Cession du droit au bail

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La notion de droit au bail indique qu’on est en présence d’un bail commercial, c'est à dire un contrat de location de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale.

Le droit au bail permet au commerçant d’occuper les locaux et lui garantit un droit au renouvellement du bail.

Cession du droit au bail : quelle différence avec la cession de fonds de commerce ?

Le bail commercial a une valeur patrimoniale et constitue un élément à part entière du fonds de commerce.

Il s’agit donc d’un bien susceptible d’être cédé, moyennant le paiement d’un prix indépendant du paiement des loyers au propriétaire des murs :

  • La cession du droit au bail est un acte par lequel le cédant cède au cessionnaire son droit d’occuper le local commercial. Pour le propriétaire des murs, cela aboutit uniquement à changement de locataire.
  • Plus étendue, la cession de fonds de commerce emporte cession de la totalité de l’activité commerciale, c’est-à-dire du  droit au bail, mais aussi du matériel, de la clientèle, de l’enseigne, des contrats de travail, etc.

Comment se passe une cession de droit au bail ?

L’article L. 145-16 du Code de commerce pose le principe de la liberté de la cession du droit au bail.

Cependant, la pratique multiplie les conditions permettant au bailleur de contrôler la cession, à défaut de pouvoir l’interdire.

Prescriptions contractuelles d’usage

Certains contrats prévoient que la cession doit être réalisée :
  • par acte authentique (avec un notaire) ;
  • par un mandataire (avec un avocat ou un gestionnaire de biens immobiliers).

Clause de garantie solidaire

Cette clause engage le cédant à rester garant solidaire du repreneur, notamment dans le paiement des loyers. Elle lie le cédant au bailleur.

Clause d’agrément du bailleur

Il est courant d’interdire la cession du droit au bail en dehors de la cession du fonds de commerce.

Pour céder uniquement le droit au bail, le cédant doit donc préalablement obtenir l’agrément du bailleur.

Prescriptions légales

Signification au bailleur (article 1690 du Code civil)

Le preneur doit signifier la cession au bailleur par acte authentique, ou par acte sous seing privé.

La méconnaissance de ces dispositions rend inopposable la cession au bailleur, qui peut dès lors obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Frais d’enregistrement (article 635 du Code général des impôts)

Dans un délai d’un mois à compter de la signature, la cession doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de la recette des impôts du lieu de l’immeuble.

Les frais d’enregistrement varient selon la valeur du droit au bail.  

Annexer au bail un état des risques naturels et technologiques (article L. 125-5 du Code de l’environnement)

Le bailleur doit fournir l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018).

Déclaration à la commune dans le cadre de son droit de préemption

La loi du 2 août 2005 prévoit un droit de préemption des communes à l’occasion des cessions de baux commerciaux.

Le cédant doit donc faire une déclaration préalable à la commune, qui dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa position.

Quels sont les effets de la cession du droit au bail ?

La cession transfère l’ensemble des droits et obligations du cédant au cessionnaire, qui :

  • devient propriétaire du droit au bail ;
  • jouit des locaux ;
  • bénéfice du droit au maintien dans lieux, de l’indemnité d’éviction et du droit au renouvellement du bail ;
  • est tenu vis-à-vis du bailleur aux obligations nées postérieurement à la signature (entretien, paiement des loyers, travaux, etc.).
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