès lors, si le locataire estime ce complément injustifié, il peut le contester dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Location immobilière

Location immobilière : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour gérer sa location : loyer, bail...
  • Les obligations du propriétaire et du locataire
Télécharger Mon Guide

Aussi dans la rubrique :

Chercher sa location

Sommaire

Ces pros peuvent vous aider